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住み替えで資金計画を立てるときに知っておきたい!ポイントと注意点とは?

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住み替えで資金計画を立てるときに知っておきたい!ポイントと注意点とは?

住み替えで資金計画を立てるときに知っておきたい!ポイントと注意点とは?

マイホームを住み替える場合、無理のない返済計画を立てることが重要です。
ゆとりのない返済プランにしてしまうと、何か問題が起こった場合、生活が苦しくなってしまいます。
しかし、どのようなことに注意して資金計画を立てれば良いのか不安になる方もいるでしょう。
この記事では、資金計画を立てる際のポイントや注意点などをまとめてみましたので参考にしてみてください。

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住み替えで資金計画を立てるときの確認すべきお金とは?

住み替えで資金計画を立てるときの確認すべきお金とは?

マイホームの住み替えを検討している場合、資金計画を立てる必要があります。
ここでは、どのような資金が必要で確認しておかなければいけないのかを解説します。

住宅ローンの残高

住宅ローンを組んでいる家を売却するには、抵当権が設定されているため、原則としてローンを完済しなければいけません。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合、融資している金融機関は優先的に返済を受けるため不動産を競売にかけられるという権利です。
完済するためにはローンの残高がどれくらいあるのかを把握して、どのような方法で抵当権を抹消するのか考える必要があります。

不動産の売却価格と自己資金

ローンの残高が把握できたら、不動産の売却価格を確認しましょう。
不動産を売却した金額でローンを完済できれば抵当権を抹消して、住み替えられます。
完済した後、手元に残るお金があれば新居の頭金や諸費用に充てることが可能です。
不動産の売却価格でも住宅ローンが完済できなければ、自己資金でまかなう必要があります。
また、売却価格が完済できる金額であった場合でも、金額を受け取る前に先に支払わなければいけないこともあります。
そのようなときは、いったん自己資金で返済することになるため、どのくらいの金額なら返済に充てられるのか把握しておくことも大切です。

売却時や新居時にかかる諸費用

売却時にかかる諸費用は、仲介手数料、登記費用、印紙税、課税譲渡所得などです。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決められており、売却価格の値段によって掛ける割合が変わってきます。
たとえば、400万円以上の場合は、販売価格×3%+6万円+消費税で手数料を求めます。
また、不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記費用が必要です。
登記上の住所と不動産の現住所が違う場合は、住所変更登記をする必要があり、こちらにも費用がかかります。
そして、不動産売買契約書には収入印紙が必要で、売買価格によって印紙税の価格が変わります。
不動産を売却して利益が出た場合に発生する課税譲渡所得などもあるので確認が必要です。
新居時にかかる費用には、仲介手数料、登記費用、頭金、印紙税、不動産取得税、固定資産税などがあります。
その他に、引っ越し費用や仮住まいをする場合はその家賃なども必要になるので注意しましょう。

住み替えにおける資金計画のポイントとは?

住み替えにおける資金計画のポイントとは?

資金計画を怠ると、希望のスケジュール通りに家を買い替えられないなどといった事態に陥る可能性があります。
そのような事態を避けるため、資金計画を立てる際のポイントについて把握しておくと良いでしょう。

住宅ローンの返済額は将来を見越して計画する

住宅ローンを申し込む際、現在の年収を考慮するのが一般的ですが、年齢を重ねると自動的に収入が増えるわけではありません。
一般社員の定年は60歳ですが、仮に定年後に再雇用されたとしても、65歳になる頃には多くの場合収入が大幅に減少している傾向にあります。
そのため、退職後に年金や貯蓄だけでローンをまかなえないということにならないよう、現在の年収だけでなく将来の給与を考慮してローンの返済計画を立てることが大切です。

購入資金の借入金額と期間に気を付ける

住宅ローンは完済時に80歳未満であれば、最長50年までの融資期間が可能です。
一般的な借り入れの上限は、給料のおよそ7倍ですが、定年退職後に返済するのは難しくなります。
そのため、65歳までに住宅ローンを完済できるようになることを目標にすると良いでしょう。
また、ローンの返済額を年収の25%程度に抑えておけば、定年後に経済的な問題に直面する可能性は低くなります。
余裕を持った返済計画を立てるためには、ボーナスや退職金を当てにしすぎないことも大切です。

生活予備費は残す

住み替えのために預貯金をすべて使うのではなく、生活予備費は残しておかなければいけません。
これは、失業や家族の医療費など、生活の中で起こりうる不測の事態に備えるための金額です。
預貯金をすべて使ってしまうと、予測できない自然災害や病気などで収入が途絶えてしまった場合、生活が苦しくなります。
万が一のことがあっても、その間経済的に困らないように、生活費の3~6か月分を目安に貯めておくと良いでしょう。

住み替えパターンで異なる資金計画の注意点とは?

住み替えパターンで異なる資金計画の注意点とは?

住み替えをする場合、家を先に買う方法(買い先行)と、今住んでいる家を先に売る方法(売り先行き)の2通りの手順があります。
どちらを先行するかによって注意点が変わってくるため、事前に確認しておきましょう。

買い先行の注意点

買い先行は住んでいる不動産を売却するよりも新居を先に購入することです。
仮住まいがいらないので引っ越しが1回で済む点でメリットですが、住宅ローンが残っている場合は、現在返済しているローンと重複する可能性があります。
ローンが重なってしまうと返済額が大きくなり、家計を圧迫してしまいます。
また、売却代金を受け取る前に新しい家を購入すると、当初の資金計画で納まらなくなる可能性があるので注意が必要です。
たとえば、想定している売却価格よりも実際売却した後の値段が低い場合や、売却するまでに時間がかかると家計への負担が大きくなってしまいます。
したがって、先に新居の購入をする前に、売却予定額の見積もりをしっかりと受けておきましょう。
以上のことから、買い先行は貯蓄面でも収入面でも余裕がある方が向いています。
余剰資金がある場合は、その資金を住宅ローンなどのローンを繰り上げ返済したり、将来の買い物のために頭金を増やしたりして、有効活用すると良いでしょう。

売り先行の注意点

売り先行は、今住んでいる不動産を売却してから、新居を購入することを指します。
資金計画を立てやすい反面、仮住まいが必要になり、引っ越し費用もかかってしまうという注意点があります。
仮住まいでの生活では、家賃を毎月払わなければいけません。
一般的な賃貸物件は、敷金や礼金、仲介手数料がかかるため短期間しか住まない場合は割高になります。
そのため、ウイークリーマンションのような短期賃貸物件を仮住まいとして利用するのも良いでしょう。
短期賃貸物件であれば、手続きが手軽で敷金や礼金がかからないことが多く、仮住まい費用の負担が減ります。
また、仮住まいへの引っ越しと新居への引っ越し2回分の費用がかかります。
費用は基本的に荷物の量や引っ越し先への距離によって変わってきますが、時期によっても価格が変動するので注意が必要です。
3〜4月の繁忙期の時期は高くなり、12月の閑散期であれば割安で引っ越しできます。
引っ越し費用を抑えるためには、引っ越し先の距離を近くに設定したり自分で運んだりすると良いでしょう。

まとめ

住み替えの資産計画を立てる際には、注意すべき点や確認しておくことがいくつかあるので事前に確認することが大切です。
注意点やポイントを踏まえ計画を立てることで、将来何か問題が起きたときでも、対応できます。

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シルバシティ スタッフブログ編集部

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