マンションの買い替えを検討している方のなかには、そのタイミングに悩まれている方もいらっしゃると思います。
また売却と購入のどちらを優先するかは買い替えにおいて重要な点です。
今回はよくある買い替えのタイミングや2種類ある買い替え方のそれぞれの特徴と注意点をご紹介しますので、参考にしてください。
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マンション買い替えのタイミング
どのような理由からマンションの買い替えを検討するのでしょうか。
買い替えが多いタイミングをご紹介します。
ライフステージの変化
タイミングとして多いのが、ライフステージの変化です。
結婚や出産などで家族が増えたことを機に現在の住まいが手狭になり、思い切って買い替える方は多いです。
また逆に、子どもが大きくなって独立したことで部屋が余るようになり、小さめの物件に引っ越すケースもあります。
築年数が長くなった
ライフステージの変化とともに多いのが、築年数が経って古くなったことによる住み替えです。
設備が老朽化したタイミングで、より良い住環境の土地への移動も兼ねて引っ越すというケースもよくあります。
また、築年数がある程度経ってはいるものの、まだ設備機器が動いて売れやすいうちに売却し、新居に移り住むという方もいます。
市場の動向
中古マンションの市場価格は、世の中の動きや出来事によって変動します。
たとえば近年では、新型コロナウィルスの影響により、2020年4月の中古マンションの価格は2021年9月以来となる約8年ぶりの大幅な下落を見せました。
このように市場を予測して、高く売れる時期に買い替えるというケースもあります。
しかし、この方法は高く売れる時期には、購入予定の物件も同じく高くなっている可能性が高いので注意が必要です。
住宅ローン控除
購入の際に住宅ローン控除を受けられるのは、築25年以内の中古マンションに限られています。
住宅ローンを利用する方にとって、控除が受けられるかどうかは重要な点です。
そのため築25年を超え、住宅ローン控除が受けられなくなったマンションは、一気に売りにくくなる傾向にあります。
控除が受けられなくなる前に売却し、新居に住み替えるというのもひとつのタイミングです。
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マンション買い替えの2つの先行方法
マンションを買い替える流れには、売り先行と買い先行の2つの方法があります。
自身の資金状況やマンションの状態により、どちらの方法を選ぶべきかは変わってきます。
2つの方法の特徴やメリット・デメリットを見て、自身に合う方法を選びましょう。
売り先行
売り先行とは、今住んでいるマンションを売却してから、新居を購入する方法です。
売却を優先する売り先行型は、買い先行よりも堅実な住み替え方法と言えます。
メリットとしては、現在のマンションの売却金がわかるので新居購入にいくら使えるのかが明確になり、予算計画が立てやすいです。
売却を急ぐ必要がないので、買い手との価格交渉に妥協せず時間をかけられるのもメリットと言えるでしょう。
また、住宅ローンの残債がある場合、ローンを二重に払う「ダブルローン」になる心配がないです。
資金面に不安があり堅実な方法で進めたい場合は、売り先行をおすすめします。
デメリットとしては、売却後、速やかに新居を決める必要がある点です。
万が一、引き渡しまでに新居が決められない場合は仮住まいが必要となります。
仮住まいをする場合、賃貸物件を探したり2度の引っ越しが必要になったりと、手間も費用もかかるので注意が必要です。
仮住まいを避けるべく、新居探しを妥協した結果、後悔するケースも考えられます。
売却してからの新居を探す慌ただしさや仮住まいの心配が、売り先行のデメリットと言えるでしょう。
買い先行
買い先行とは、新居を購入してから、今住んでいるマンションを売却する方法です。
これから住む物件探しに時間をかけられるため、納得いくまで比較、検討できるメリットがあります。
新居探しに妥協したくない方は、買い先行で進めるのがおすすめです。
また、引っ越しが一回で済み、手間が掛からないメリットもあります。
くわえて、マンションは空室であるほうが売れやすい傾向にあるため、現在のマンションが好条件の場合は、売却活動がスムーズに進む可能性が高いです。
デメリットとしては、マンションの売却金額が決まっていないため、売却金が予定より安くなってしまった場合は資金計画が崩れるおそれがあります。
また、もともと住んでいた物件の住宅ローンの残債がある場合にも注意が必要です。
新居購入から売却までに時間がかかった場合、ダブルローンの期間が生じる可能性があります。
買い先行は、すでに住宅ローンを完済している場合や、売却費を考慮しなくても資金面に目途が立っている場合におすすめの方法です。
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マンション買い替えで失敗しないための注意点
買い替えの主な作業は「売却」と「購入」に分かれます。
失敗しないためには売却時と購入時それぞれに注意点があるので、順にご紹介していきます。
売却時の注意点
まず、近隣の相場感を知り、適正価格で売り出すことが重要です。
価格設定を見誤りは、高い価格で売れ残ったり、安すぎる価格で手放したりする原因になります。
近隣に間取りや築年数が同程度の物件がないか探し、相場を知ったうえで価格設定をするようにしましょう。
また、売却期間に余裕がないと売り急いでしまい、安い売却価格で取引してしまいがちです。
適正価格で売却するためにも売却スケジュールは余裕を持つようにしてください。
そして物件に好印象を持ってもらうことは、早く、高く売却するために重要です。
中古の場合は新築のような綺麗さはアピールできないため、事前準備が大切となります。
水回りの掃除を念入りにおこない、可能であればハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。
とくに売り先行の場合は、荷物がある状態での内覧となるので、生活感が出やすく注意が必要です。
事前の掃除は丁寧におこない、荷物はなるべく整理して部屋を広く見せる工夫をしましょう。
また、部屋の印象とともに内覧対応の印象も重要ですので、丁寧な対応を心がけてください。
購入時の注意点
購入の際は、いずれまた売却する場合に備えて、資産価値の落ちにくい物件を選んだ方が良いでしょう。
マンションの資産価値は管理体制に左右されます。
管理が行き届いているマンションは寿命が長く、購入希望者も見つかりやすいです。
エントランスやエレベーターなどの共用部が綺麗に保たれているか、修繕計画はきちんと実行されているかなど確認しましょう。
そして、新居を購入するうえでもっとも注意すべきなのが資金計画です。
購入後、毎月の返済に無理がないかどうか、収入と支出から入念にシミュレーションすることが大切です。
買い先行の場合はダブルローンの期間が生じたり、売却金が想定より少なかったりする可能性もあるので、とくに余裕を持った資金計画を立てるよう心がけてください。
その際、管理費と修繕積立費を毎月支払う必要があることを忘れないでおきましょう。
くわえて車を所有している場合は、駐車場代が毎月かかります。
また、新居購入には大きなお金が必要であり、住宅ローンを利用する方も少なくありません。
その場合、買い替えローンは通常の住宅ローンより審査に通りにくい傾向があるので注意してください。
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まとめ
ライフステージの変化や築年数が古くなったときを、買い替えのタイミングとしている方が多いです。
買い替えの流れには売り先行と買い先行の2つの方法があります。
堅実に進めたい場合は資金計画の立てやすい売り先行、資金に余裕のあり新居選びに注力できる場合は買い先行で進めるのがおすすめです。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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