中古マンションの購入を漠然と考えているものの、進め方がわからない方は多いかもしれません。
失敗を避けるためには、事前準備が重要です。
この記事では、中古マンション購入の準備について、資金計画、住宅ローンの事前審査、必要書類を詳しく解説していきます。
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中古マンション購入の事前準備！資金計画を立てよう
マンションの購入を決めたら、まずご自身の収支やライフプランを考慮して予算を決定することが重要です。
とくに、中古マンションを購入する場合は、事前にしっかりと資金計画を立てましょう。
資金計画の流れ
中古マンション購入の資金計画を立てるためには、以下のステップを踏みます。
計画にかかる期間は1日から5日程度です。
住宅ローンの月々の返済額を算出
まずは年収や月々の支出を基に、無理なく支払える月々の住宅ローン返済額を計算します。
頭金と初期費用の準備額を算出
貯蓄額から頭金や初期費用の予算を決めます。
購入可能な物件価格の算出
上記2つと諸費用を考慮して、実際に購入可能な中古マンションの価格を割り出します。
中古マンション購入の予算相場
中古マンションの資金計画を立てる際、世帯年収から購入価格の目安を考えましょう。
住宅ローンで借りられる金額は年収の5〜6倍が目安です。
これに、親族からの援助や貯金から捻出できる頭金を加えた金額が購入予算となります。
「住宅ローン借り入れ額＋頭金 ＝中古マンション購入予算」
ローンの借り入れ額は物件価格の80%、頭金は物件価格の10〜20%程度が相場です。
全額をローンで賄うフルローンも可能ですが、審査が厳しく、毎月の返済額も増えるため、頭金を準備しておく方が安心です。
物件探しでは、高額で条件の良いマンションに目が行きがちですが、最初に決めた予算を基に物件を探すようにしましょう。
中古マンションの場合、月々のローン返済額に加えて管理費や修繕積立金も必要になるため、これらの費用も考慮して資金計画を立てます。
詳細な資金計画は、ファイナンシャルプランナーに相談するのも良い方法です。
物件価格以外にかかる頭金・初期費用
中古マンションの購入には、物件価格の6〜13%程度の諸費用がかかります。
例えば2,500万円のマンションを購入する場合、125万円〜200万円程度の諸費用が必要です。
具体的な諸費用は下記のようなものがあります。
●売買契約書の印紙税
●不動産会社の仲介手数料
●抵当権設定時の登記費用
●住宅ローン契約の事務手数料（借入金額の2%ほど）
●団体信用保険
●ローン保証料
これらの諸費用は、現金で支払うのが一般的です。
また、購入後には不動産取得税や管理費、修繕費もかかります。
不動産取得税とは、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得した際に課税される税金です。
中古マンションを購入する際には、初期費用だけでなく、これらの費用も含めて事前準備をおこない、余裕のある資金計画を立てておきましょう。
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中古マンション購入の事前準備！事前審査を受けておこう
住宅ローンの事前審査は、売買契約を結ぶ前ならいつでも受けることができます。
物件が決まっていなくても、借り入れ可能かどうかの審査を受けることが可能です。
中古マンションを購入する際には、事前準備として、物件を決める前に事前審査を受けておくのが望ましいでしょう。
物件を決める前に事前審査を受けるメリット
住宅ローンの借入可能額が分かる
事前審査を受けることで、ローンの借入可能額が分かり、購入する住宅の予算を設定することができます。
これにより、物件探しや購入をより具体的に検討することが可能となります。
気に入った物件を見つけた後で、年収や勤務形態から期待したほどの借入金額が得られず、ローンが組めなかったという事態を防ぐこともできるでしょう。
無理のない返済計画が立てられる
無理のない返済計画を立てるためにも、住宅ローンの予算をあらかじめ設定したうえで、購入する物件を検討する必要があります。
返済当初は問題なくても、数年後に住宅ローン以外の費用が増え、家計が苦しくなる可能性もあります。
事前審査を受けることで、住宅ローン借入可能額や返済可能年数、金利などについて理解できます。
