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土地の調査の仕方について解説!土地を購入する前に知っておくべきこと

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土地の調査の仕方について解説!土地を購入する前に知っておくべきこと

土地の調査の仕方について解説!土地を購入する前に知っておくべきこと

土地を購入する場合、どんなことに気を付ければいいのか、どのように調べればいいのかわからなくて不安になる方も多いと思います。
何も調べずに土地を購入してしまうと、法律に違反してしまうため建築物が建てられなかったり、建築できる建物が制限されてしまったりします。
この記事では、事前に確認しておきたい登記や用途地域、道路について説明しますのでご参考にしてみてください。

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土地調査の仕方①登記

土地調査の仕方①登記

登記とは、個人や法人が持つ財産上の権利などを公開された登記簿謄本に記載することです。
もし、登記というシステムがなければ土地の所有者と偽って、不正に売ることが可能になるため、安全な取引をするためにも必要な仕組みなのです。
登記簿謄本(登記簿事項証明書)は所有者、面積、担保の有無などが記載されているため、土地について知りたいことがあれば、誰でも確認できます。
ここでは、登記簿謄本の請求方法や閲覧方法について説明していきます。

登記簿謄本の閲覧や請求の仕方

法務局にある登記簿謄本をデータ化したのが登記事項証明書と言い、記載してある内容は同じで、どちらも誰でも閲覧可能で、取得できるものとなっています。
閲覧方法は近くの法務局へ行って閲覧する方法とインターネットでの確認の2種類があります。
登記内容が要約された登記事項要約書を450円で取得する必要があり、オンラインでは全部事項の確認が335円で利用可能です。
閲覧するだけであれば、オンラインのほうが法務局へ行くよりも手軽で、手数料が安いためおすすめです。
また、登記簿事項証明書を請求するには、法務局へ行って請求する方法、郵送やインターネットで交付請求するやり方があります。
即日交付を希望される方は、手数料が600円かかりますが、法務局の申請方法がおすすめです。
そして、手数料を安く抑えたい方には利用者登録が必要になりますが、オンラインの請求が良いでしょう。
窓口以外の請求方法だと交付までに1日〜1週間程度かかりますので注意が必要です。

登記簿謄本(登記事項証明書)の見方

登記簿謄本の見方をしっかり理解していないと思わぬトラブルに発展する可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
登記簿謄本は不動産の物的状況を表す表題部、不動産の所有者や権利関係を示す権利部に分けられます。
表題部には、法務局が定めた住所である地番、土地の種類を表す地目、土地の面積を表す地積、登記した日付の記載があります。
また、地番は住居表示の住所と異なる場合があり、記載内容は土地と建物で少し違っていますので注意しましょう。
表題部を見ればどんな土地や建物なのかがわかるので、事前に売主から聞いた情報と照らし合わせることが必要です。
権利部の記載部分は、所有者について書かれてある甲区と権利について記してある乙区に分かれています。
甲区には、現在の所有者だけでなく過去に所有していた人の履歴も載っており、自分が購入しようとしている不動産の売主と同じ氏名なのかチェックしておきましょう。
また、権利部の乙区に書いてある内容は重要な部分で、登記の目的の欄に抵当権設定と書かれてあれば、その不動産が債務の担保に入れられているということになります。
ローンが返済されていれば、抵当権抹消との記載が載りますので、自分が購入する場合、この欄もしっかりと確認しておきましょう。

土地調査の仕方②都市計画区域・用途地域

土地調査の仕方②都市計画区域・用途地域

用途地域では、エリアごとに建てられる建物の制限が変わります。
そのため、購入しようと思っている土地がどんなエリアに属していて、自分の想像している建物が建てられるのか確認することが大切です。
ここでは、土地を購入する際に知っておくべき都市計画区域と用途地域についての解説や、調べ方についてお伝えしていきます。

都市計画区域とは

都市計画区域は、住民が安全で快適に暮らせるような街づくりを目的とした都市計画によって定められている区域のことです。
都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3つに分けられます。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や10年以内に計画的に市街化を図る区域で、用途地域というものが定められています。
また、市街化調整区域は、緑地の保全などが優先されるエリアで、建物を建てる際に制限がかかるため注意が必要です。
そして、非線引き区域は、比較的建物を建てるときの制限は緩い地域ですが、今後どんな建物が周りにできるのか予想がつきにくい点が挙げられます。
このようにエリアを分けることによって、市街化すべき地域に効率良く、道路や公共施設などを整備できます。

用途地域とは

用途地域とは、市街化区域内に建築できる建物の制限を定めたルールのことで、住宅地域に工場を建ててはいけないなどの規制があります。
制限を設けることにより、生活環境や業務の利便性が高くなり、建物の高さなども規制があるので街の雰囲気も変わってきます。
用途地域は住居系、商業系、工業系の3つに分かれており、さらに13種類の地域に分類することにより快適な生活環境が維持されているのです。

用途地域の調査の仕方

購入したい土地がどのエリアに属するのかを確認するには、都市計画図を見れば確認でき、用途地域ごとに色分けされています。
市町村役場で閲覧や購入ができるほか、インターネット検索で「自治体名 都市計画図」と入力すれば確認できます。

土地調査の仕方③道路調査

土地調査の仕方③道路調査

建築基準法により不動産と道路の距離や接している面積に細かい規定が設けられています。
この規則があることにより、住民が快適に生活でき、災害時の避難経路や緊急車両などの活動が安全におこなわれます。
そのため、土地を購入する場合などは道路に関して確認しておきましょう。

建築基準法で定められている土地と道路の関係

都市計画区域では、建築基準法により建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。
そのため、上記の規定が守られていない建築物は原則として建てられませんので、特殊な形の土地は注意が必要です。
また、建築基準法に定められていない道路も規定を守っていないことになるので、見た目が道路であっても事前に確認しておきましょう。
例外として、建築基準法の道路に指定されていなくても、災害時の安全を確保できるため広場や公園に接していれば良いとするケースもあります。
また、昔からある用水路に蓋をした暗渠は水路として分類されていても、道路として扱われることもあり、自分で判断できない場合は第三者に判断してもらうと良いでしょう。

道路の調査方法

自分が購入したい土地に接している道路が建築基準法に該当するのか調査するには、役所の建築指導課に行って閲覧、取得します。
また、インターネットで「自治体名 道路」と入力し検索すれば調べられます。
閲覧して、建築基準法に当てはまるのかわからない場合は、役所に道路調査を依頼しましょう。
自分の土地が道路と2m接しているのかも確認が必要ですが、隣の敷地との境界を知ったうえで確認することが大切です。
境界を知っておくことで、未然にトラブルを回避することができます。
さらに、接している道路が私道なのか公道なのかも併せて確かめておくと、道路の固定資産税を払う必要があるのか確認できます。

まとめ

トラブルを未然に防ぐには、土地を購入する前にどんな土地なのか、定められている規定はどんなものなのか確認しておくことが大切です。
また、用途地域や登記、道路の調査の仕方についても解説していきましたので、土地の購入をご検討されている方は参考にしてみてください。

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シルバシティ スタッフブログ編集部

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