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住宅ローン控除改正!2022年以降の住宅ローン控除はどう変わる?

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住宅ローン控除改正!2022年以降の住宅ローン控除はどう変わる?

住宅ローン控除改正!2022年以降の住宅ローン控除はどう変わる?

2022年度の税制改正大綱が発表され、住宅ローン控除の内容に大きく変更がありました。
これから住宅ローンを組み、自宅を購入しようとお考えの方は、改正後の内容について把握しておく必要があります。
この記事では、税制改正大綱により見直された、住宅ローン控除の控除期間や控除率などを解説します。
これから、住宅ローンを組んで住宅を購入しようとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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住宅ローン控除の制度改正がおこなわれた背景

住宅ローン控除の制度改正がおこなわれた背景

住宅ローン控除の見直しがおこなわれた背景にはどのようなことが関係しているのでしょうか?
ここでは、制度改正がおこなわれた理由と、2021年までの住宅ローンがどんな内容だったのか、復習もかねてご説明します。

2021年までの住宅ローン控除を復習

2022年度以降の住宅ローン控除について解説する前に、これまでの住宅ローン控除がどのような内容だったのかを見ておきましょう。
改正前の住宅ローン控除の内容は、以下のとおりです。

●控除率:年末ローン残高の1%
●減税期間:新築・中古ともに10年
●ローン残高の上限:(新築)4,000〜5,000万円・(中古)2,000万円
●所得要件:3,000万円以下
●入居期限:2021年中


また、2021年度税制改正では、一定の条件を満たした場合に限り、住宅ローンの控除の期間が10年から13年に延長されました。
延長の背景には、新型コロナウイルスの影響により、住宅需要が低下したことにあるとされています。
控除期間が延長される要件は、次のとおりです。

●契約期日:(注文住宅)2021年9月末/(分譲住宅)2021年11月末
●入居期日:2022年12月末


控除の延長期間は、すでに契約期日が過ぎてしまっています。
しかし、2021年11月30日までに住宅を購入し、契約まで済ませた人は、変わらず13年間の控除期間を受けられます。

税制改正の理由は「逆ザヤ」が生じていることが問題視されたことにある

これまでの住宅ローンの仕組みに対しては、数年前から制度の歪みが指摘されていました。
住宅ローン控除とは、ローンの金利負担を減らすことを目的としてつくられた制度です。
しかし、現代の金利は「超低金利」と呼ばれ、直近10年ほどの住宅ローン金利を見てみると1%を下回っています。
そのため、住宅ローンを利用することで、むしろ得をするという「逆ザヤ」が生じてしまっていたのです。
この状況を問題視した「会計検査院」という組織が、政府に改善するよう訴えかけたことがきっかけで、住宅ローンの改正に繋がりました。

税制改正後の住宅ローン控除:新築住宅の場合

税制改正後の住宅ローン控除:新築住宅の場合

それでは、住宅ローン改正により、どこがどう変わったのか見てみましょう。
まずは新築住宅の控除率・控除の上限・控除期間について解説します。

控除率は1%から0.7%へ

「逆ザヤ」として問題視されていた控除率については、1%から0.7%へ引き下げとなりました。
つまり、年末の住宅ローン残高に対して、0.7%の所得控除がされるというわけです。
1%と0.7%では、控除額にどのくらいの差が出るのでしょうか?
ローン残高が4,000万円と想定して、計算してみましょう。

●1%の場合:4,000万円×1%=40万円
●0.7%の場合:4,000万円×0.7%=28万円


上記のことから、2021年と比較して、1年で最大12万円の減額ということがわかります。
この控除率の改正は、逆ザヤの解消を目的としていますが、2021年2月現在、金利が0.2%〜0.4%の商品も多いため、完全に逆ザヤが解消されるわけではなさそうです。

控除の上限については、住宅の省エネ性能によって変わる

控除の対象となる「借入限度額」は、令和5年の入居分までは以下のとおりに変更となります。

●認定住宅:5,000万円
●ZEH水準省エネ住宅:4,500万円
●省エネ基準適合住宅:4,000万円


一方、令和6〜7年の入居分からは、以下のように引き下げがあります。

●認定住宅:4,500万円
●ZEH水準省エネ住宅:3,500万円
●省エネ基準適合住宅:3,000万円


2021年までは、「長期優良住宅」の場合、借入限度額は5,000万円、それ以外の一般住宅は4,000万円でした。
改正後は、住宅の省エネ性能によって限度額が変わる仕組みです。
もっとも優遇されるのは「認定住宅」で、一般住宅と比べて1,000万円もの差があります。

控除期間は10年から13年へ延長

2021年までの住宅ローン控除期間は、10年間(特例では13年間)でした。
それが改正後の2022年度以降では、13年間に延長となります。
ただ、2021年11月末までは、消費税増税および新型コロナウイルスの影響により、控除期間は「13年」に延長されていました。
そのため、控除期間が10年となるのは、2021年12月中に住宅を購入した方だけです。
控除期間については、13年に延長というよりは、ほぼ据え置きといえるでしょう。

税制改正後の住宅ローン控除:中古住宅の場合

税制改正後の住宅ローン控除:中古住宅の場合

続いて、中古住宅の場合の、控除率・控除の上限・控除期間について見てみましょう。

控除率は新築住宅と同様に1%から0.7%へ

控除率については、中古住宅も新築住宅と同様に、1%から0.7%へと引き下げになりました。
適用期間は、2025年末までです。

控除の上限は「認定住宅」が3000万・「一般住宅」は2000万に

中古住宅の場合では、借入限度額は2,000万円となりました。
ただし、これは一般住宅の場合で、一定の省エネ性能を満たした住宅については、限度額が一律3,000万円となります。
一定の省エネ性能を満たした住宅とは、「認定住宅」「ゼロ・エネルギーハウス」「国の省エネ基準適合住宅」などを指します。
なお、中古住宅においては、新築住宅のように、令和6年以降に借入限度額が引き下げになるということはありません。
また、この中古住宅の限度額は、住宅の増改築における借り入れにも適応されます。

控除期間はこれまでと変更なしの「10年」

改正後、新築住宅の控除期間は13年に変更となりましたが、中古住宅の場合は、これまでと変わらず10年のままです。

築年数要件は緩和

これまで、中古住宅に住宅ローン控除を適用するには、一定の築年数を下回っている必要がありました。
一定の築年数とは、次のとおりです。

●木造住宅:20年
●耐火構造(鉄筋コンクリート造りのマンション):25年


上記の築年数を超えている場合には、耐震基準適合証明書の提出が必要となり、書類がないと住宅ローン控除を適用できませんでした。
新制度では、この要件が廃止され、代わりに「昭和57年以降に建築された住宅」という条件が加わっています。
書類にて証明しなくとも、昭和57年以降に建築された住宅であれば、新耐震基準に適合すると判断されたためです。
制度改正により、これまでのように書類を準備する必要がなくなり、手続きをするうえでも楽になりました。
これは中古住宅を購入する方にとって、うれしい改正点でしょう。

まとめ

2022年度の住宅ローン控除改正について解説しました。
これまでと比べて控除額は下がっていますが、控除期間は13年に延長されています。
購入する物件や給与額によっては、そこまで変動がないという方もいるでしょう。
また、築年数要件が緩和されるという改良もあり、中古住宅を購入したいという方には、今回の改正は朗報といえるかもしれません。

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