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中古マンション選びのポイント!耐震基準や管理状況を見てみよう

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中古マンション選びのポイント!耐震基準や管理状況を見てみよう

中古マンション選びのポイント!耐震基準や管理状況を見てみよう

中古マンションは手頃な価格で販売されており、お得に購入することができます。
さまざまな物件がありますが、誰もが購入するとなれば失敗なく買いたいと思うものでしょう。
適当に選んでいては失敗の可能性が高いために、ポイントを押さえて選ぶと良いです。
この記事で、中古マンション選びのポイントをいくつか見てみましょう。

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中古マンションのポイントは耐震基準を見ておく

中古マンションのポイントは耐震基準を見ておく

地震が多い日本では建物の地震対策は欠かせません。
中古マンション選びでは建物が地震対策を施しているか耐震基準を見ます。
基準には1981年前の旧耐震基準と、1981年以降に設定された新耐震基準があります。
地震が発生してもマンションが倒壊や崩壊せずに耐えられるかを示す性能が耐震基準です。
建築基準法で決められているために、建物を建てるときは基準を満たさないといけません。

新旧の耐震基準について

1950年から適用された基準が旧基準で、現在の地震の強度で言えば震度5強ぐらいまで耐えられる基準です。
10年に1度程度大きな地震は発生すると考えられていたので、東日本大震災のような大規模な地震は考慮されていませんでした。
1978年になると宮城県沖地震が発生し、揺れによって建物が倒壊し大きな被害を受けました。
この地震の被害を受けて、1981年に耐震基準が見直されます。
そして1981年6月から新耐震基準として新しい基準が定められます。
阪神淡路大地震が1995年に発生しましたが、新しい基準を対応した建物は70%程度が被害なし、または軽微な被害で済みました。
もちろん新しい基準の方が、より大きな揺れに耐えられます。

どちらの耐震基準が適用されているか調べる方法

新基準か旧基準か、どちらが適用されているのか調べるには築年数を見ます。
基準が変わったのが1981年6月であるので、中古マンションを見た日が2022年6月1日だと築40年以内なら新基準とわかります。
ただし築40年近くの中古マンションであれば、ポイントとして建築確認日をチェックしましょう。
新旧のどちらの基準でマンションを建てるかは、建築申請が受理された秀判断します。
もしもマンションの竣工日が1981年12月となっていても、建築確認日が1981年1月だと旧基準を適用している可能性が高いです。
とくに規模が大きなマンションは、建築確認日と竣工日が離れている物件が多い傾向にあります。

旧耐震基準のマンションの注意点

旧基準の中古マンションを買うならば、耐震補強工事がおこなわれているか確認しましょう。
耐震性に問題があれば、耐震補強工事が必要なために余計なお金がかかります。
もしもフラット35を使うならば、旧耐震基準のマンションだと使用できません。
ただし耐震基準適合証明書を取得すれば使えますが、それには専門家の調査が必要で余計なコストがかかります。

中古マンションの管理状況をチェック

中古マンションの管理状況をチェック

せっかくマンションを買ったとしても、管理がおろそかだと気持ちよく生活できません。
中古マンション選びでは物件を管理するのが組合であるので、管理組合をチェックしましょう。

総会と理事会

管理組合があれば、毎年総会や理事官を開催しないといけません。
1年に1回は管理組合総会を開くと決められており、話し合った内容は議事録にまとめられています。
少なくとも最新分を、可能ならば過去3回分を見せてもらいましょう。
どんな提案がされているか、住民の出席割合を確かめます。
理事会は組合員の一定数で構成されます。
日常業務や決済内容、住民対応などを話し合い決めます。
2か月に1回開催すべきと決められており、理想は毎月開催です。
開催頻度を見ておき、議事録を拝見させてもらって内容を確かめましょう。

管理に関わる費用

中古マンションに住むならば、毎月の管理費は安い方が良いと思うかもしれません。
管理費はいくらか確かめて、費用に見合った管理がおこなわれているか確認しましょう。
なかには高い管理費を徴収して、一切管理しないマンションもあります。
マンションは長期修繕計画が立てられており、修繕費として毎月いくらか支払います。
いつ修繕をおこなうのか、そして定期的に修繕内容を見直しているか計画書を見ておきましょう。

物件の状態

中古マンション選びでは入居前には駐車場の利用状況を見て、空きが多いかどうかで入居者数をある程度把握できます。
もしも空きが多いようであれば、将来修繕積立金が増えるかもしれません。
中古マンションの仲介不動産会社に、設定の稼働率と今の稼働率を聞いておきましょう。
次はマンションの状態を確認します。
集合ポストを見てチラシが散乱していないか、掲示板は日付の古い掲示物が貼ったままでないか、駐輪場や自転車置き場は整理され綺麗か、エントランスやゴミ置き場は綺麗か、建物に目立った傷や汚れはないかを見ていきます。
マンションによっては、コミュニティがあり住人が清掃などをおこないます。
入居後は積極的に自分から近づく姿勢を示し、住人や管理組合と関係を築いておきましょう。
日本では自然災害が多いので、万が一の時に助け合える関係を作っておくと良いです。

中古マンションの修繕積立金について

中古マンションの修繕積立金について

マンションを購入して住むとなれば、修繕積立金の支払いは必須です。
将来の建物修繕に備えて、毎月一定額を支払って積み立てをおこないます。
そもそも修繕積立金がないという物件は、将来の修繕はおこなわない、または修繕が発生すればまとまった額を支払うということです。
積立金のない中古マンションはあまりおすすめできません。
いくらが適正値であるのか確認しておきましょう。
どのようなマンションであっても、月々の支払額は10,000~12,000円が相場です。
ただ500戸以上の大規模マンションになると16,000円ぐらいの費用の物件もあります。
また入居後一定年数が経つと、金額が値上がりするケースも考えられます。
相場よりも修繕積立金が安いと嬉しいでしょうが、安すぎると想定した修繕ができないかもしれません。
もちろん高すぎても無駄に支払うだけなので、適正な相場か金額を確かめましょう。

修繕計画のポイント

マンションは長期修繕計画があり、何年後にどんな修繕をするのか計画が記載されています。
外壁塗装や屋上の防水処理は12~15年に1度が適切とされます。
計画期間が30年以上になっており、大規模修繕が2回以上計画されているか確かめましょう。
古いマンションであれば、省エネ性能を高める修繕計画もされているかチェックです。
屋上は断熱工事する物件が多いですが、外壁の断熱工事はあまりされていません。
築年数が長くなるほど、マンションのエレベーター改修も必要となるのでより多くの修繕金が必要です。
さらにエレベーターは法定点検が定められているので、業者が適切に管理しているかも見ておきます。

修繕積立金の状況

修繕積立金が不足しているという中古マンションは多々あります。
不足していないか確かめておき、物件の仲介業者から重要事項に関わる調査報告書を取り寄せましょう。
報告書の中で滞納額を確認します。
もしも滞納が発生しているようであれば、マンションの管理会社になぜなのか問い合わせましょう。
支払いが自動引き落として、残高不足で引き落とせなかっただけならばそれほど問題になりません。
何か月も支払わない住人がいるようであれば、計画どおりに修繕できない可能性が高まります。
また滞納があれば、入居後に各住人の負担が増えて支払額増があるかもしれません。

まとめ

快適に暮らせる中古マンション選びをするなら、購入前のチェックは欠かせません。
管理状況を確かめて適切に物件が管理されているか見ておきましょう。
さらには耐震基準もどうなっているか調べておき、修繕積立金の相場や滞納者がいないかもチェックしましょう。

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シルバシティ スタッフブログ編集部

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