マイホームとして新築住宅を購入する際は、長く安心して住める家を選びたいですよね。
そんな家選びの際に、「住宅性能評価書」を目にする機会も多いかと思います。
今回は、そんな「住宅性能評価書」や「住宅性能表示制度」について解説いたします。
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弊社へのお問い合わせはこちら新築住宅の購入前に知っておきたい住宅性能表示制度の概要とは
住宅性能表示制度とは、住宅の品質を確保するために制定された法律「品確法」に基づく制度です。
大まかに言うと、住まい探しをされている方が、良質な住宅を安心して購入できるような市場を形成するためにつくられた制度となります。
この制度に則って作成された「住宅性能評価書」を見て、買主は住宅の性能を簡単に比較することができ、安心して契約に進むことができます。
家を購入するということは、多額の資金が必要となり、また住宅ローンを組む方がほとんどのため、ライフプランに大きく関わってきます。
この「住宅性能表示制度」や、「品確法」ができた背景としては、そういった多額の資金で家を購入したにも関わらず、実は欠陥住宅だったという問題が表面化した時代があったため制定されました。
品確法は、家を購入する買主を保護する目的で制定され、主に「10年間の瑕疵（欠陥）保証」「住宅性能表示制度」「紛争処理体制」の3つの柱で構成されています。
その「品確法」の3つの柱のうちのひとつ、「住宅性能表示制度」にスポットをあてて解説いたします。
住宅性能評価の分野と性能評価書を取得するメリット
できる限り理想とする家がほしい、安心して長く住めるわが家にしたいと思う買主のニーズにこたえるために、建築会社も高性能な住宅づくりに努めています。
ただ、高性能とはいっても家を購入する方にとっては、どの程度の性能なのかを判断したり、比較したりすることは難しいです。
そのため、国に登録されている第三者機関が、「住宅性能表示制度」に則った基準で評価を下し、その評価の結果として交付される「住宅性能評価書」が高性能の証明となります。
その際に見る評価の分野は、新築住宅と中古住宅で異なります。
この記事では、新築住宅の住宅性能評価についてご説明いたします。
新築住宅の住宅性能評価の分野
新築住宅の場合は、以下のとおり10分野の性能が評価・表示されます。
●1.構造の安定
●2.劣化の軽減
●3.維持管理・更新への配慮
●4.温熱環境・エネルギー消費量
●5.火災時の安全性
●6.空気環境
●7.光・視環境
●8.音環境
●9.高齢者への配慮
●10.防犯
この10分野のうち、必須分野は1～4となり、それ以外の分野は評価を依頼する方が任意に選ぶことができます。
必須分野に関しては、建物を長く安心して快適に暮らすためには欠かせない項目です。
そのほかの分野に関しては、お住まいになる方や場所によってもニーズが異なるため、任意となります。
たとえば、高齢者と同居される方は、9の高齢者への配慮の面が気になるでしょうし、住宅密集地にある家であれば、5の火災対策や、8の音環境が気になるところでしょう。
新築住宅の設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書
評価の分野がわかったところで、続いてはその評価を表示する「住宅性能評価書」について解説いたします。
新築住宅では、以下の2種類の住宅性能評価書があります。
設計住宅性能評価書
発注者に求められている性能どおりに設計されているかを設計図書などをもとにして評価し交付される文書です。
この評価は、建築の設計段階で実施され交付されます。
建設住宅性能評価書
施工が、設計図書などの図面どおりに実施されているかを現場検査で確認して評価し、交付される文書です。
現場検査では、基礎工事や躯体工事の完了時、内装下地や竣工時の原則4回にわたって検査し、交付されます。
この2種類の評価書は、基本的にワンセットで取得するものになります。
住宅性能評価書を取得するメリットとは
冒頭で述べたとおり、住宅の性能がわかりやすく表示され簡単に比較できることもメリットですが、住宅ローンや地震保険を契約する際にも有利に働きます。
