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不動産の購入を検討している方のなかには、立地や価格などのメリットから中古住宅の購入を考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし中古住宅のメリットは魅力的だけど、建物の劣化状態など安心して購入できるのかとお悩みの方もいるかも知れません。
そこで今回は中古住宅の購入を検討している方に向けて、既存住宅売買瑕疵保険とは何か宅建業者と個人2つの加入パターンの流れも合わせてご紹介します。
中古住宅の購入を検討している方はぜひ参考にしてみてくださいね。
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弊社へのお問い合わせはこちら中古住宅購入時の流れで検討したい既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険（きぞんじゅうたくかしほけん）とは、中古住宅を安心して購入できることを目的につくられた保険制度のことです。
瑕疵（かし）とは住宅の不具合や欠陥などのことを指し、既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅を購入後の建物に瑕疵があった場合に保険機関が売主に替わって修繕費用を負担してくれます。
また既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅の検査と保証がセットになっているのが特徴です。
保険に申し込むと対象の中古住宅を建築士が検査したうえで保険に加入する流れとなっています。
既存住宅売買瑕疵保険の保証対象とは？
購入した中古住宅に瑕疵が見つかった場合に修繕費用が負担される既存住宅売買瑕疵保険ですが、建物すべての不具合が保証されるわけではありません。
保証の対象となるのは「構造耐力上主要な部分」である柱や基礎と「雨水の侵入を防止する部分」である屋根や外壁の不具合になります。
また保証の対象部分や保険期間、支払い額の上限は保険の種類や保険を請け負う法人によって異なります。
そのため購入を検討している中古住宅が「瑕疵保険付き既存住宅」だった場合は事前にどのような保証内容か確認しておくと良いでしょう。
既存住宅売買瑕疵保険の詳しい内容は国土交通大臣から指定を受けている保険法人が扱っているため、国土交通省のホームページ「住宅瑕疵保険」を確認するのがおすすめです。
中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険の流れとは？売主が宅建業者のケースについて
既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅を購入する際に安心できる制度ですが、加入までの流れには2つのケースがあります。
一つ目は不動産会社などの宅建業者が売主となっているケースです。
このような場合、既存住宅売買瑕疵保険の加入者は宅建業者となるため保険料は基本的に宅建業者が支払います。
保険に申し込んだ後の手続きと流れは以下のとおりです。
●宅建業者は指定されている保険法人に申し込みをおこなう
●申し込みを受けた保険法人は中古住宅の検査をおこない保険の契約をおこなう
●売却後に瑕疵が発生した場合は宅建業者が修繕をおこなう
●修繕にかかった費用はが保険法人から宅建業者に支払われる
このように既存住宅売買瑕疵保険は売却前に建物の検査をおこない、不具合がないことを確認したうえで問題が発生した場合にはかかった費用が保険金として支払われる流れとなっています。
保険法人による検査に合格した場合の保険期間は5年間か2年間となっており、期間内に宅建業者が倒産した場合には買主は保険法人に直接保険金を請求することが可能です。
また宅建業者で保険に入っている中古住宅は「瑕疵保険付き既存住宅」として販売されます。
既存住宅売買瑕疵保険に入っている中古住宅は、建築士による検査を受けているため瑕疵の有無に関わらず安心して購入できるのも買主にとっては魅力といえるでしょう。
宅建業者の契約不適合責任との違い
売主が宅建業者の場合、宅地建物取引業法で保険の有無に関わらず建物の引き渡し後2年間は建物の瑕疵について保証する「契約不適合責任」が義務付けられています。
そのため既存住宅売買瑕疵保険がついていなくても問題がないと感じる方も多いかも知れません。
しかし中古住宅を販売した宅建業者が倒産してしまった場合は、責任を果たしてもらえない可能性があります。
一方保険に加入している建物であれば直接保険法人に修繕費用を請求できるため、万一の場合も安心といえるでしょう。
中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険の流れとは？売主が個人のケースについて
二つ目のケースは売主が宅建業者ではなく、個人の場合です。
売主が宅建業者ではなく個人の場合は売主が依頼した検査機関が保険の加入者となるのが特徴です。
基本的には売主が検査機関へ依頼するケースが多いのですが、買主が依頼をおこなうことも可能です。
保険料は売主が払うのが一般的ですが、買主のメリットが大きい保険のため実際には売主と買主で話し合い決めるケースも多いでしょう。
気になる保険料は契約期間や保険法人によって異なりますが、調査費用に保険料を加えて6万円から15万円ほどが目安といえます。
個人の売買で既存住宅売買瑕疵保険を申し込む際の手続きと流れは以下のとおりです。
●売主が検査機関に検査と保証の依頼をおこなう
●依頼を受けた検査機関が保険法人に申し込みをおこなう
●検査機関が建物の検査をおこない保険の契約をおこなう
●売却後に瑕疵が発生した場合は検査機関が修繕を保証する
●修繕にかかった費用は保険法人から検査機関に支払われる
個人売買による既存住宅売買瑕疵保険では、依頼を受けた検査機関がその瑕疵に対して保証をするため売主や買主が直接保険法人に費用を請求することはありません。
しかし検査機関が倒産するなどのトラブルがあった場合は保険期間内であれば、宅建業者のケースと同様に買主が保険法人に直接修繕にかかった費用を保険金として請求することができます。
売主が検査機関に保証を依頼し検査に合格した建物は「瑕疵保険付き既存住宅」として売りにだされることになるでしょう。
また保険期間は宅建業者のケースと異なり、個人の場合は5年間か1年間となっています。
売主が個人の場合は既存住宅売買瑕疵保険が有効
宅建業者が売主の場合は2年間の契約不適合責任が義務付けられていますが、売主が個人の場合は義務がありません。
通常は売買契約書に内容を記載するケースが多く、期間も数か月などの短期間となっていることもあります。
また売買契約書に契約不適合責任を負わないと記載されているケースもあり、その場合は引き渡し後に瑕疵が発見されても修繕費用などが保証されないため注意が必要です。
このようなケースでも既存住宅売買瑕疵保険に加入している中古住宅であれば、瑕疵が発見された場合に保証されます。
そのため売主が個人の場合は事前に保険加入の有無を確認し、必要であれば加入を検討するのも一つの方法といえるでしょう。
既存住宅売買瑕疵保険のメリット
既存住宅売買瑕疵保険に加入している中古住宅を購入することで得られるメリットは大きく分けて3つです。
一つ目は保険に加入する際に建物の検査をおこなうことで建物の瑕疵が事前に把握できることが挙げられます。
また二つ目は中古住宅を購入後に瑕疵が見つかった場合に保証範囲であれば、修繕などの費用負担がないところです。
そして三つ目はこの保険への加入は住宅ローン減税の適用条件の一つになっているため、減税を受けられる可能性があるというところでしょう。
買主と売主双方にとってメリットがある既存住宅売買瑕疵保険は購入前に検討してみるのがおすすめです。
まとめ
既存住宅売買瑕疵保険とは中古住宅などの建物を購入し引き渡し後に不具合が見つかった場合に保証される保険のことです。
基本的には売主が加入し瑕疵保険付き既存住宅として売りに出される流れですが、買主が保険加入を依頼することもできます。
保険法人によって保証内容や金額などが異なるため、事前に国土交通省のホームページで確認しておくのがおすすめです。
中古住宅の購入を検討している方はこの保険の導入を検討してみてはいかがでしょうか。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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