マイホームの買い替えを検討している方は、どのタイミングで買い替えをするか悩むと思います。
また、買い替えをする場合は、ローンの残債をどう返済するか悩むところでしょう。
この記事ではそんな方のために、買い替えのタイミングとローンの返済計画について解説していくので、マイホームの買い替えをお考えの方はぜひチェックしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちらマイホームを買い替える際の住宅ローンの対処法とは？
マイホームを買い替える際に一番重要なのが住宅ローンです。
ローンが残っている状態では売却できないので、ここではローンが残っているときの対処法を解説していきます。
買い替え時の住宅ローンの対処法：返済計画を立てる
マイホームの買い替えをする場合、まずは返済計画を立てましょう。
住宅ローンが残っているときに買い替えをする場合は、「売却先行」と「購入先行」という2つの方法で計画を立てることができます。
この2つの方法のうちどちらを選ぶかによって計画の立て方が変わってくるので、はじめに決めてから返済計画を立てていきます。
また、「売却先行」と「購入先行」ではそれぞれ特徴が異なるので、しっかり把握したうえで決めるようにしてください。
マイホームの買い替えの種類①：売却先行
売却先行とは、新しい住居を購入する前に、現在の住宅を売却する方法です。
この売却は、普通の不動産売却と同じ方法で売却するので、とくに変わったことをする必要はありません。
新しい住宅を購入する前に現在の住宅を売却するため、新居と旧居のローンを二重に支払うことになるリスクがありません。
また、売却が終わってから新居を探すので資金計画が立てやすくなり、資金に見合った住居を探すことができます。
したがって売却先行は、引っ越すまでの期間に余裕のある方や、新居選びで失敗したくない方などにおすすめの方法です。
ただ、売却したあとは退去までの日にちが限られてくるので、しっかりとした計画を立ててから売却しましょう。
マイホームの買い替えの種類②：購入先行
購入先行とは、現在の住宅が売れる前に新居を購入する方法です。
この方法も、自宅の売却前に新居を購入するだけなので、とくに変わったことをする必要はありません。
しかし購入先行の場合は、旧居が売れなければ住宅ローンを二重で組むことになってしまいます。
そのため、売却先行と比較した場合はリスクの高い方法となります。
ただ購入先行の場合は、売却先行のように引き渡しの期間に迫られることなく新居を探せるので、その点はメリットと言えるでしょう。
また、新居に移ってから売却活動をする場合は、荷物などがないため部屋も広く見え、生活感もなくなるので購入者がつきやすくなるといったメリットもあります。
したがって購入先行は、資金に余裕があり時間をかけて新居を探したいという方におすすめです。
マイホームを買い替えるメリットとは？
マイホームの買い替えを考えていても、あと一歩踏み出せないという方もいると思うので、改めて買い替えのメリットをご紹介していきます。
買い替えによるメリットはたくさんあるので、自分の状況と合わせて見ていってください。
マイホームを買い替えるメリット①：ライフスタイルに合った住宅に住める
買い替えをする一番のメリットは、ライフスタイルに合った住宅に住める点です。
マイホームを購入しても10～20年と住んでいると、ライフスタイルに合った生活を送ることは難しくなってくるでしょう。
子どもがいるときは大きな住宅が必要ですが、独り立ちすれば大きな家は持て余してしまい、歳をとってくるとバリアフリーでなければ生活が大変になってきます。
このように、歳をとったり子どもの有無によってライフスタイルは変わってくるので、買い替えをすることで今一番最適なスタイルで生活できるようになるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
マイホームを買い替えるメリット②：資金繰りができる
マイホームを買い替えることで、資金繰りができるのもメリットと言えます。
一般的に、住宅はローンが残っている状態では抵当権が残っているため売却はできませんが、買い替えをする場合のみ「買い替えローン」を活用できます。
買い替えローンとは、ローン残債が残っている状態で買い替えを行なって、売却益で残債を完済できなかった場合に、新居のローンを合算することができる制度です。
この制度を使用すれば、仮に旧居の売却後にローン残債が残っても抵当権を無視して売却をすることができます。
また、旧居を売却することでまとまった資金が手に入るので、この点も含めて買い替えのメリットと言えるでしょう。
さらに、売却後に前のローンの返済が少なくなる物件を選べば、毎月の返済を減らして家計を安定させることもできるので、返済が大変という方も買い替えをすることでメリットを得られます。
マイホームを買い替えるメリット③：資産価値を保つことができる
買い替えをすることで、資産価値を落とさずに売却することができます。
住宅は耐用年数というものが決まっており、年々建物としての価値が減少していき、耐用年数に達するときには建物としての資産価値はほとんどなくなっています。
そのため買い替えをせずに長期間住み続けた続けた場合、資産価値がなくなり最悪の場合は売却できなくなってしまうのです。
しかし、耐用年数が来る前に売却をすることで、資産価値が高い状態で住宅を売却することができます。
資産価値が高ければ当然、売却額も増えるので、新居の購入にあてる費用が多くなることに加え、売却までの時間も短く済みます。
そのため、資産価値が落ちる前に買い替えをすることには、大きなメリットがあると言えます。
年収に合わせたマイホーム買い替えのタイミングとは？
マイホームを買い替える場合、年収の変化に合わせて買い替えるタイミングを決めていくのが一般的です。
マイホーム買い替えのタイミング①：世帯年収800万を超えたとき
買い替えを検討する年収としては、一般的に世帯年収800万を超える頃が買い替えにおすすめのタイミングと言われています。
世帯年収が800万円を超えるということは安定した収入があるので、買い替えをしても生活に余裕を持って生活をすることができます。
またこの世帯年収であれば、職場環境や地位的にも安心できる状態にある場合が多いので、安心して買い替えをすることができるでしょう。
収入などに不安がある状態での買い替えは、デメリットが多くなってしまうことがありますが、そういった心配がなければ世帯年収800万円を目安に買い替えを検討してみてください。
もちろん、これはあくまで目安なので、自分の資金状況に合ったタイミングでおこなうようにしてください。
マイホーム買い替えのタイミング②：40歳前後
買い替えの適齢期としては、40歳前後が適齢期だと言われています。
40歳が適したタイミングと言われるのは、先ほどもご紹介した年収との関係があります。
日本では、40歳の平均年収が約450万円ほどとなっているため、この年齢が買い替えのタイミングとして適していると言われているのです。
また40歳頃は、自分のライフスタイルや生活環境が整ってくる丁度良いタイミングなので、この点を考慮して40歳がひとつのタイミングとされています。
年齢と年収は、基本的に比例関係にあることが多いので、年齢を買い替えの判断に使用するのも良いでしょう。
まとめ
マイホームの買い替えタイミングとメリットについて解説しました。
買い替えには大きなお金が必要なので、しっかり決める必要があります。
しかし、買い替えをすることで多くのメリットを得ることもできるので、年収や年齢ごとのタイミングを目安にして、マイホームの買い替えを検討してみてください。
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