不動産を売買する際、所有権の移転登記をおこなうのが通常です。
しかし、一般的に登記に関する手続きは司法書士の方に依頼することが多いため、じっくり見る機会はあまりないのではないでしょうか。
そして、中間省略登記という言葉は、あまり聞いたことがないと思います。
そこで今回は、不動産の中間省略登記の概要や注意点、新中間省略登記との違いについて解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産の売買で、所有権の移転登記をおこなう際、税金や手数料が発生しますが、それらの出費を抑えるために中間省略登記という方法があります。
最初に、中間省略登記とはどのような方法なのか、具体的な内容を見ていきましょう。
中間省略登記とは？
不動産売買をおこなう際、所有者が移転するたびに移転登記をおこなうのが一般的です。
所有権移転登記には登録免許税や不動産取得税などがかかりますし、司法書士の方に依頼する場合は別途費用がかかります。
たとえば、不動産を購入してすぐに売却するという場合でも、所有権の移転登記は2回おこなわれることが一般的です。
もちろん、所有権移転登記が2回おこなわれるわけですから、登録免許税や不動産取得税などの費用も2回支払うことになります。
しかし、不動産取得後すぐに売却することが決まっている場合、2回分税金や手数料を払うのは、無駄だと感じませんか？
その問題を解決するために、中間省略登記というものがあります。
中間省略登記の流れ
中間省略登記の流れを具体的にご説明します。
Aさんという方が所有している不動産を、Bさんに売却しますが、BさんはすぐにCさんに売却することが決まっているとしましょう。
Aさんは売主、中間に入るBさんは不動産会社、Cさんは買主という契約が一般的です。
通常であれば、売主と不動産会社との間、不動産会社と買主との間でそれぞれ所有権移転登記がおこなわれます。
しかし、先ほどもお伝えしましたが、すぐに売却することが決まっているのに税金や手数料を支払うのは無駄ですよね。
このようなケースでは、不動産会社との所有権移転登記を省略して、買主が取得した段階で所有権移転登記をおこないます。
以上が、中間省略登記の流れです。
中間省略登記は法律で認められている？
上記のような中間省略登記では、所有権移転の経緯を正確に表わしているわけではありません。
法律的に違反なのではないか気になるところでしょう。
中間省略登記は違法ではないものの、正しい不動産取引が登記簿に記載されないおそれもあり、正当性をめぐって問題が起きていたのは事実です。
実際の裁判では、三者の同意があれば、買主が売主に対して直接移転登記を請求できるという判断がされています。
最高裁判所は、一定の要件のもとに中間省略登記は有効であるとしていますが、登記事務を取り扱う法務局では、中間省略登記の考え方を認めていません。
つまり、三者の同意を理由として、売主から買主へ直接の移転登記を申請しても受け付けてもらえないのです。
しかし、平成17年3月以前の不動産登記法では、登記を申請する際に、売買契約書などの登記原因を証する書面を添付することは必須ではありませんでした。
そのため、実際には売主から不動産会社へ、不動産会社から買主へ売買されたとしても、登記申請の際には不動産会社の存在がわかりませんので、事実上は中間省略登記の申請が受け付けられていました。
中間省略登記と新中間省略登記の違いについて
先ほどご紹介した中間省略登記は登記費用や手間が省けるというメリットがあるものの、法律的にグレーな印象を受けた方も多いと思います。
そこで法改正により、新中間省略登記と呼ばれる新しい中間省略付きの方法が生まれることになりました。
中間省略登記と新中間省略登記には、どのような違いがあるのか、チェックしていきましょう
新中間省略登記とは？
先ほどもお伝えしたとおり、平成17年３月以前の不動産登記法では売買契約書の写しが必須ではありませんでしたが、改正により必須事項となりました。
売買契約書の写しが必須になったことで、中間に入っている不動産会社の存在を隠すことができなくなったのです。
つまり、事実上中間省略登記ができなくなったことになります。
実際の中間省略登記は、売主、不動産会社、買主の三者でおこなわれることが一般的です。
そのため、実務的な面から業界内から反発もありました。
そこで、法務局が「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡」を認めることになったのです。
これが新中間省略登記と呼ばれるものです。
結局、中間省略登記と変わらない、と思われると思いますが、法改正前は認められなかっった直接取引を法務局が認めたという点が大きな違いとなります。
つまり、中間に入っている不動産会社の転売目的ではなく、もともとの所有者であるAさんのためであれば、中間省略登記を認めるということです。
また、実際に売買するわけではなく、買主としての地位を譲渡する債権のような契約であれば、中間省略登記を認めています。
第三者のためにする契約の流れ
●売主と不動産会社は買主に所有権を移転する特約付きの売買契約を締結
●不動産会社と買主で売買契約を締結
●売主から買主へ所有権を移転する
この流れでは、不動産会社は法的にも登記の義務がないことになります。
買主の地位の譲渡の流れ
●売主と不動産会社が売買契約を締結
●売主は「地位譲渡の同意」をする
●不動産会社から買主へ「買主の地位を譲渡する契約」を締結
先ほどの第三者のためにする契約とは違って、売買契約ではなく、不動産と買主の間で譲渡契約がおこなわれることになります。
この流れでも、不動産会社に登記の義務は発生しません。
中間省略登記をおこなう際の注意点とは？
中間省略登記や新中間省略登記はのメリットは登記費用を節約できるという面です。
新中間省略登記は法律的にも問題のない取引となります。
しかし、実際に取引をおこなう際、注意しなければいけない点がありますので、チェックしていきましょう。
重要事項説明や契約不適合責任が免除される場合がある
宅建業法では、一般消費者を保護するために、さまざまな規制を設けています。
たとえば、重要事項説明の義務や契約不適合責任です。
しかし、売買契約ではない場合には、宅建業法の規制は適用されません。
上記でご紹介した「買主の地位の譲渡」では、不動産会社と買主は売買契約ではなく譲渡契約をむすびます。
つまり宅建業法の規制が適用されませんので、重要事項説明の義務や契約不適合責任を負う必要がないのです。
万が一のことがあった場合に、リスクが大きいということが注意点となります。
入金に時間がかかる場合がある
新中間省略登記では、売主と不動産が契約を締結した場合、不動産会社と買主が契約を結ばない限り決済されません。
つまり、買主が見つからずに売れない場合は入金に時間がかかるということです。
しかし、決済期日を明確にすることが通常であり、期日までに買主が見つからない場合は、不動産会社が買取、売主に入金します。
この際、不動産会社は所有権を取得することなく売主に代金を決済することになるのです。
売主に悪意があった場合、まったく別の人物に所有権を移転する可能性もあり、双方注意が必要となるでしょう。
このようなリスクを回避するためには、売主と不動産、不動産と買主の取引を同時におこなう同時決済が有効となります。
まとめ
今回は、中間省略登記について、新中間登記との違いや注意点などをご紹介しました。
中間省略登記は三者ともにメリットが多い取引となります。
しかし、思わぬ落とし穴がありますので注意が必要です。
中間省略登記をおこなう際は、注意点をしっかり把握してメリットを生かした契約をおこないましょう。
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