たとえば、住宅ローンがとおりやすくなったり、金利引き下げの対象となるローンを利用することができます。
また、地震保険に関しては、耐震等級に応じて、保険料が10％～50％割引になるとも言われています。
そのほかにも、すまい給付金の申請書類に使えたり、新築住宅の購入資金を親や祖父母から贈与を受けた場合は、通常の住宅よりも贈与税の非課税枠が拡大されるといったメリットもあります。
住宅性能評価書を取得するとなると工事費用などは高くなってしまいますが、その分、高性能で安心・安全に長く暮らせる住まいを実現できるため、メリットは大きいです。
そして、国としても住宅の品質確保や省エネルギー化を推進しているため、上記で申し上げたようなさまざまなメリットが得られやすいのです。
住宅性能評価のなかでも重要な耐震等級について
地震などの自然災害が多い日本においては、住宅性能評価の分野のなかでも、構造の安定性の評価が一番気になるところでしょう。
構造の安定に関する評価では、地震や風、積雪に対しての建物の強さをそれぞれの等級（強さのレベル）に応じて評価しております。
等級（強さのレベル）については、等級1が最低基準（建築基準法レベル）で、等級の数字が上がるにつれて安全性が高いことを表しています。
最低基準である等級1として設定されている目標は以下のとおりです。
損傷防止
「数十年に一回」は起こりうるレベルの自然災害（地震・風・積雪）に対しては、大規模な工事が伴う修復を要するほどの著しい損傷が生じないこと
倒壊等防止
「数百年に一回」は起こりうるレベルの自然災害（地震・風・積雪）に対しては、損傷は受けても、人命が損なわれるような壊れ方をしないこと。
この損傷防止・倒壊等防止の評価は、柱、はり、主要な壁、基礎などの構造躯体の部分を対象におこなわれます。
地震の場合、前述した損傷防止として想定する地震の揺れの強さは、地域によっても異なりますが、東京だと震度5強に相当します。
また、倒壊等防止として想定する地震の揺れの強さは、関東大震災や阪神淡路大震災に相当します。
耐震等級の1～3までの違いとしては、等級1は建築基準法で定められた最低基準の耐震力があり、等級2は等級1の1.25倍の強さ、等級3では1.5倍の強さの耐震力になります。
ちなみに、建築基準法で定める免震建築物であった場合は、免震住宅であることが表示されるため、等級による耐震性能の評価はおこなわないこととなっています。
耐震等級の高い住宅は熊本地震でも被害が少なかった
耐震性があるといっても、実際に地震が起きた場合にどのくらい被害を抑えることができたかについても気になるところでしょう。
国土交通省の住宅局が公表している熊本地震についてのレポートを一部抜粋してご説明いたします。
平成28年4月14日及び16日に発生した熊本地震では、震度7が2回観測されるなど、過去に例を見ない大地震により、甚大な被害がありました。
旧耐震基準（昭和56年5月以前）の木造建築物の倒壊率は28.2％（214棟）に上り、多数の住宅の被害が確認されました。
それに対して、住宅性能表示制度による耐震等級3（倒壊等防止）の住宅は大きな損傷が見られず、大部分が無被害であったとの報告です。
この報告からわかるとおり、大きな地震がきても倒壊等防止の基準が耐震等級3であれば、被害を最小限に抑えることができます。
大きな地震が発生することは滅多にないことではありますが、地震が多いと言われる日本に住んでいる以上、一生に一度は遭遇する可能性も否定できません。
そう考えると、新築住宅を購入する際は、耐震等級は重要なチェックポイントと言えるでしょう。
まとめ
今回は、新築住宅の購入を検討されている方に向けて、住宅性能表示制度とは何か、住宅性能評価の分野と住宅性能評価書を取得するメリット、耐震等級について解説いたしました。
新築住宅を購入するとなると、やはり品質が高く、安心・安全で長く快適に住める家を選びたいですよね。
そんなお家探しのお役に立つのが、住宅性能表示制度であり、住宅性能評価書です。
ぜひ新築住宅を購入する際に、ご検討ください。
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