マイホームなど、不動産売却をして売却益が出たら「確定申告」が必要です。
しかし、会社員の方のなかには確定申告をしたことがないという方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、確定申告についてわかりやすく解説しますので、必要書類や特例など、ぜひ参考にご覧ください。
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「確定申告」とは？
確定申告とは、1年間（1月1日から12月31日）の所得に対する適正な課税額を算出して「確定」し、期限までに、税務署へ「申告」や納税することです。
算出するのは、所得税と復興特別所得税です。
そのため、実は、基本的には所得を得ている人はすべて申告が必要なのですが、所得をどのように得ているかなどで、確定申告をする必要があるかの判断が変わります。
確定申告をしたことがないという方の多くは、会社員や公務員などの「給与所得者」です。
この場合、給与を払っている会社が代わりに年末調整などをおこなっているので、自分で確定申告をする必要がないのです。
自分でおこなう必要がある人は、まずフリーランスなどで、事業所得を得ている個人事業主。
公的年金の受給額から控除を引いて金額が残る場合なども申告をします。
そして、会社員でも、給与以外の所得があれば確定申告は必要です。
たとえば、マイホームなどを不動産売却した場合、その譲渡所得は会社も把握していないので、自分で申告をします。
今まで、会社がしているので自分ではしたことがなかったという方も、不動産売却をして譲渡所得が出たら確定申告が必要になるので、気を付けておきましょう。
ほかにも、家賃収入や株などで得た収入も、源泉徴収されていないものは申告対象です。
確定申告はいつどこでするの？
通常、申告をおこなう期間は決まっており、年によってずれる場合もありますが、原則的には2月16日から3月15日の期間です。
この1カ月の間に、申告する人は、自分の居住地を管轄している税務署で、前年の1月1日から12月31日に得た収入を申告します。
不動産を売却して売却益を得た場合も、翌年の申告期間に手続きをします。
注意点として、申告期限を過ぎた場合は、延滞税も課せられるので気を付けましょう。
郵送で提出するときは、通信日の日付が提出日として扱われます。
不動産売却された会社勤務の方も、年度末の多忙と申告期間が重なりますから、書類の準備なども余計に大変かもしれません。
次にご紹介する必要書類なども参考に、ぜひ、早めに手続きの準備や送付をしてくださいね。
申告のために必要な書類とは？
ここでは、不動産売却をして申告する際に、一般的に準備が必要になる書類をご紹介します。
一般的に必要な書類とは、まず、税務署で入手するものとして「申告書B」「申告書第三表（分離課税用）」「譲渡所得の内訳書」。
また、不動産売却後の2カ月以降の「戸籍の附票」を不動産売却した市区町村から入手します。
不動産を購入したときの「売買契約書や建築請負契約書の写し」「一般媒介契約」「登記費用など諸費用の領収証」。
さらに、売却したときの「売買契約書と領収証の写し」「仲介手数料の領収証の写し」「測量費と登記費用など諸費用の領収証の写し」と、法務局から取得する「不動産売却した土地建物の全部事項証明書」。
また、特例などうける際には、利用する特例にあわせて、さらに書類が増えますので注意しましょう。
確定申告が必要になる不動産売却での「譲渡所得」とは？「譲渡損失」も解説
不動産売却後に申告する場合の「譲渡所得」とは？
不動産売却をした場合の確定申告では、売却で発生した所得である「譲渡所得」の理解が大切です。
具体的には、不動産売却額に固定資産税などを加算した「譲渡収入金額」から、取得時の購入額である「取得費用」と不動産売却時にかかった印紙税や仲介手数料などの「譲渡費用」を引いて割り出します。
この計算で、プラスになっていれば譲渡所得があるとされ、確定申告も必要です。
不動産売却した売却益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡損失が出た場合も確定申告したほうがいい！？
一方、マイナスの所得になった場合は、売却益が出ていない「譲渡損失」です。
計算をして、マイナスになっている場合、不動産売却時の売れた額よりも、取得時の購入額が大きかったという状態です。
譲渡損失の場合は、基本的には確定申告は不要とされています。
しかし、損失が大きければ、確定申告をすることで、損益通算できて課税額を減らせる可能性もあります。
損益通算とは、プラスの所得から、赤字となったマイナスの所得を引いて、相殺することをさします。
損益通算できる所得の種類は決められていますが、不動産売却によるマイナスの所得も、損益通算が可能です。
譲渡損失となった場合、税金の還付ができる「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」または「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の特例を利用する場合、確定申告が必要です。
多くの場合で利用される「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、初年度に控除できなかった残りに対して、翌年から3年間は繰越が可能となり、その間、給与所得や事業所得から差し引きができるというものです。
しかし、譲渡損失の場合の特例利用は任意なので、検討して利用をしなくても問題はなく、その場合は確定申告も必要ありません。
不動産売却後に必要な確定申告で活用したい控除
最後に、特例についてご紹介します。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、マイホームを不動産売却したとき、売却した所得から、3,000万円が差し引けるという特例です。
売却した所得から3,000万円を引いた額に対して、譲渡所得税が課税計算されます。
適用条件としては、不動産売却したマイホームに自分自身が住んでいたことや、過去2年に同じ特例、または譲渡損失の特例を利用していないことがあります。
また、親族間で譲渡された場合も、適用されません。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3,000万円特別控除を使っても、さらに売却益がプラスであれば、この特例を利用できます。
所有期間が10年を超えるマイホームであれば、3,000万円特別控除の適用後の所得に対し、6,000万円以下の部分の所得税率は10％に、6,000万円を超える部分は15％に税率を軽減できます。
3,000万円特別控除と、この軽減税率の特例の注意点としては、買い替えした物件の住宅ローン控除と一緒に利用はできません。
親族間などの売買では適用できないことなど、要件も多数ありますが、国税庁のホームページで確認することが可能です。
特定の居住用財産の買換え特例
これは、マイホームを不動産売却して、新しい自宅を購入したとき、譲渡所得への課税を繰り延べできるというものです。
ただし、あくまでも軽減ではなく、繰り延べというところに気を付けましょう。
たとえば、3,000万円で購入したマイホームが、4,000万円で売却できた場合。
特例を使わない場合は、1,000万円の売却益に課税されます。
しかし、売却して、あらたに6,000万円のマイホームに買い替えると課税が繰り延べでき、将来、6,000万円で購入した新居を7,000万円で売却すると「以前の1000万円と買い換えた家の売却益1,000万円」の合計が課税対象となります。
適用条件は、住まなくなった日から3年目の年末に売却すること、売却代金が1億円以下であることなど、この特例の要件も多数あるので、事前に確認して検討しましょう。
まとめ
不動産売却をした際の確定申告についてご紹介しました。
不動産売却は、大きな額の取引となるので、特例の利用も検討したいですね。
特例を利用する際は、一般的な必要書類にくわえて、特例ごとにそろえる書類も増えますので、事前に確認して準備しましょう。
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