住宅ローンを利用してマイホームを買いたいけれども、自分にあった予算がわからず、きちんと返済できるかわからないと不安に感じるお客様も多いでしょう。
マイホームの購入は高額な買い物ですから、後悔のないように返済計画を詳細に立てるのが重要です。
今回はマイホームの購入を考えている方向けに、購入時にどのくらいの予算が必要か、返済比率などを詳しくご説明します。
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弊社へのお問い合わせはこちら年収倍率から不動産購入の予算を算出
マイホームを買ううえでは、お客様の収入でいくらまでの物件が買えるのか、ローン返済にあてる金額はいくらにするのかをあらかじめ考えておくのは重要です。
予算が決まると、お客様にとって適正価格の物件が見つかり、後悔のない買い物となるでしょう。
予算を考える際に指標となる年収倍率や頭金、借入可能額とは何かを解説していきます。
年収倍率から見た不動産購入の予算
建物の購入価格が所有者の年収の何倍相当かを示しているのが年収倍率です。
時代の変化により、年収倍率は常に変動しますから、最新のデータでチェックするのが大切です。
2020年に住宅金融支援機構が発表した「2020年度フラット35利用者調査」によれば、マンションをフラット35で購入した方の年収倍率は全国平均で7.0倍でした。
地域ごとに見ていくと、首都圏は7.5倍、近畿圏は7.1倍、東海圏は6.5倍の倍率となります。
さらに、中古マンションの年収倍率は全国平均で5.8倍、首都圏6.1倍、近畿圏5.5倍、東海圏4.9倍の結果でありました。
上記のデータを踏まえると、年収の5〜7倍が購入できる不動産価格の目安となるでしょう。
たとえば、年収500万円の方が物件を探す際は、2,500万円〜3,500万円の物件が適正価格でしょう。
マイホームを買ううえで重要となる頭金と借入可能額
建物の購入には相応の資金が必要ですから、住宅ローンを利用して資金をまかなう方が多いです。
頭金をどのくらい用意するか、借入可能額をいくらにするのかで、今後の住宅ローンの返済に影響していくでしょう。
頭金とは、不動産の購入代金に充当する代金で、頭金を多く支払うとローンの借入額が減り、毎月の返済額を抑えられます。
貯蓄のない方は両親からの資金援助を頭金として用いるケースもあります。
一方で借入可能額とは金融機関から借り入れする金額です。
申請時に金融機関が審査をして、その結果をもとに金額が決定されるため、お客様によって借入可能額は異なるでしょう。
借入可能額が増えるメリットとして、比較的高価な物件を買えるようになり、物件購入の幅が広がります。
年収から計算した不動産購入にあたって必要な予算
不動産を買うにあたって必要な予算を計算する方法は、頭金と住宅ローンの借入可能額を足した金額です。
借入可能額の予算を求めた後は、返済額の支払いが普段の生活に支障をきたさないレベルかどうかをシミュレーションしておくのが大切です。
実際に例を挙げながら、月ごとの返済額と借入可能額の上限を計算していきましょう。
月ごとの返済額と借入額の算出
返済額の目安を知りたい場合は、年間収入の30%を12か月分で割ると、月ごとに支払う返済額の最大値がわかります。
たとえば年収500万円の方でしたら、月12万5,000円が支出の最大額となり、そこから金利や返済期間、頭金、ボーナスの有無を考えることで借入可能額が計算できます。
借入期間を35年とし、金利を1.26%、頭金を0円とすると、借入額100万円あたりの月の返済額は2,945円となるでしょう。
したがって、毎月12万5,000円の返済にあてた際に、住宅ローンの借入可能額は約4,244万円です。
注意点として、借入可能額を計算する際は頭金やボーナスを0円で考えましょう。
頭金をありにすると月ごとの返済負担が減るメリットがありますが、頭金の頼り過ぎが原因で返済に苦労している事例がよくあります。
余裕のある場合のみ頭金やボーナスを考慮して計算すると、無理のない返済になるでしょう。
購入時の諸費用や今後の経済変化を見据えて借入額を決めるのが大切
マイホームを買う際は、不動産登記の費用やローン契約の手数料の初期費用、引っ越し費用などの初期費用がかかるでしょう。
初期費用として大きな割合を占めるのは仲介手数料で、最大でも物件価格の3%分と6万円を合わせた金額が必要です。
例として、4,000万円の不動産を購入したときの仲介手数料は最大126万円かかります。
物件価格の約7%が初期費用としてかかる傾向ですので、仲介手数料込みで約280万円を用意しましょう。
また、購入後に生活が変化する可能性を視野にいれながら返済額を決めるのも大切です。
住宅ローンの完済までの数十年間で、さまざまな税金が上がるリスクがあるでしょう。
万が一に備えて、正社員や公務員でしたら生活費の6か月分、自営業や派遣社員は1年分を蓄えておくのをおすすめします。
不動産購入にて年収をもとに算出される返済比率
物件を買う際は、お客様の収入に見合った価格で借り入れし、無理のない返済計画を立てるのが大切とお伝えしました。
住宅ローンの返済を考えるに当たって重要な指標となる返済比率をご説明します。
返済比率とは
返済比率とは収入に占める年間のローン返済額の割合で、金融機関によって見方は異なりますが、30〜35%が目安であります。
年収500万円で返済比率を30%にした場合、月ごとの返済額は12万5,000円で、年間150万円返済することになります。
返済比率を35%に変えると、毎月14万5,800円支払えば、年間175万円の返済が可能です。
年収と返済の支出とのバランスから返済比率を設定するのがポイントです。
なお、収入に応じて返済比率の上限を定めている金融機関があります。
たとえば、独立行政法人住宅金融支援機構のフラット35は、年収400万円未満の方は返済の比率を30%以下に、400万円以上は35%以下の基準が設けられています。
金融機関が定めた返済比率の上限を超えた借入額を希望すると、融資の承認が下りないことがあります。
返済比率から借入額を考える際の注意点
返済比率が同じでも、家族構成や生活スタイルによってローン返済に対する負担の感じ方も異なります。
子どもの養育費や貯蓄費など生活費を計算し、負担がかかりすぎない範囲で借入額を設定するのがおすすめとなります。
また、住宅ローンの借入額を考える際に、自動車やクレジットカードなど他のローンを組む予定がある方は注意が必要です。
住宅ローンの返済はできても、他の借入をしてしまうと生活費に占める返済額が大きくなり、生活が苦しくなってしまうのです。
したがって、住宅ローンとその他のローンの年間返済額があわせていくらになるか確認しておきましょう。
返済の負担が大きくなるのでしたら、他のローンを完済してから住宅ローンを申し込むと審査に通過しやすくなります。
返済比率に関するもう1つの注意点として、返済比率はあくまで住宅ローンの返済しか考慮されていない点でしょう。
固定資産税や修繕積立金、管理費用などの維持費や購入時の諸経費などの住宅関連費用は含まれていませんので注意してください。
まとめ
購入できる不動産価格の目安は年収の5倍〜7倍です。
頭金と借入可能額を足した値が不動産購入時の予算の求め方です。
住宅ローンを利用する際は、返済比率を変えたり、返済期間を延ばしたりして無理のない返済計画を立てましょう。
シルバシティ スタッフブログ編集部
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