中古マンションを購入する際は、物件価格だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。
たとえば1000万円の物件でも、登記費用や仲介手数料など、費用の内訳を事前に把握することが重要です。
また、購入契約から入居後までの各段階で異なる費用がかかるため、全体像をつかんでおく必要があります。
本記事では、中古マンション購入時に必要な費用の内訳や注意点について解説いたします。
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1000万円の中古マンション購入時の諸費用
1000万円の中古マンションを買う場合、物件価格とは別に、仲介手数料や印紙税、インスペクション費用などで、最低でも50万円前後の現金が必要になると考えておきましょう。
後から「お金が足りない」と慌てないためにも、どのような費用が発生するのか、内訳と相場を事前に確認しておくことが、スムーズな購入の鍵です。
仲介手数料の計算方法と相場感
仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。
1000万円の場合は39万6000円で、実務では上限いっぱいで請求される場合がほとんどです。
計算式は、物件価格が400万円超の場合に適用され、価格帯によって料率が変わる「段階累進」方式となっています。
双方が個人間取引を選択した場合や、売主が不動産会社の場合などは手数料が大きく減額される例もあるため、購入形態を比較することで費用圧縮につながります。
さらに、仲介会社が独自に発行する書類作成費・事務手数料が計上される場合があるため、重要事項説明書とともに明細を確認し、不要な項目が含まれていないかをチェックしましょう。
売買契約書に必要な印紙税の金額
売買契約書には、印紙を貼付する義務があります。
軽減措置が適用される令和9年3月31日までは5000円、それ以降は1万円です。
契約書を2通作成する場合は2枚分の印紙が必要となり、負担は当事者の取り決めによりますが、買主負担が慣例です。
印紙は郵便局や法務局の他、コンビニエンスストアでも購入できますが貼付後の払い戻しはできないため、通数を確定させてから購入してください。
貼付漏れや割印の不備が税務調査で指摘されると、印紙税額の3倍の過怠税が課される恐れがあるため、契約締結時に必ず貼付状況を確認しましょう。
インスペクションと瑕疵保険にかかる費用
インスペクション費用は、5万〜15万円程度が目安です。
新耐震基準（1981年6月以降）のマンションであれば、劣化事象が少なくインスペクションが短時間で完了するため、費用は比較的抑えられます。
瑕疵保険に加入する場合は、保険料約6万〜10万円前後が追加で必要となります。
インスペクションは目視調査が中心ですが、床下や配管の劣化を早期発見できるため、購入後の修繕計画を立てるうえでも有益です。
瑕疵保険が付帯されると、一定期間内の雨漏りや構造部の欠陥に対して保険金が支払われる仕組みとなり、ローン審査の評価が上がる場合もあります。
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中古マンション引き渡し時の諸費用
中古マンションの引き渡し日には、主にローン契約書の「印紙税」、銀行の「事務手数料」、「火災保険料」という3つの費用を現金で支払う準備が必要です。
物件価格の支払いで口座が空にならないよう、諸費用が総額でいくらになるのかを事前に計算し、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。
住宅ローン契約書にかかる印紙税の目安
借入金額1000万円の場合の印紙税は通常2万円ですが、軽減措置期間中は1万円です。
複数の金融機関で事前審査を行い、金銭消費貸借契約書を複数作成する場合には、通数分だけ印紙が必要になる点に注意が必要です。
軽減措置の期限を過ぎて契約日が後ろ倒しになった場合、想定より印紙税が高くなるため、融資実行日と契約日のスケジュール管理を徹底しましょう。
金融機関に支払う事務手数料の相場
事務手数料は、「定額型：約5万5000〜6万円前後／定率型：借入額の約2％（約20万円）」が一般的です。
ネット銀行などの超低金利型ローンは金利が0.3〜0.4％台と低い一方で、定率型手数料が採用されることが多く、総支払額では地銀や信金の定額型より高くなるケースも見られます。
ローン実行時に一括払いが必要なため、自己資金残高を事前に確認し、資金ショートを防ぎましょう。
保証会社料や繰上返済手数料が別途発生する商品もあるため、必ず「ローン諸費用一覧」を取得して比較検討してください。
火災保険の種類と費用感
火災保険（最長5年一括）の保険料は、1万5000〜4万円程度です。
築年数や構造区分、所在地の災害リスク評価によって保険料は変動します。
近年は、豪雨災害リスクの上昇に伴い、水災補償を外すと3割程度保険料を抑えられるケースもあるため、マンションの立地や階層を踏まえて補償内容を取捨選択すると効果的です。
また、地震保険を付帯すると保険料が3割〜5割程度上乗せされるため、家計と補償バランスを考慮し、必要最小限の特約に絞る方法も検討しましょう。
保険期間が短いほど、保険料は割高になる点も覚えておきましょう。
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1000万円の中古マンション入居後の諸費用
中古マンション購入後は、最初に「不動産取得税」、後は毎年「固定資産税」、毎月「管理費と修繕積立金」という費用がかかり続けることを覚えておきましょう。
「買って終わり」ではないこれらの継続的な支出を見落とすと、将来の家計を圧迫する可能性があるため、購入前に総額でいくら必要か試算しておくことが大切です。
不動産取得税の計算と納付時期
税額は、「固定資産税評価額×3％（軽減後）」が基本です。
評価額が800万円なら24万円、600万円なら18万円といった形で金額が決まります。
納税通知書は取得後半年〜1年で届くため、突発的な支出を抑えるために、契約時点で概算額を試算し積立しておくと安心です。
軽減措置の適用には床面積や耐震基準などの条件があるため、適用可否を事前に自治体窓口で確認しておくとスムーズです。
毎年発生する固定資産税・都市計画税
固定資産税は評価額×1.4％、都市計画税は最大0.3％です。
評価額が700万円の場合は、年約9万8000円となります。
納付は年4期分割も可能で、口座振替を利用すると納め忘れを防げます。
マンションの場合、土地持分が小さいため一戸建てより税額は抑えられる傾向にありますが、評価額の改定や税率変更で将来的に負担が増える可能性もあるため、自治体の広報資料を定期的に確認しましょう。
継続的に支払う管理費と修繕積立金
管理費は月8000〜1万5000円、修繕積立金は月5000〜1万2000円が相場です。
築年数が20年を超えると、修繕積立金が段階的に増額されるケースが一般的で、将来的には月2万円前後まで上がる例もあります。
購入前に管理組合の長期修繕計画と積立総額を確認し、計画倒れのリスクがないかをチェックしましょう。
また、共用施設の増設や外壁タイル改修など、特別修繕が予定されている場合は一時金徴収の有無を確認し、将来のキャッシュフローに反映させることが大切です。
管理組合の議事録も確認し、滞納状況がないか確認しましょう。
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まとめ
中古マンションを購入する際は、物件価格だけでなく諸費用も含めた総額を把握しておくことが重要です。
契約時や引き渡し時、入居後に発生する費用を見落とさず、段階ごとに必要な金額を確認しましょう。
あらかじめ見積もりを取り、無理のない資金計画を立てることで、安心して住まいの購入を進められます。
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シルバシティ
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