物件を探す前や不動産会社に相談に行く前に事前審査を受けることで、客観的に購入予算を判断し、本格的な物件探しをおこなうことができるでしょう。
事前審査から借り入れまでの流れ
事前審査の申し込みには、多くの書類が必要です。
住宅ローンの事前審査にかかる時間は通常3～4日ですが、金融機関によっては翌日に結果が出ることもあれば、5日以上かかることもあります。
事前審査を通過しても、次に本審査があります。
本審査に通過して初めて住宅ローンの契約を結ぶことができます。
事前審査に通過したからといって、必ず本審査に通るわけではないので、この点はしっかりと認識しておきましょう。
契約後、中古マンションの引き渡し時に、住宅ローンの借り入れが始まります。
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中古マンション購入の事前準備！必要なもの・書類
中古マンションの購入には、多くの準備が必要です。
契約や住宅ローン手続きなどごとに必要な書類が異なるため、しっかりと確認しておかないと不足が生じたり、準備不足でスケジュールが狂ってしまったりすることがあります。
あらかじめ準備するものを把握しておけば、ミスなく購入手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
購入申し込みや住宅ローン事前審査時に必要なもの・書類
購入申し込み
希望の中古マンションが見つかったら、まずは購入申し込みをします。
「購入申込書（買付証明書）」に購入希望金額や条件を記入し、署名・押印して売主に提出します。
住宅ローン事前審査
資金調達の確実性を確認するために、住宅ローンの事前審査をおこないます。
事前審査で必要なもの・書類は、以下の通りです。
●過去2年の源泉徴収票（または所得証明書）
●印鑑（認印以外）
●運転免許証（またはパスポート）
●健康保険証の写し（勤務先と勤続年数確認のため）
自営業者や親族会社勤務の方は、業種や事業内容、過去の経営状態から返済能力が審査されるため、2～3年分の資料が必要です。
金融機関によっては追加書類を求められることもあるので、事前に確認しておきましょう。
売買契約時に必要なもの・書類
事前審査を通過し、交渉がまとまれば、次は売買契約です。
契約時には、「重要事項説明書」「売買契約書」「一般媒介契約書」などの書類に署名・押印します。
売買契約時に必要なもの・書類は、以下の通りです。
●印鑑（認印以外）
●収入印紙
●仲介手数料の半分
売買契約書には収入印紙を貼るため、事前に準備するか、不動産会社に用意してもらい現金と交換します。
契約が完了したら売主に手付金を支払い、必ず領収証を受け取りましょう。
また、仲介手数料については、事前に取り決めている場合、その金額の半分を支払います。
住宅ローン本審査や契約時に必要なもの・書類
売買契約が完了したら、次は住宅ローンの本審査とローン契約です。
手続きや準備物が多くなるため、事前に確認しておくことが重要です。
本審査時
本審査では、原則として事前審査時と同じ書類が必要です。
追加書類が求められる場合もあるので確認しておきましょう。
ローン契約時
本審査を通過したら、金融機関とローン契約を結びます。
ここでは新住所に住民票を移した後の書類が必要です。
ローン契約書にも収入印紙を貼るので、事前に準備しておきましょう。
ローン契約時に必要なもの・書類は、以下の通りです。
●実印
●銀行印
●運転免許証（またはパスポート）
●収入印紙
●新住所の住民票および印鑑証明書
新住所の書類は、引渡し時の登記手続きでも必要です。
ローン契約に必要な枚数と登記に必要な枚数を確認し、合計の枚数を準備しましょう。
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まとめ
中古マンションの購入には事前準備が重要です。
まず、収支やライフプランを考慮して予算を決定し、住宅ローンの月々の返済額や頭金、初期費用を算出して購入可能な物件価格を割り出します。
資金計画では、住宅ローン借入額と頭金を合わせた購入予算を設定し、購入申し込みやローン審査に必要な書類を準備しましょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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