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「不動産にお買い得はない」って本当?

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「不動産にお買い得はない」って本当?

「不動産にお買い得はない」って本当?

私たちは普段の買い物で、常に「お買い得な商品」を探しています。
スーパーでは割引商品を購入したり、洋服はセールの時期を狙ったりしますよね。
不動産は大きな買い物ですから、少しでもお得に買いたいと思うものでしょう。
しかし、「不動産にはお買い得はない」と言われているのは何故なのでしょうか?

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不動産にお買い得はない①不動産流通の仕組みを理解しよう

不動産にお買い得はない①不動産流通の仕組みを理解しよう

不動産の価格の構成は基本的に「土地の価格」と「建物の価格」で構成されており、新築物件にはこれに「経費を含む売主の利益」が上乗せされると言われています。
しかし実際の取引相場には、「需要と供給のバランス」が大きく影響しています。
「地価」には人口動態や景気動向などが影響していますし、「建物価格」には人件費の高騰などで変動する「建築費」が影響しています。
固定資産税の評価額などでは「土地の価格」と「建物の現存価値」を算出しますが、取引相場の場合は必ずしもそうとは限りません。
人気のエリアで、なかなか物件が出ない場合は土地の価格も高く評価され、古い建物でも値段がつくことがあります。
一方で、人口流出が続く不便なエリアの場合は、土地の価格が安いだけでなく、築20年余りで建物の価値は0とされ、土地の価格から建物の解体費を差し引かないと売れないというケースもあります。

売り出し価格は売主が決めるが、成約価格は双方が納得した価格

中古物件の価格は、不動産会社が掲示する「査定価格」を見て売主が決定することになります。
この「査定価格」は、「取引事例比較法」という方法を用いて周辺物件や条件が似たエリアの成約事例をもとに算出しています。
査定価格は「おおむね3ヶ月以内に成約するであろう価格」と言われており、査定価格よりも極端に高い物件は売れ残りやすくなりますし、著しく安値で譲渡した場合は購入者に贈与税が課される可能性もあります。
ほとんどの不動産は、「レインズ」と言われる不動産会社のみがアクセスできる情報機関に登録されており、すべての不動産会社が顧客に紹介できるようになっています。
当然ながら、売主は「1円でも高く売りたい」と考えていますし、買主は「1円でも安く買いたい」と考えています。
両者の納得のいくラインとして、近隣の成約事例をもとに「査定価格」を掲示するのです。
あくまで「成約事例」であり「売り出し事例」ではないため、査定価格より高い物件にはほとんど値段交渉が入りますし、相場どおりの物件であれば半数以上が1ヶ月以内に成約します。
つまり、「成約価格」は売主と買主双方が納得した価格で、それが「相場」なのです。

売主が売り急いでいる場合は不動産会社が買い取る

稀に、売主が非常に売り急いでいて、値段にかかわらず早く処分したいというケースがあります。
しかし、そのような物件が市場に出ることは滅多にありません。
売主はスピーディーな現金化を望んでいるため、住宅ローンの審査などで白紙解約になるリスクのある一般個人の買主ではリスクがあります。
このような場合は、不動産会社が現金一括で買い取り、リフォームなどで付加価値を付けた後に相場どおりの価格で再販するケースがほとんどです。

不動産にお買い得はない②価格が安いのには理由がある

不動産にお買い得はない②価格が安いのには理由がある

しかし、不動産の広告やポータルサイトを見ていると、明らかに周辺の相場よりも価格が安い物件がありますよね。
しかし、価格が安い物件にはそれなりの理由があるものです。
ここでは、「相場より価格が安くなる理由」をいくつかご紹介しましょう。

心理的瑕疵物件

いわゆる「事故物件」のことで、建物や敷地の中で自殺や他殺、事故死などが起こった物件のことです。
重要事項説明書に記載義務があり、物件情報にも「告知事項あり」など表記されています。

瑕疵物件

いわゆる欠陥がある住宅のことで、雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障などの不具合がある物件のことです。
あらかじめ分かっていて告知されている場合は、買主が修繕する必要があるため、一定額を価格から差し引いているのです。
また、建物の築年数が法定耐用年数(木造であれば22年)を過ぎている場合は、建物評価額が著しく低かったり、0円ということもあります。

再建築不可

建築基準法では、建物を建てる敷地は、幅員4m以上の道に2m以上接していなければならないいと定められています。
前面道路が建築基準法上の道路でない場合や、接道幅が2m未満である物件は、その土地に新しく建物を建てることができません。
現存の建物を修理して使い続けるしかないため、周辺相場よりも著しく安くなってしまいます。

旗状敷地

道路には通路部分だけが面しており、通路の奥に建物を建てるスペースがある土地を旗状敷地といいます。
旗状敷地の物件は四方を建物に囲まれているため、日当たりが悪い、火災が起こると類焼リスクが大きい、建て替えの時に重機が入りにくいといったデメリットがあります。

不整形地や高低差がある土地

土地の価格は、前面道路に対する間口が大きく、正方形に近いほど高くなります。
旗状敷地だけでなく、間口が小さく奥行きが長い、三角形のような地形、前面道路と著しく高低差がある土地などは、建物の間取りが制限されたり、擁壁の設置に多額の費用がかかることがあります。

借地権

借地権とは、地主から土地を借りて建物を建てる権利のことで、毎月地代の支払いが発生します。
土地の権利が所有権ではないため、当然周辺の物件よりは安くなります。
借地権には普通借地権と定期借地権がありますが、一般的に取引される借地権の物件は定期借地権であることがほとんどです。
この定期借地権ではあらかじめ借地期間が決められており、期間が終了すると建物を取り壊して更地にして返還しなければなりません。
また、建物を建て替えるにも地主の許可が必要になります。

賃貸中

売り出し物件に賃借人が居住しており、室内を見学することができない物件のことです。
日当たりや内部の劣化具合などの現状を確認できないため、買主の不安要素が大きくなります。
また、賃借人が出ていくまでは「収益物件」であることから、当然住宅ローンは利用できません。

競売物件

住宅ローンやそのほかの借金の支払いができなくなったときに、担保にしていた不動産が裁判所によって差し押さえられ、競売に出されます。
一刻も早債権回収を目的としていますので、周辺相場よりもかなり安くなっています。
ただし、ポータルサイトなどには掲載されていない、住宅ローンが利用できないなど、一般個人にはハードルが高くなっています。

不動産にお買い得はない③デメリットに納得していればOK!

不動産にお買い得はない③デメリットに納得していればOK!

このように、不動産の価格が周辺相場よりも安いときは、何らかの理由が隠れているものです。ただし、その理由に納得さえしていればお買い得ということができます。
たとえば、「心理的瑕疵物件」の場合、物件自体にまったく問題はないケースが大半です。
築年数が古い中古戸建てなどは建物評価額が著しく低いこともありますが、丁寧な施工がされているものも多くあり、修繕をおこなうことで問題を解決できる場合はお買い得と言えるでしょう。
「旗状敷地」の場合、建物を工夫することでデメリットを解消することもできますし、共働きだから日当たりはあまり気にしないという方もいるでしょう。

まとめ

不動産の価格は、需要と供給のバランスで「相場」が変動します。
そのなかでも、相場より割安な物件にはそれなりの理由があるものです。
しかし、その理由に納得していれば問題ありません。
相場とメリット、デメリットをしっかりと整理して、納得のいく住まい探しができると良いですね。

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