中古マンションの売買をスムーズに進めるためには、あらかじめ価格相場を知っておくことが大切です。
資金計画を立てたり物件を比較したりするときにも、希望に合った中古マンションの価格相場は重要な情報となるでしょう。
そこで今回は、中古マンションを購入するなら知っておきたい価格相場の調べ方や注意点を解説します。
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中古マンションの価格相場の調べ方
中古マンションの価格相場は、以下の方法によって自分でも調べられます。
●レインズマーケットインフォメーション
●土地総合情報システム
●不動産情報ポータルサイト
これらを用いた価格相場の調べ方を見ていきましょう。
レインズマーケットインフォメーション
不動産会社では、レインズ（不動産情報ネットワークシステム）により全国の物件情報などを共有しています。
レインズの物件情報は一般には公開されていません。
しかし、レインズマーケットインフォメーションを利用するとレインズの情報に基づいた成約価格などの取引情報を調べられます。
検索できる情報はレインズと異なる部分はあるものの、実際に売買がおこなわれた不動産の成約価格などが公開されています。
そのため、不動産購入で取引相場を知りたいときに有用です。
具体的には、以下の情報を検索できます。
●相場価格：マンション・一戸建ての成約価格、時期など
●市場動向：直近1年間の取引件数とその分布
大まかなエリアごとに検索できるため、希望する予算や条件に見合った中古マンションが実際に取引されたことがあるかどうかを調べられます。
土地総合情報システム
国土交通省が提供する土地総合情報システムでは、公示地価や都道府県地価調査などを検索できます。
レインズマーケットインフォメーションで検索できるのはマンションと一戸建ての情報が中心なので、土地の相場価格を調べたいときには土地総合情報システムが向いています。
また、土地総合情報システムでも土地と建物や中古マンションなどの取引価格は検索可能です。
不動産情報ポータルサイト
不動産情報ポータルサイトでは、いま現在売り出し中の物件情報を検索できます。
実際の取引価格は売買交渉のなかで決まるため成約価格とは異なりますが、およその相場を手軽に知ることが可能です。
また、売り出し価格には現れない情報が手に入る場合もあるため、気になる物件が見つかったら実際に現地へ足を運んでみることをおすすめします。
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中古マンションの価格相場に影響する要因とは？
中古マンションの価格は、さまざまな要因により決まります。
具体的にどのような要因の影響を受けるのかご紹介します。
築年数
中古マンションは、築年数により価格相場が大きく変化します。
築浅に該当する築0年～5年までは、価格が新築時と大きく変わりません。
そして築15年頃までは下落幅が大きく、新築時の7割程度の価格になります。
さらに築20年で5割となり、そのあとはゆるやかに下落していきます。
築30年では新築時の4割程度が価格相場の目安です。
そのため、中古マンションの購入にあたっては築20年頃が買い時と言えるでしょう。
マンションの一般的な工法である鉄筋コンクリート造は、適切にメンテナンスすれば100年以上持つとされています。
不動産市場において価値が下がる築20年でも、建物の寿命としてはまだまだ住み続けることが可能です。
間取りや設備
間取りや設備は、そのマンションが新築された当時の流行を取り入れているケースが一般的です。
そのため築年数の経ったマンションは間取りの目新しさがなく、設備も経年劣化していることが多いでしょう。
設備が古くなり入居にあたって修繕が必要な状況では、価格相場も安くなる傾向にあります。
なお、リフォームを前提に中古マンションを探している場合には間取りや設備にこだわらなくても問題は起きにくい要素です。
ただし、リフォーム工事にどれくらいかかるのかによって、物件購入に充てられる予算は変動するでしょう。
また、中古マンションの構造によって実施可能なリフォーム工法も変化します。
そこで、リフォーム工事にかかる費用の見積もりや実施可能な広報についても確認するのがポイントです。
立地
中古マンションに限らず、不動産売買において立地条件も相場価格に影響を与える要因になります。
建物は築年数を経るごとに価値は下がってしまいますが、立地は変わることがありません。
そのため、築年数がある程度経過した中古マンションの場合には、立地が価格を左右する要素となります。
相場価格を変化させる要因には、主に以下のことが挙げられます。
●交通アクセス（最寄り駅までの距離など）
●生活の利便性（商業施設、病院、学校の有無など）
●住環境（自然環境や嫌悪施設の有無など）
●災害リスク（水害や土砂災害など）
築年数や間取りが類似の中古マンションなら、駅から近い・買い物に便利な商業施設が多いと相場は高くなります。
一方で、駅から遠い・工場が近く騒音や振動が気になるといった要因があると、価格も下がってしまうことが多いでしょう。
立地はあとから変えられないため、中古マンションの購入では慎重に比較検討する必要があります。
市場の動向
中古マンションの価格相場は、市場の動向からも影響を受けます。
●住宅ローンの金利が低い
●中古マンションの需要が供給を上回っている
これらの状況では、価格相場は高くなる傾向にあります。
このほか都心部を中心に、円安による輸入資材の高騰や人材不足などを理由として新築マンションの価格は上昇しています。
利便性の高いエリアは土地も余っておらず、そもそも新築マンションの供給はあまり多くありません。
中古マンションの需要が高まっている背景には、これらの要因が挙げられます。
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中古マンションの価格相場を調べるときの注意点
中古マンションは物件ごとにスペックなどが大きく異なるため、単純に価格だけで比較できるものではありません。
そこで、価格相場を調べるときに知っておきたい注意点を確認していきましょう。
条件を揃えて比較する
同じ価格の中古マンションでも、間取りや築年数、立地などの条件は異なります。
そこで、中古マンションを探すときにはなるべく条件を揃えて比較するということが気を付けたい注意点です。
類似の条件では中古マンションが見つからないときには、検索条件を緩和してみてください。
予算が決まっているなら、築年数や立地条件の幅を広げると物件が見つかりやすくなります。
あるいは、坪単価で比較するのもポイントです。
坪単価での相場がわかれば、広さが異なる中古マンション同士の比較も容易です。
相場より安い物件の注意点
中古マンションを探していると、相場より安い物件を見かけることもあるのではないでしょうか。
たとえば、売主がすでに新居を購入して売り急いでいる、売り出し価格を誤り売れ残っているため値下げしたなどの理由であれば、物件自体に大きなリスクはないでしょう。
しかし、周辺環境や治安に問題がある、嫌悪施設がある、住民トラブルを抱えているといった理由で相場より安い価格が設定されていることがあります。
そこで、相場より安い価格の物件を見つけたときは、理由も確認したうえで購入を検討するようにしましょう。
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まとめ
中古マンションの価格相場の調べ方や、物件探しにおける注意点を解説しました。
物件の魅力や条件の良し悪しだけでなく、経済状況によっても中古マンションの価格は大きく左右されます。
そのため、中古マンションの価格に影響を与える要因を意識しながら、価格相場を調べていくと良いでしょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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