家や土地など不動産の購入を考えて資料を読んでいるときに、よく目にするのが用途地域や都市計画区域などの都市計画関連の用語です。
今回はその都市計画に関する地域指定について、都市計画区域とは何なのかそしてまた都市計画区域のメリットやデメリットにはどのようなものがあるのかを解説します。
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都市計画とは住民が生活しやすい街を作っていくために、住宅や工場などの配置や建物などを建築する条件などについて自治体が策定するまちづくりの概要を示した計画です。
都市計画については統一された考えかたで整備していく必要があるので、国によって策定された都市計画法によりその基本的な考えかたや基準などが決められています。
都市計画法の中では、各地域の特性ごとに都市整備がなされるようにエリア分けがされますが、そのエリア分けの区分の一つが都市計画区域です。
都市計画区域は自治体の中心部を含む
都市計画区域とは、その地域の開発や整備または保全に関して一体的に考える必要がある区域のことで、基本的にその自治体の中心部を含むことになります。
都市計画については市町村で整理されることが多いのですが、その場合都市計画区域は大きく分けて、線引き都市計画区域と非線引き都市計画区域に区分されます。
線引き都市計画区域とは区域に線を引くのでそう呼ばれるのですが、市街化区域と市街化調整区域という2つに線引きがされることになります。
市街化区域と市街化調整区域という2つに線引きすることを区域区分と呼びますが、この区域区分がない地域が非線引き都市計画区域ということになります。
市街化区域とは簡単にいうと家を建てやすいエリアで、10年以内に計画的かつ優先的に市街地にしたほうが良いと判断された地域やすでに市街地になっているエリアのことです。
一方市街化調整区域とは、周辺環境や地域特性から市街地になっていくことを抑制したいと判断されたエリアで、一般的には家や構造物を建設することは規制されてしまいます。
市街化区域はすでに市街地になっていたり、これから市街化を進めたかたが良いと判断されたりしたエリアですが、計画的に進めるために地域の状況によって用途地域が定められます。
用途地域は住居、商業、工業の3つに分かれる
用途地域とは、その地域の特性や人の住まいかたなどを考えて指定される地域指定ですが、大きく分けて3つに分けられ、それぞれで規制する内容に特徴があります。
まず、住居系の用途地域については、低層住宅や高層住宅など住宅の種別により規制内容が変えられており、もっとも規制が厳しいのが第一種低層住宅専用地域でもっとも緩やかなのが準住居地域となっています。
商業系には、近隣商業地域と商業地域があり、近隣商業地域は周辺住民の生活環境をより考えて地域指定がなされるため、商業地域より規制が厳しくなります。
工業系には、準工業地域や工業地域、工業専用地域などがありますが、工業専用地域がもっとも工業のことに配慮して地域指定がなされます。
用途地域を地域特性により3つに区分して考えましたが、実際には用途地域は細かく区分され、規制内容もさまざまですので自治体にしっかり確認して家などの計画を立てましょう。
一方で市街化調整区域は積極的に市街地にはしたくないと判断された地域であり、細かい用途の指定は必要ないので用途地域は指定されません。
また、普通は市町村ごとに都市計画区域が定められますが、すべての市町村に市街化調整区域があるわけではなく、大きな街など調整が必要な地域に市街化調整区域が設定される傾向にあります。
一方、準都市計画区域というものが都市計画区域以外にエリア指定される場合があり、一定の地域において開発計画が見込まれ乱開発などが危惧されるときに設定されます。
将来的な計画が策定されている
都市計画に関する基本的な資料の収集や意見の把握は市町村でもおこないますが、計画決定などの権限は基本的には都道府県が持っており、県境を越える事案については国が権限を持つことになります。
都市計画に関する市町村計画は、それぞれの市町村で策定されており、マスラープランなど将来的な計画も策定されていますので、これから建てる家の周辺にどんな計画があるのか確認してみるのも有意義なことだと思います。
都市計画区域のメリット
都市計画区域内は計画的に都市整備をしようするエリアですので、基本的に道路や橋などのインフラ整備が進みやすく生活しやすいというメリットがあります。
また、人が集まることを基本に考えられていますので、商店も多く買い物など日常生活の利便性も高くなります。
とくに住宅系の用途地域が配置されたエリアでは、ファミリー層が集まりやすく、保育園や幼稚園などの子育て関係の施設も充実する傾向にあります。
一方、用途地域に好ましくない施設は、基本的に設置できないように制度設計がされているため安心して住むことができます。
市街化区域は人が集まりやすく選択の幅が広い
とくに市街化区域に言えることですが、人が集まりやすいエリアなので住宅など売買の対象になっている物件も多く、選択の幅が広いというメリットがあります。
多くの物件が集まり、売買も活発なエリアであるということは、もし自宅を売却することになったときでも、売りやすく有利です。
インフラも整備され、売買も活発なエリアですので、銀行のローンを借りるときにも、審査がとおりやすいといったメリットもあります。
一方で同じ都市計画区域のなかでも、市街化調整区域の場合には基本的には住宅は建てられませんが、一定の条件をクリアした方にとっては、閑静な環境で生活できることもメリットとなります。
都市計画区域のデメリット
都市計画区域は家を建てる上でメリットだけかというとそうではなく、一定のデメリットと考えられる面もありますので、しっかり確認して家の購入や建築を考えましょう。
都市計画区域内は家の建築の場合に防火性や耐震性が求められることが多く、家を建てるときにどうしても経費がかかってしまうという面もあります。
都市計画区域に特有な税としては、都市計画税がありその支払は義務になりますが、それだけではなく固定資産税も高くなる傾向にあります。
家を建築するときに住居が集まっている地域に建てることになりますので、水道など近隣との調整が必要ですし、場合によっては経費が高くなることもデメリットです。
都市計画区域内で用途地域が指定されている場合には、用途地域によっては建物の種別に制限がありますので、事務所兼用住宅を考える場合など注意が必要です。
また、用途地域に関しては、家や事務所の床面積や階数など制限される場合があることもデメリットになる場合があります。
家を建てるのに条件がついてくる
都市計画区域の中で、市街化調整区域で気を付けたいことですが、基本的に住宅の建築ができないエリアであり、農家など一定の条件をクリアした方にしか家を建てられないというデメリットも発生します。
人が居住することを前提にエリア設定されたわけではない市街化調整区域では、道路や水道などのインフラ整備が遅れる場合があることも念頭に入れる必要がありそうです。
都市計画区域と都市計画区域外を比較すると、都市計画区域内は一般的に売買が盛んなだけに、家や土地の価格が高くなる傾向にあり、買い手からするとデメリットと言えるでしょう。
まとめ
用途地域なども含めて都市計画区域の概要について解説し、そのメリットやデメリットまで述べてきましたがいかがだったでしょうか。
家を建てようとする人の考えかたや建築方針によって、都市計画区域内での建築場所の選定にも影響しますので詳細を調査して自分に適した家の建築場所を考えましょう。
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