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不動産鑑定とは?査定との違いや鑑定の流れを解説

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不動産鑑定とは?査定との違いや鑑定の流れを解説

不動産鑑定とは?査定との違いや鑑定の流れを解説

ご自宅の価値を知りたいときには、不動産査定を不動産会社に依頼するのが一般的です。
しかし場合によって、不動産鑑定を依頼する必要があるケースもあります。
この記事では、不動産鑑定とはなにかと、査定との違いや、鑑定を依頼したときの流れを解説します。

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不動産鑑定とはなにか

不動産鑑定とはなにか

まずは不動産鑑定とはなにか、鑑定の概要についてご説明します。

不動産鑑定は資格を持った専門家がおこなう

不動産鑑定ができるのは、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通大臣から登録された「不動産鑑定士」もしくは「不動産鑑定士補」だけに限定されています。
このことは法律で定められているため、もし無資格者が鑑定をしたとしても、その結果は認められません。
鑑定は国の統一基準に基づいておこなわれるのも特徴です。
国土交通省が発表する公示地価や、都道府県が発表する基準地価の調査においても、不動産鑑定士がおこなっています。
このことからも、不動産鑑定士のおこなう評価の信頼性が高いことが分かります。

法的拘束力のある不動産評価書が作成される

不動産鑑定士による鑑定によって「不動産鑑定評価書」が作成されます。
これは不動産の評価書としては、法的拘束力を持つ唯一のものです。
そのため、裁判所や税務署など、公的機関に提出する書類として利用されることが多いです。
不動産の正確な価値を知るうえで、もっとも信頼性の高い方法が不動産鑑定です。

不動産鑑定がおこなわれるケース

不動産鑑定は企業が依頼することが多いですが、個人が依頼する場合もあります。
個人が不動産鑑定を依頼するケースでは、おもに相続や贈与、離婚などの財産分与のときにおこなわれることが多いようです。
相続などにおいて、トラブルを回避するため、また、複数の相続人で平等に分けるために、もっとも信頼性の高い不動産鑑定をおこなうことがあります。
鑑定の結果得られた「不動産鑑定評価書」は、裁判でも利用することができます。
また、金融機関に不動産を担保として借り入れる際などにも、不動産鑑定が利用される場合もあります。
それまでの評価額よりも、より正確なものととらえられる不動産鑑定での評価額が高額であった場合、より多くの融資を受けられる可能性が高まります。

不動産鑑定には費用がかかる

不動産鑑定にかかる費用は、その物件が土地だけか、一戸建てか、マンションかなど、物件種別によって大きく異なります。
一般的には鑑定には20~30万円ほどかかることが多く、評価額の高い不動産ほど、鑑定にかかる費用も高くなります。

不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定とよく似たものとして、不動産査定があります。
しかしこれらは別物であり、個人間の売買などの場合は、不動産査定を受ける方がほとんどです。
不動産鑑定と査定の違いをご説明します。

評価額算出方法の違い

不動産鑑定では、不動産鑑定士の有資格者が評価額を算出しますが、査定では「宅地建物取引士」の有資格者が算出します。
査定は、不動産会社に依頼しておこなわれます。
鑑定は、その不動産にいくらの税金を請求するか、などの調査を目的とし、経済的な価値だけに注視して、客観的な金額を算出します。
それに対して査定では、不動産売却を前提としておこなわれるものです。
そのため、その不動産を売りに出した場合に3か月程度で売却できる見込みの金額を算出します。
鑑定と査定では目的が違うため、評価額の算出結果も自然と異なる結果となります。

かかる費用の違い

不動産鑑定では20~30万円という、少額とは言いにくい金額がかかりますが、不動産査定は無料でおこなわれます。
そのため、なにか明確な目的がない限り、まずは不動産査定を依頼することが一般的です。

結果にかかる期間の違い

不動産会社に依頼する査定にも2種類あり、簡易査定の場合は早ければ翌日に結果がわかります。
実際に現地を訪問して査定する訪問査定でも、数日から1週間程度で結果が分かることが多いです。
しかし鑑定の場合は、結果がわかるまでに数週間かかることが一般的なため、時間に余裕を持って依頼する必要があります。

公的機関における信頼性の違い

鑑定で出された結果は、裁判所や税務署などでもそのまま利用することができ、信頼性が非常に高い書類となります。
それに対して査定で出された結果は、公的機関で利用することはできません。
査定は「いくらで売れるか」という視点で算出されたもののため、不動産会社によって評価が異なることもあります。
公的な証明書として利用したいときには鑑定を、売却を検討しているなら査定を依頼するのが基本です。

不動産鑑定の流れ

不動産鑑定の流れ

まずは、本当に不動産鑑定を受ける必要があるのかを明確にしておく必要があります。
売却を前提としている場合、期間も短く、費用もかからない査定を不動産会社に依頼したほうがスムーズでしょう。
査定を依頼した会社が気に入れば、そのまま売却を依頼することもできます。
しかし、相続や離婚での財産分与をする場合は、より公正な分配をするために鑑定を依頼したほうが良いことも多いです。
また、法人が不動産売買した費用を経費として計上するためにも、その不動産価格が適正であることの証明のために鑑定が必要です。
このように不動産鑑定が必要で、受けると決まった後の流れをご説明します。

1:不動産鑑定事務所を選ぶ

鑑定を受けたいと思ったら、まずは不動産鑑定士を有する不動産鑑定事務所を探すことから始めます。
不動産鑑定事務所が近くに複数ある場合は、信頼できるか、親身に話を聞いてくれるかなどを基準に、ご自身に合う事務所を探してみてください。
目的によって、弁護士や税理士などの専門家から紹介してもらうことも可能です。

2:不動産鑑定の契約をする

依頼する不動産鑑定事務所が決まったら、鑑定の委託契約を締結します。
契約締結時には多くの必要書類の提出を求められます。
役所で請求が必要な書類も多いため、契約する事務所としっかり確認しながら準備しましょう。

3:不動産を鑑定評価される

対象となる不動産の書類や、現地調査した結果を踏まえ、鑑定評価の作業がおこなわれます。
この評価は不動産鑑定基準に基づき、不動産鑑定士としての視点で調整しながら評価額を導き出します。

4:鑑定結果を伝えられる

鑑定評価が終わったら、不動産鑑定士から報告書が渡されます。
報告書にはいくつかの形式があり、もっとも正式なものが「鑑定評価書」です。
他にも「調査報告書」「価格査定書」「意見書」などの形式がありますが、これらは簡易な形式のものです。
どのような用途で使うかによって、求められる報告書の種類が異なるため、注意が必要です。
契約前の段階で、鑑定を依頼する目的などをしっかりと確認し、間違いのない契約を結ぶことが大切です。
ここで報告書の内容についての説明を受け、問題がなければ報告書を受領します。
これで鑑定は終了となります。

まとめ

不動産鑑定とはなにか、査定との違いや、鑑定を依頼する場合の流れについてご説明しました。
不動産鑑定には費用がかかりますが、公的機関にも提出できる、法的拘束力のある書類を得ることができます。
不動産売却において鑑定を受けることはあまり一般的ではありません。
ご自身が不動産の評価額を知りたい目的が何なのかで、不動産鑑定を受けるべきなのか、査定で済ませれば良いのか判断するようにしましょう。
弊社では不動産に関するご相談を随時受け付けているため、疑問点や不安な点があればお気軽にご相談ください。

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