不動産の売買をするときに必要になるのが、司法書士です。
司法書士という名前を聞いたことがある人は多いですが、実際に何をしているのかご存じの方は少ないのではないでしょうか。
そもそもなぜ司法書士は不動産の取引で必要になるのでしょうか。
今回は司法書士が不動産取引にかかわる必要性から、依頼内容、費用について解説します。
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不動産を購入、売却するときには不動産会社を訪れて、必要な費用について見積もることになります。
そして見積もりの費用の中には司法書士費用という項目があるのですが、その名の通り司法書士へと支払う費用となっています。
不動産の費用は金額が大きいから細かい金額は気にならなくなる人も多いですが、なるべく安くしたいと考える人も多いでしょう。
ただ司法書士費用に関しては省くことができず、必要になります。
司法書士の業務とは
司法書士は裁判所や法務局への提出書類などの作成を行う人です。
国家資格を保有しており、主な業務として、不動産登記、商業登記と裁判事務作業などを行っています。
不動産関係の業務であれば、所有権の移転や抹消などの権利関係、登記申請の書類作成から申請の代理を行っています。
不動産の登記申請とは、登記の名義を現在の所有者である売主から、新しい所有者である買主に変更する手続きのことです。
また司法書士は債務整理に関する業務も行っており、金融機関から融資を受けたあとに、返済できなくなった人の手助けをしています。
不動産の売買で司法書士は絶対に必要なのか
司法書士が行っている登記申請の資料の作成は、一般の方でも行えます。
法務局のホームページで書類の作成方法が記載されていて、必要な書類もネット上から入手できます。
また法務局の窓口に相談して作成することもできます。
誰でも書類が作成できますが、結論から言うと自分で手続きを行うことはおすすめできません。
不動産の取引では買主と売主の両方がいて成立します。
例えば買主をAさん、売主をBさんとし、とある物件の売買で、AさんとBさんが取引を行う場合をみてみます。
Bさんが売りに出している物件をAさんが見つけて、手付金を支払います。
そして残りは最終決済の時に払うと約束します。
この時のAさんの心境で考えると、不動産の購入は非常に大きい金額をやりとりするため、土地が自分のものになったと確認してから、残金を支払わないと安心できません。
そしてBさんの心境では手付金はもらっていますが、残りの金額を受け取ってからでないと権利書や印鑑証明書などの書類を渡したくないと考えます。
どちらの考えも間違いではなく、お互いにリスクを抱えています。
しかしこのような状況に陥ってしまうと不動産取引自体が成り立ちません。
ここに司法書士が介入することによって取引が進みます。
司法書士は不動産売買の場において、登記の名義を新しい買主に移すための書類を作成し、その上で、買主から売主へと残金を払ってもらいます。
支払いが完了した後に司法書士は法務局へ申請して、名義人を変更します。
つまり取引の中で司法書士が間に入って手続きを行うことで、取引を担保しています。
買主が住宅ローンを借りているケースで、司法書士は売買物件についている抵当権を抹消する書類を確認します。
そして、抵当権を抹消した上で買主へと引き渡します。
金融機関は購入予定となっている不動産の抵当権が確実に設定できるのを確認してからでないと、ローンを融資しません。
その際も司法書士が確認して、金融機関に融資を行ってもらいます。
つまり金融機関にとっても司法書士は必要になります。
登記をしないと不動産の所有を主張できない
不動産の売買では買主が登記しないままでいると、代金を支払ったとしても自分のものだと主張できません。
基本的に買主が依頼した司法書士で手続きを行う
不動産の取引では原則買主が依頼した司法書士を中心として手続きを行います。
この理由は買主の所有者移転登記という手続きがありますが、売主には登記の手続きがないことです。
また買主には代金を支払っても所有権を移転できないリスクがあるので、買主が司法書士を選んで取引を安全にしています。
もし身内に司法書士をしている人がいて、依頼をしても問題ありません。
また知り合いに司法書士がいなかったとしても不動産会社に相談すれば、紹介してくれる可能性は高いです。
抵当権がある不動産の価値は減少する
銀行のローンを利用すると担保になっている土地などの不動産に対して抵当権が設定されます。
仮に抵当権が設定されたまま、所有者が移るとどうなるでしょうか。
購入した土地に抵当権が残っていて、先に登記された抵当権が実行されて強制的に売却されることがあります。
つまり新しい所有者はいきなり土地を取り上げられてしまいます。
そのため抵当権を抹消しないと不動産の価値は大きく下がります。
そして抵当権を抹消するために司法書士が手続きを行うのです。
不動産の取引で司法書士にお願いする「依頼内容」とは
土地や登記に関する依頼
上記の例でもあげたとおり、土地や建物の売買をするときに司法書士の業務は発生します。
司法書士は売主から依頼を受けてローンを組んだときに設定された抵当権を抹消登記し、売却する不動産の名義を買主の名前に変更する変更登記を行います。
また相続の際も同様に、子どもや孫に贈与、相続したときの所有者移転登記、住宅を建てたときの所有者保存登記、離婚して不動産を分けるときの所有者移転登記もすべて司法書士が行います。
相続に関する依頼
相続のときは、戸籍の収集や相続関係を明確にするための相続関係説明図の作成、相続人の調査、遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更などを行います。
遺言に関しても遺言書の作成に関する相談や、遺言書が見つかったときに行う手続きも司法書士が行います。
不動産売買時の司法書士の費用について
土地を売却した後の所有者移転登記は、原則買主と売主が共同で行います。
ただ実際は両方から委任状を預かった司法書士が代理で手続きを行っています。
所有者移転登記のときの司法書士費用は買主が負担し、売主に負担はないのが一般的です。
ただ、売却する土地の抵当権を抹消するときの費用は売主で負担します。
司法書士への報酬は事務所ごとに決められており、依頼する内容によって上下します。
また司法書士へ支払う費用の中には登記を行うための実費も含まれています。
料金の相場としては1万～5万程度が目安になっています。
抵当権抹消時の費用について
売却するときに抵当権がついている場合には、抹消登記を行ってから所有者移転登記をします。
このとき売主が支払う費用は司法書士への報酬と登録免許税、抵当権の抹消登記の費用です。
登録免許税は土地1筆あたり、1,000円で、司法書士への報酬は抹消登記の費用を含めて1～3万円程度となっています。
また金融機関への出張費用や、交通費などの費用も別途でかかります。
まとめ
不動産の取引で司法書士の存在は必要不可欠となっています。
もし司法書士がいなければ取引が進まず、進めたとしても安全性が低くなってしまいます。
司法書士は専門的な知識と経験によって、円滑かつ安全に取引をサポートしています。
自分で登記を行う方法はありますが、実際は司法書士に依頼した方がいいでしょう。
知り合いに司法書士の方がいれば依頼しやすいので、ぜひ頼ってみましょう。
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