購入する土地を探していると「要セットバック」や「セットバック済」、「セットバックあり」の表記を目にする機会があります。
しかし、セットバックの言葉の意味を知らない方、なんとなくの意味だけ知っている方が多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では土地の購入を検討している方に向けて、セットバックとはなにか、条件や購入時の注意点をご紹介します。
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土地を探しているときによく見る「セットバック」とは？
まずは、不動産広告や土地の売却情報などでよく見かけるセットバックの意味や必要性についてご紹介します。
セットバックとはなにか
セットバックとは、敷地を道路や隣地などの境界線から後退させることです。
一般的には、土地の前にある道路の幅を広くして接道義務を守るためにおこなわれています。
接道義務とは、建築基準法第42条2項に記載されている「家の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接すること」という規定です。
建築基準法が規定されたのは1950年のため、それ以前に整備された道や土地は、接道義務を果たしていないものも少なくありません。
そのため、接道義務の基準を満たしていない道や土地は、建物を新たに建築する際にセットバックをおこなうことが義務付けられています。
つまり、接道義務の基準を満たしていない土地を購入すると、敷地を後退させてから建築する必要があるということです。
セットバックの必要性
建築基準法の接道義務を果たすために必要なセットバックですが、なぜわざわざ敷地を後退させなければいけないのでしょうか。
セットバックは、消防や日当たりなどの観点から法律で定められました。
道幅が狭いと、住民の日々の車の出し入れや車と車のすれ違いが不便になるだけでなく、万が一火災が発生した際にも消防車や救急車などの緊急車両が入れない恐れがあります。
また、道幅が狭く建物が密集している地域は、日当たりや風当たりも良くありません。
土地のセットバックをおこなうことで接道の幅員が確保でき、最適な道路環境・土地環境が整えられるのです。
セットバックがしっかりおこなわれた土地は資産価値も向上し、不動産売却をおこなう際に恩恵も受けやすくなります。
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セットバックが必要な土地とは？状況別に条件をご紹介
売り出されているすべての土地にセットバックが必要な訳ではありません。
セットバックが必要なのは接道義務を果たしていない土地ですが、土地が面する道の種類や立地状況によって後退すべき距離は異なります。
ここでは、セットバックが必要な土地の条件を状況別にご紹介します。
条件1.道路を挟んだ両側に土地がある場合
道路を挟んだ両側に土地がある場合、土地に面する道路の中心線からそれぞれ均等な幅を後退するケースが一般的です。
建築基準法では、一般的な道路は4m以上の幅が必要であると定められています。
そのため、道路の中心から左右それぞれ2m以上の幅となるようにセットバックが求められます。
たとえば、道路の幅が3mだった場合、建築基準法を満たすために1mの不足を両側の土地をそれぞれ50cmずつ後退させる必要があります。
基本的には道路の中心からそれぞれ等しい距離を後退しますが、道路の中心から左右均等に2mにならないケースも存在します。
それは、道路の形状が複雑なときや向かい側の土地がすでにセットバック済みであるときです。
土地を購入してから想定以上のセットバックに後悔しないために、事前に道路の中心線の位置や後退すべき距離の確認をおすすめします。
条件2.建築基準法上の道路に接していない場合
土地が接している道が建築基準法上の道路ではなく私道の場合、あるいは広場などの場合でもセットバックの実施で建築が認められる可能性があります。
ただし、土地の周囲に広い空き地がある、農道などの道に通ずる通路があることが条件です。
広場や私道に接する土地をセットバックして建物を建築するときは、特定行政庁による許可も必要です。
条件3.道路を挟んで反対側に川などの水路・崖がある場合
道路を挟んで反対側に川などの水路や崖がある場合は、そこから4m以上後退させる必要があります。
なぜなら、川がある反対側に道を広げることは不可能だからです。
川や崖と道路の境界線から4m以上の位置まで、自分が所有する土地のセットバックをおこないます。
たとえば、道路の幅が3.5mだった場合、50cm以上の後退が必要です。
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セットバックが必要な土地を購入する際の注意点4つ
セットバックが必要な土地を購入するときは、いくつか注意すべきポイントがあります。
後悔することのないように、以下の注意点を確認したうえで購入を検討しましょう。
注意点1.工事費用の発生
セットバックをおこなうときは、距離の測定や道路の舗装、側溝の作成に費用が発生します。
土地に高低差がある、セットバック時に撤去が必要なものがある場合など、土地の状況によって費用は変動しますが、目安は25〜65万円です。
しかし、これは必ずしも購入者が負担するとは限らず、行政が負担してくれる場合もあります。
街づくりに力を入れているエリアなど、自治体によっては助成金や補助金制度を設けていることもありますので、購入前に確認しましょう。
注意点2.セットバック部分の利用制限
セットバック後も、後退させた土地の所有権は購入者にあります。
しかし、セットバック部分は「道路」として認められるため、さまざまな利用制限を受けます。
建物を建築できないのはもちろん、駐車場や物置として利用したり、堀やフェンスを設置したりすることもできません。
セットバック部分は不特定多数の方が利用する道路として提供しなければいけないのです。
門や堀、駐車場を設けたいと考えている場合は、セットバック部分を除いた敷地面積の範囲内でおこないましょう。
注意点3.固定資産税の非課税申請
先述したように、セットバックをおこなったからといって、後退させた土地の所有者が変わるわけではありません。
分筆登記をおこなわない限り、所有者は購入者のままです。
つまり、セットバック部分にも通常の土地と同じように固定資産税がかかります。
ただし、セットバック部分は道路として不特定多数の方が使うため、固定資産税の非課税対象となる可能性が高いです。
そのため、非課税申請をおこなえばセットバック部分は税金が免除されます。
自動的にセットバック部分の税金が免除されるわけではなく、役場に申請書を提出する必要があるため、セットバックが必要な土地を購入する際は、速やかに申請しましょう。
注意点4.建築する建物のサイズ
セットバックが必要な土地を購入すると後退した土地は道路になるため、必然的に建築できる建物のサイズが小さくなります。
セットバック前の広さだけ見て購入すると、予定していた広さの建築が叶わないかもしれません。
セットバックが必要な土地は、建物を建築できる「有効敷地面積」のサイズが小さくなることを、認識したうえで購入する必要があります。
敷地面積に対して建築できる建物のサイズは、エリアや土地ごとに「建ぺい率」・「容積率」という指標で上限が定められています。
同じ建ぺい率、容積率なら敷地面積が広いほど建てられる家のサイズも大きくなりますが、セットバック部分は敷地面積に含まれないため、同じ面積で売られていてもセットバックの有無によって建築できる家の規模は変わってしまうのです。
セットバックが必要な土地を購入する際は、セットバック部分を除いた面積を算出して、問題ないかを事前に確認しましょう。
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まとめ
セットバックとは、緊急車両の通行を妨げないように道路の幅を確保することです。
ケースによって後退が必要な距離が変動したり、利用制限があったりするなど複数の注意点が存在します。
建築したい家のサイズや費用負担は問題ないか、しっかり検討したうえで購入しましょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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