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築年数の経過で不動産の価値はどのように変わる?

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築年数の経過で不動産の価値はどのように変わる?

築年数の経過で不動産の価値はどのように変わる?

「築20年を超えると建物の価値はゼロになる」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか?
実際に不動産業界においては、築20年ほど経った一戸建て住宅(木造)の価値はゼロになるとされています。
ただし、築20年が経ったと同時に、一気に価値がゼロになるわけではありません。
この記事では、築年数の経過によって不動産の価値がどう推移するのか解説します。

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築年数でみる不動産の価値〜築10年まで〜

築年数でみる不動産の価値〜築10年まで〜

まずは、なぜ築年数の経過とともに不動産の価値が下落するのかを理解する必要があります。
不動産といっても、築年数の経過により価値が下がるのは建物だけであり、土地は対象外です。
これには「法定耐用年数」が関係しており、木造住宅の法定耐用年数は22年、木骨モルタル造の場合は20年と法律で定められいるためです。
法定耐用年数とは「対象資産の使用可能期間」、つまり建物の寿命を指します。
ただしこれは、減価償却費を計上するうえでの基準であり、寿命だからといって建物に住めなくなるわけではありません。
建物の状態が良ければ住み続けられますが、寿命を超えた不動産の価値はゼロとなってしまいます。

築10年までは価値の下落スピードが速い

日本にある一戸建てのほとんどが木造住宅です。
木造住宅の法定耐用年数が22年なのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と、その差は2倍です。
そのため一戸建て住宅の場合、マンションと比較して、価値の下落スピードが速いという特徴があります。
またもっとも急速に価値が下落するのは「築10年までの家」です。
建物が完成してから10年が経つまで間に、新築の頃と比較して約50%ほど価値が下がるとされています。
そのため築1年違うだけで、建物の価値に大きな差が生まれるのです。

立地や物件によっては価値が半分にならないことも

築10年までは家の価値が急速に下がりますが、立地によってはそこまで下落しない場合もあります。
それは、おもに以下のようなエリアに建つ物件です。

●駅近などの人気エリア
●新規開発する土地がないエリア
●大規模開発が決定した地域


また建て方によっても価値の下落幅が異なり、大手ハウスメーカーに依頼して高い材料を使った物件では、価値がそこまで下がらない可能性もあります。

築年数でみる不動産の価値〜築20年までとその後〜

築年数でみる不動産の価値〜築20年までとその後〜

一戸建て住宅の価値は、築1〜10年目あたりがもっとも下落幅の大きい時期とご紹介しました。
では、築年数が10年を超えた後、不動産の価値はどう推移するのでしょうか?
ここでは、築11〜20年までの建物の価値と、築20年を過ぎた後の推移について解説します。

築15年まではなだらかに下落

基本的に築10年をすぎた木造住宅は、価値の下落スピードが少しだけなだらかになります。
その後、築15年を超えたあたりでさらに下落し、この時点で新築のときと比較して約3割程度まで価値が下がるとされています。
こうして価値の下落は続き、築20年あたりにくると、建物の価値は2割程度しか残っていません。

20年を超えると建物の資産価値はゼロに

築年数が20年を超えると、木骨モルタル造の法定法定耐用年数を超えたことになり、建物の価値はほとんどなくなってしまいます。
しかし、法定耐用年数はあくまで減価償却費を計上するうえで必要なものであり、実際の建物の寿命ではありません。
それなのになぜ資産価値がゼロになるのかというと、金融機関による担保評価が大きく低下して、建物を担保に融資を受けることが難しくなるためです。
こうした理由から「法定耐用期間を超えた建物は資産価値がゼロになる」といわれています。
また築20年以降では、建物の価値はほぼ横ばいの状態が続き、大きな下落はありません。

資産価値が下がりやすい物件とは

資産価値が残りやすい物件もあれば、一方で下がりやすい物件もあります。
不動産の価値が下がりやすい物件の一例をご紹介します。

災害リスクを受けやすい土地にある物件
自然災害の多い近年では、不動産の資産価値と災害リスクが直結するようになってきています。
たとえば東日本大震災がおこったあと、被災していない地域でも、海の近くに建つ物件の価値が大幅に下がりました。
現在は災害の被害を受けていなくても、災害リスクが高い川沿いや海の近くに建つ物件は、資産価値が大幅に下がる可能性があります。

人口の減少が目立つ地域の物件
「人口が減っている地域=人気が下がっている」ということになり、その地域に住みたい人がいなければ、そのぶん建物の価値も下がってしまいます。
もちろん、現在人口が増加している地域が、20〜30年先も増え続けているとは保証できません。
しかし今の時点で人口の減少が目立つ地域では、将来的に不動産の価値が下落している可能性は高いといえるでしょう。

築年数でみる不動産の価値〜土地の価値〜

築年数でみる不動産の価値〜土地の価値〜

最後に土地の価値について解説します。
基本的に、土地には築年数や経年劣化という概念がないため、建物のように「年数が経つにつれ価値が下がる」ということはありません。
しかし、必ずしも土地の資産価値が減少しないわけではなく、経済的な問題により下がることもあれば、地方都市の再開発により上がるケースもあります。
まずは土地の資産価値が上がる要因からみてみましょう。

土地の資産価値が上がるケースとは?

土地の資産価値が上がる要因はさまざまですが、ここでは2つのケースをご紹介します。

地方都市の再開発による影響
近年、地方都市の再開発が積極的におこなわれています。
再開発がされると、大きなショッピングセンターが建設されたり、交通インフラが整い通勤や通学がしやすくなったりと、生活利便性が向上します。
その結果、ここに住みたいと移住してくる方が多くなり、物件の需要が増えることによって、土地の価値が上がるのです。

インバウンド需要の影響
インバウンド需要とは、観光地となったエリアに起きる現象で、外国人による需要のことをいいます。
つまり、観光地として外国人がよく訪れるようになると、ホテルや商業施設を建設するために、土地の需要が高くなるわけです。
需要が高くなれば土地の価値も上昇するため、インバウンド需要の影響も価値が上がる要因のひとつといえます。

土地の資産価値が下がるケースとは?

次に、土地の資産価値が下がる要因として、2つのケースをご紹介します。

土地の状態による影響
資産価値が下がる要因のひとつに、土地の質や地盤の影響があります。
例としては「地震や大雨による土砂崩れで土地の地盤が脆弱になった」「排水管の破損による有害物質の発生で、土壌汚染が認められた」などです。
地盤に不安があるとその土地の需要が少なくなり、土壌汚染が認められた土地では健康を害する恐れもあるため、周辺の不動産価値が下落すると考えられています。

「2022年問題」による影響
「2022年問題」とは、2022年を中心に発生するであろう問題の総称です。
この問題のなかで、生産緑地の軽減措置満了によって土地の供給過多が起き、不動産の価値が暴落する可能性があるとされています。
政府も対策を講じているため、実際に土地の価値が下がる要因になるのかどうかはわかりませんが、こうした問題があるということを覚えておきましょう。

まとめ

築年数によって不動産の価値がどう変わるのか、また土地の価値が上下する要因について解説しました。
建物は土地とは異なり、築年数とともに価値が減少していきます。
立地によっても違いがありますが、一戸建ての木造住宅は20年を超えると資産価値がゼロになってしまいます。
しかし価値がなくなったからといって、その家に住めなくなるというわけではないと覚えておきましょう。

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