競売物件の買い方について！購入までの流れや注意点も解説

相場よりも安く不動産を手に入れられる可能性がある競売物件ですが、一般的な不動産とは買い方が大きく異なるため、どのような手続きが必要なのか疑問に感じていませんか。
専門的な書類の読み込みや複雑な入札手続きにくわえ、住宅ローン利用の難しさや立ち退き交渉といった特有のリスクも存在するため、正しい知識を持たずに手を出して後悔するケースは少なくありません。
本記事では、初めての方にもわかりやすいように、競売物件の基本的な買い方から資金計画の立て方、そして購入前に必ず知っておくべき注意点について解説します。
費用を抑えて理想の不動産購入をご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

競売物件の基本的な買い方と購入までの流れ

競売物件を購入するプロセスには、主に物件情報の収集から入札、代金納付までの段階があります。
まずは、競売物件を選定してから実際に所有権を得るまでの具体的な手順について解説していきます。

物件情報の検索方法

競売物件を探す際は、全国の地方裁判所が扱う物件を確認できる不動産競売物件情報サイトを利用すると便利です。
地域や最寄り駅、物件種別、売却基準価額などで絞り込めるため、希望条件に合う候補を探しやすいでしょう。
また、裁判所の公告や閲覧資料からも、物件情報や日程の確認が可能です。
気になる物件が見つかったら、入札期間だけでなく開札期日や売却決定期日まで確認する必要があります。
そのため、公告内容を早めに把握し、資料確認や現地調査に使える時間を確保しておくことが大切です。

購入判断の3点セット

競売物件を検討するときは、物件明細書・現況調査報告書・評価書からなる「3点セット」を確認することが重要です。
物件明細書では権利関係、現況調査報告書では使用状況や占有者の有無、写真などを把握します。
また、評価書には不動産鑑定士による評価額や周辺の取引事例などの記載があるでしょう。
ただし、書類だけでは周辺環境や外観まで十分に判断できない場合もあります。
そこで、公道などから現地を確認し、交通環境や管理状態も含めて入札するか慎重に判断することが大切です。

入札と保証金の納付

購入したい物件が決まったら、管轄する裁判所で入札書などを入手し、必要書類と提出方法を確認します。
入札には保証金が必要で、原則として売却基準価額の20%を指定口座へ事前に振り込む仕組みです。
その後、振込証明書や住民票などをそろえ、入札期間内に持参または郵送で提出します。
ただし、提出後は金額変更や取り消しができないため、資金計画を踏まえて慎重に決める必要があるでしょう。
なお、保証金額が異なる物件もあり、落札できなかった場合は原則返還されるため、公告で確認しておくことが大切です。

開札期日と代金納付

開札期日には、有効な入札のなかでもっとも高い金額を提示した方が落札候補者となり、裁判所が売却の可否を判断します。
売却許可が確定すると代金納付期限が通知されるため、保証金を差し引いた残額の支払いが必要です。
そして、代金を全額納付した時点で、買受人へ物件の所有権が移る流れとなるでしょう。
その後、所有権移転や抵当権抹消などの登記は、裁判所から法務局へ嘱託されます。
ただし、登録免許税などは購入者負担となるため、落札額とは別に必要資金を用意しておくと安心でしょう。

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競売物件の購入で住宅ローンは利用できる？

前章では購入の流れについて述べましたが、通常の不動産購入とは異なり、資金計画には特有の難しさがあります。
そこで、競売物件における住宅ローンの利用可否と、資金調達の方法について解説します。

ローン利用が難しい理由

一般的な不動産売買では、住宅ローンの実行と代金決済、所有権移転、金融機関の抵当権設定を同じ日に進めることが多くあります。
一方、競売では代金を先に納付し、その後に裁判所を通じて所有権移転登記が進むなど、通常の売買と手順が異なるのが特徴です。
そのため、通常の売買と手続きが異なり、競売物件に対応する金融機関が限られることが、住宅ローン利用を難しくする理由でしょう。
また、事前に室内を確認しにくい点も融資審査の確認事項です。
したがって、融資を希望する場合は入札前から対応可能な金融機関へ相談する必要があります。

