マンションを購入するときに気になるのが、資産価値です。
将来的な売却を考えて、資産価値の高い物件を購入したいと考える方は多いでしょう。
今回は、マンションの購入を検討している方に向けて、資産価値とはどのようなものか、主な要素や調べ方をご紹介します。
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マンションの資産価値とは
マンションの資産価値とは、簡単にいうと、物件の価値を金銭的に表したものです。
不動産売買や住宅ローンを組むときに重要な指数となり、大きく「売却価値」と「収益価値」に分けられます。
それぞれどのような基準となっているのか、以下でマンションの資産価値を決める2つの指数を見ていきましょう。
売却価値とはどのような指数か
売却価値とは、マンションを市場で売却したときに、どの程度の価格が付くかを示したものです。
マンションが購入価格より高く売れれば、手元に資金が残るため、住み替え時の資金調達に役立ちます。
近年では、出産や子どもの独立など、ライフステージの変化に伴って住み替えを検討する方が増えており、売却価値を維持しやすい物件のニーズが高まっているのです。
マンション購入時には、将来的な住み替えを考慮して、資産価値の高い物件を選ぶのが重要でしょう。
収益価値とはどのような指数か
収益価値とは、マンションを賃貸物件として運用するときの物件価値です。
一般的に「家賃収入がどのくらい得られるか」や「将来のキャッシュフローがどうなるのか」を考慮します。
現役世代のうちに、収益価値の高いマンションに投資しておけば、老後の収入を補う手段として活用が可能です。
居住目的で購入したマンションであっても、転勤など一時的に住まなくなる時期があるときに賃貸物件として貸し出すと、家賃収入を得られます。
このように、マンション購入時には不動産価格だけでなく、将来的な資産価値も考慮して物件を選ばなければなりません。
将来的に損をしないよう、あらゆる角度から物件を判断していく必要があります。
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マンションの資産価値を決める主な要素
マンションの資産価値を決める要素は、大きく「建物の要素」と「エリアの要素」に分けられるのが一般的です。
どちらも重要な要素となっているので、マンション購入前にチェックしておきましょう。
建物の要素とは
マンションにおける建物の要素は、不動産評価や将来的な売却価値に影響を与えます。
なかでもとくに重要なのが「築年数」です。
不動産は、築年数が新しいほど資産価値が高く、年数が経過するごとに価値が下がっていきます。
しかし、リノベーションがされていたり、建物の管理状況が良好であったりしたケースでは、築年数が古くても評価される可能性があるでしょう。
マンション購入時には、築年数による値下がりを考慮して、物件を選ぶ必要があります。
また、建物構造も重要な要素の一つです。
マンションの建物構造には、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造などがあり、強固で耐久性・耐震性が高いほど資産価値が高くなります。
新耐震基準が採用されているかも重要なポイントになってくるので、事前に確認しておきましょう。
新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認がされた建物に適用されており、震度6強〜7程度の大地震でも「倒壊・崩壊を免れることを目標に設計された基準」です。
耐震補強済みの建物や耐震等級が高いものは、資産価値が高まる傾向にあります。
さらに、共用施設の充実具合も重要な要素です。
キッズスペースやゲストルームがあるマンションは、住民の満足度が高まるため、資産価値も向上します。
このように、ハイグレードなマンションほど資産価値が高く、資産として安定しがちです。
エリアの要素とは
エリアの要素とは、主に「立地」を指します。
とくに需要の高いエリアは、資産価値が高まる傾向にあるでしょう。
都市部など人気のある地域では、資産価値が維持・向上しやすいため、将来的な売却で役立ちます。
一方、過疎化が進む地方のマンションは需要が低下し、資産価値が下がりやすいので注意が必要です。
また、最寄駅からの距離やアクセス性も、資産価値を決める重要な要素として挙げられます。
「駅からの距離が徒歩10分以内」「複数路線の利用が可能」「都心へのアクセスが良好」といった物件は、価値が向上しがちです。
ほかにも、生活利便性や教育環境・治安の良さなどが資産価値を決める要因となります。
スーパーマーケットなど生活に便利なお店がそろっていたり、文教地区だったりしたケースでは、資産価値が安定しやすいでしょう。
地域ブランド・イメージを考慮しながら、物件選びを進めていくのがポイントです。
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マンションにおける資産価値の調べ方
マンションの資産価値を調べるには、まず市場相場を把握する必要があります。
市場相場は、不動産情報サイトやレインズマーケットインフォメーション・不動産情報ライブラリなどで検索可能です。
それぞれのサイトに、築年数・専有面積・最寄駅からの距離など条件を入力すると、購入予定の物件に近い価格相場を把握できます。
なお、レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が提供するサービスであり、基本的に不動産会社が閲覧できる仕組みです。
不動産情報ライブラリは国土交通省が運営するもので、不動産の取引価格や地価公示価格を調べられます。
また、土地価格と建物価格をそれぞれ算出して合算する方法も、資産価値の調べ方として有効です。
以下で、調べ方の流れを確認していきましょう。
資産価値の調べ方①公示価格から土地価格を算出する
公示価格とは、全国の標準地を対象にして、国土交通省が毎年公表している土地の価格です。
マンションの資産価値を調べるときには、近隣の標準地を探し、標準地の公示価格を基に土地価格を算出します。
原則として、公示価格は1㎡あたりの単価として表示されるので、購入するマンションの敷地面積と掛け合わせなければなりません。
計算式は、以下のとおりです。
土地価格=公示価格×マンションの敷地面積
たとえば、公示価格が1㎡あたり12万円、マンションの敷地面積が60㎡であれば、以下のように計算します。
12万円/㎡×60㎡=720万円
公示価格を基に土地価格を概算できますが、実際には路線価や土地の形状・利用制限などによる補正が必要です。
そのため、公示価格を使った計算はあくまで「目安」と考え、最終的には不動産会社や鑑定士の評価も参考にすると安心です。
資産価値の調べ方②固定資産税評価額から建物価格を算出する
建物価格は、固定資産税評価額を使って計算可能です。
一般的に、固定資産税評価額は公示価格の7割程度を目安に算定されますが、これは主に土地評価に関する基準であり、建物部分については築年数や構造によって評価方法が異なります。
そのため、以下の計算式はあくまで参考値にとどめ、実際の市場価格は成約事例や不動産会社の査定もあわせて確認しましょう。
建物価格=固定資産税評価額÷0.7
たとえば、建物の固定資産税評価額が1,800万円のときは、次のように計算します。
1,800万円÷0.7=約2,571万円
約2,571万円が建物価格となるので、自身のケースではどうかを事前に確認しておくと良いでしょう。
資産価値の調べ方③土地と建物の価格を合算する
土地価格と建物価格を合算したものが、マンション全体の資産価値です。
先ほど計算した土地価格720万円と建物価格2,571万円を合算すると、以下の資産価値が算出されます。
マンション価格=720万円（土地価格）+2,571万円（建物価格）=3,291万円
不動産購入前に資産価値の調べ方を把握しておくと、大きな損失につながりにくくなるでしょう。
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まとめ
マンションの資産価値は、大きく「売却価値」と「収益価値」に分けられます。
価値を決める建物の要素には、築年数や建物構造が挙げられ、エリアの要素なら主に「立地」が考慮されるでしょう。
資産価値の調べ方として、市場相場を把握する方法や、土地価格と建物価格を合算する方法が有効です。
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シルバシティ
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