不動産売買でローンでの購入を考えている人でも、手付金や頭金など現金がいくらか必要であることはなんとなくは知っているでしょう。
今回は不動産売買における頭金とはどのようなものか解説しつつ、いくらぐらい必要なのか、支払うことでどんなメリットとデメリットがあるのかを解説します。
さらに、この頭金をゼロにすることが可能なのかも見ていきましょう。
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不動産売買をする時に言葉として登場することが多いのが頭金です。
しかし、実際に売買をしたことがない人にとっては、いったいいくらくらい用意すれば良いのかよくわからないでしょう。
そこで、まずは頭金とはどんな存在なのかを解説し、手付金との違いや金額にするといくらぐらいなのかご紹介します。
そもそも頭金とは？
頭金とは簡単に解説すると『物件購入における合計費用から物件を購入するために発生する借入額をマイナスした時に生じるお金』となります。
それとは別に『住宅ローンを利用している方が現金で最初に支払うお金』といった解釈も存在します。
不動産の購入は不動産所得税や仲介手数料などの諸経費が発生するので、物件の費用以外にもお金は色々とかかってしまうのです。
ここで発生する諸経費を支払うためのお金が頭金として発生し、先ほど解説した『物件購入における合計費用から物件を購入するために発生する借入額をマイナスした時に生じるお金』に該当するのです。
ただし、こういった諸経費以外に住宅ローンを少しでも減らすといった目的で頭金を多めに用意して支払うケースも存在します。
こちらがいわゆる先ほど解説した『住宅ローンを利用している方が現金で最初に支払うお金』に該当するのです。
このように2種類の意味を持っていますので、2つの意味を理解した上で使い分けを行ってください。
手付金とは違うの？
手付金と頭金は支払うタイミングが重なることが多いので、ごちゃごちゃになってしまう人も多いのですが使われる費用目的が異なるので要注意です。
手付金は『解約手付』や『違約手付』といった法的効力を持った契約締結や契約解除などに使われる金銭となります。
法的効力を持っているため基本的に手付金は必須となるのですが、問題なく売買契約が行われると売買代金の一部になるのです。
頭金を支払うタイミングについて
支払うタイミングは物件の引渡しが発生する住宅ローンの融資が実行される日よりも前となります。
より厳密に期間を定めると実際に契約して手付金を支払うタイミングから、物件が完成して引き渡しがされるまでの間となるでしょう。
ただし、入金するタイミングについては相手方の都合もありますので、不動産会社と相談した上で対応してください。
頭金はいくらぐらい必要なの？
実際に払う金額のなかに諸経費を含んでいるかどうかで費用的にも大きく変わってくるため、明確な数値にするのは難しいです。
諸費用はだいたい物件価格の3%から10％程度となります。
また、手付金が物件価格の5％から10％程度と言われているため、住宅ローンを組む予定の人でも物件を購入するならこれぐらいの現金が必要になってきます。
こういった費用を全部含めて住宅ローンを組む予定の方が物件引き渡し前に用意すべき現金は、物件価格の2割から3割は必要になってくるのです。
不動産売買における頭金を支払うメリットとデメリット
不動産売買において頭金を支払うとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
両方を見比べてみましょう。
メリットその1：ローン支払い額が減る
売買にかかる諸費用以外の現金を用意し、支払いをすると当然住宅ローンの総額が減ります。
さらに大きいのが頭金をいくらか用意することで適用金利が引き下がるケースもあるのです。
その結果ローンの総額も減るため支払う金額で考えると支払うことで大きなプラスとなって還ってきます。
メリットその2：ローン返済期間が短くなる
「月々の支払額はいくらほど」とある程度設定しているのであれば、先に支払った分だけ住宅ローンの返済期間は短くなります。
返済期間が短ければ短いほど人生における資金計画が立てやすくなり、事故などの不測の事態が発生した時でも対応しやすくなるのです。
住宅を購入するタイミングにもよりますが、40代の人が30年ローンを組んだと仮定すると最終的には70代になってしまうので定年退職などを考えると将来が不安でしょう。
そんな不安を解消することができる方法が、先に支払っておく分の金額を大きくして返済期間を短くすることです。
メリットその3：ローンでは購入不可能な物件購入が可
住宅ローンの上限は金融機関の承認によるものなので無限ではありません。
そのため、ローンを考えている人でも手が出せない物件は存在します。
そんな物件でも頭金を用意することで補填することが可能となるので、ローンだけでは手が出せない理想的な物件を購入できるようになるのです。
これもメリットの1つでしょう。
デメリットは現金がなくなること
頭金を用意することのデメリットはどうしても現金で用意しなければいけないことです。
メリットを考え少しでも用意するために貯金を崩すといった対応をすると、これからの生活で不測の事態が生じた場合に困ることになります。
必ず現金で用意することとなるので、自分たちの生活が苦しくならない程度にやりくりをする必要が出てきます。
不動産売買における頭金をゼロにすること可能？
現金を大量に用意するのが難しいためできる限り頭金をゼロにしたいといった考え方も当然出てきます。
そこで、ここでは頭金ゼロが本当に可能なのかどうかを探り、ゼロにすることで発生するメリットとデメリットを見ていきましょう。
前提条件として諸経費などは頭金としてここではカウントしておらず、『住宅ローンを利用している方が現金で最初に支払うお金』だけを頭金として捉えてのお話となります。
頭金ゼロは可能であり増えている
昔から頭金をゼロにすることはありました。
しかし、ゼロにすると金利がどうしても重くなってしまうのでこの金利を下げるために頭金を用意するのが普通だったのです。
しかし、2016年に日銀のマイナス金利政策によって長期金利の利回りが減ったため、金利を下げなくてもダメージが少ない状況に変化しました。
その結果、頭金ゼロでの不動産売買が増加傾向にあります。
頭金ゼロのメリットとデメリット
頭金ゼロのメリットは当然自己資金が少なく現金を用意できなくても物件を購入できることでしょう。
オーバーローンなら諸経費もすべてローンに含まれるので、前段階として用意すべき現金が極端に少なくできます。
デメリットは頭金を全く用意しないためにローン審査の難易度が高めであることと、購入した家が担保になってしまうことです。
そのため、ローンの支払いができないと判断されると家そのものが差し押さえられてしまう可能性があります。
まとめ
不動産売買における頭金は諸経費を含めると、おおよそいくらになるのかご紹介しました。
この頭金に手付金を加えるとそれなりのお金が必要になってしまいます。
しかし、頭金を用意することのメリットはあるので、生活に苦しくならない程度に用意することが理想的です。
どうしてもほしい物件があるという人は、頭金ゼロで購入可能かどうかを検討してみましょう。
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