原則は現金一括払い

競売物件では住宅ローンの利用条件が限られるため、自己資金での一括払いを前提に資金計画を立てるケースが多くなります。
入札時の保証金だけでなく、落札後の残代金も期限までに確実に用意できるか確認しておきましょう。
代金納付期限は比較的短いため、落札後に資金調達を始めると間に合わない可能性があります。
さらに、期限までに代金を納付できなければ売却許可決定は効力を失い、入札時に提供した保証金も返還されない点に注意が必要です。
そのため、登記費用や修繕費も含め、余裕を持った上限額を決めて入札しましょう。

競売向けローンの活用

一部の金融機関では競売物件向けのローンを扱っており、自己資金だけでは不足する場合に相談できることがあります。
また、一定の手続きを利用すれば、所有権移転と金融機関の抵当権設定を連続して進められる場合もあるでしょう。
ただし、すべての金融機関が対応するわけではなく、物件や申込者で条件も異なります。
ほかに、つなぎ融資で代金を納付し、その後に住宅ローンへ借り換える方法もあるでしょう。
そのため、金利や手数料、借り換えできない場合の負担も確認し、入札前に金融機関へ相談しておくことが重要です。

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競売物件を購入する前に知っておくべき注意点

ここまで、資金面について解説しましたが、購入後にトラブルにならないよう、競売特有のリスクもおさえておきましょう。
最後に、競売物件を購入する際に、買受人が負うことになる責任や注意点について解説していきます。

契約不適合責任の免責

一般的な不動産売買では、引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が契約不適合責任を負うことがあります。
しかし、競売では建物の種類や品質に関する責任が原則として免除され、購入後の不具合は買受人が対応することになるでしょう。
たとえば、シロアリ被害や給排水管の故障、雨漏りが判明しても、修繕費を自己負担することがあります。
また、室内を十分に確認できず、追加工事が必要になる可能性も考えられるでしょう。
そのため、入札価格だけで判断せず、補修に備えた予備費も含めて資金計画を立てておくことが大切です。

原則として内覧不可

競売物件は原則として自由な内覧ができず、通常の中古住宅のように室内で設備や劣化状態を確認することが難しい特徴があります。
一定の条件で内覧できる制度もありますが、必ず利用できるわけではなく、3点セットの記載や写真が判断材料となるでしょう。
また、公道などから外観や周辺環境を確認し、管理状況も自分の目で確かめることが大切です。
ただし、現況調査報告書の写真は調査時点のもので、落札後も同じ状態とは限りません。
そこで、見えない部分の不具合も想定し、修繕費を多めに見込んで判断する慎重さが求められます。

立ち退き交渉のリスク

競売では、所有権を取得しても前の所有者や占有者が住んでいる場合があり、買受人に対抗できる権原を持つ占有者などを除き、引渡し対応が必要になることがあります。
まずは占有者と話し合い、退去時期や残置物の扱いなどを円満に調整することが基本です。
しかし、話し合いで解決しない場合は、要件を確認したうえで裁判所へ引渡命令を申し立てる方法があります。
さらに、命令後も退去しなければ強制執行となり、荷物の搬出や保管費用を負担する場合もあるでしょう。
そのため、入居が遅れる可能性も踏まえ、時間と費用の両面に余裕を持った計画を立てることが大切です。

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まとめ

競売物件を購入する際は、専用サイトで物件を探して3点セットを確認し、保証金を納めて入札をおこない、落札後に残代金を一括で支払って所有権を取得します。
競売物件では通常の住宅ローンを利用するのが難しく現金一括払いが基本となりますが、一部の金融機関が扱う競売向けのローンなどを活用できる場合もあります。
購入後の修繕費用は自己負担となり原則として事前の内覧もできないため、立ち退き交渉などのリスクも考慮したうえで、余裕を持ったスケジュールと資金計画を立てるべきでしょう。