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土地売買前にチェック!生産緑地地区とは?作られた背景や指定要件を解説

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土地売買前にチェック!生産緑地地区とは?作られた背景や指定要件を解説

土地売買前にチェック!生産緑地地区とは?作られた背景や指定要件を解説

2022年問題で話題になった生産緑地地区ですが、詳しくは知らない方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、土地売買に関わる生産緑地地区とはなにか、作られた背景や指定される要件について解説します。
土地の売買を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

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土地売買前にチェック!「生産緑地地区」とは?

土地売買前にチェック!「生産緑地地区」とは?

生産緑地地区とは、都市のなかにある農地で、都市計画上、農林漁業との調和を図ることを主な目的として指定された地域地区の1つです。
生産緑地法により指定の要件が定められており、税金の優遇措置があるのが特徴です。
都市計画では、都市の環境を良くするために、特定の都市地域内の農地を二つのカテゴリーに分けています。
1つは宅地に転用することを促進するための農地(宅地化農地)であり、もう1つは生産緑地地区として指定し、都市の農地を計画的に保護しています。

自治体によって農地課税の扱いが異なる

生産緑地地区の制度は、都市地域内の農地を宅地に転用することを奨励するために、一部の都市で固定資産税と相続税の課税を宅地と同じ水準に引き上げたことから生まれました。
しかし、農地と緑地が都市部でも重要な役割を果たすことから、生産緑地地区制度が導入されました。
初期には条件が厳しかったため、長期にわたり営農を続けることで課税が農地と同じ水準になる「長期営農継続制度」が1991年に廃止され、その結果、生産緑地の指定条件が緩和された経緯があります。
指定条件の緩和により、生産緑地地区の指定を受ける農地は増加しました。
生産緑地地区に該当する自治体は、東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏の政令指定都市です。
また、首都圏整備法、近畿圏整備法、中部圏開発整備法で規定された一定の区域内(中部圏の場合は都市整備区域内)にある市も該当します。

生産緑地地区のメリットとは

土地売買をする前に、生産緑地地区のメリットも気になりますよね。
指定によるメリットは以下のとおりです。

●固定資産税が軽減される
●相続税・贈与税の納税猶予制度が適用される


生産緑地地区の土地は、農地評価・農地課税となるため、宅地並みの評価で課税されている一般の農地と比べて、税額が低くなります。
農林水産省が公表した資料によると、三大都市圏の特定市における農地では10アール当たり数十万円の固定資産税がかかりますが、生産緑地では数千円と、約100分の1程度の税額になっています。
また、生産緑地を贈与・相続等により取得した者が、その生産緑地において農業を続ける場合、贈与税・相続税のうち一定価格を超える部分に対して税額の納税が猶予されるのもメリットです。

生産緑地になるとどうなる?

生産緑地に指定されると、30年間は営農義務が発生します。
ただし、この期間中に主要な農業者が死亡または身体的な障害を受けた場合、生産緑地の所有者は区市町村の長に買取りを申し出ることができます。
また、都市計画の告示から30年経過後にはいつでも買取りを申し出ることが可能です。
2017年には、生産緑地法が改正され、生産緑地地区の都市計画決定後30年を経過する土地は、税制の特例措置を継続し買取り申出可能時期を10年延長できる「特定生産緑地制度」が創設されました。
1992年の生産緑地法の施行時に指定された生産緑地地区が2022年には指定後30年を迎えたため、都内各区市では特定生産緑地の指定手続きをおこなっています。
生産緑地地区内では、建築物やそのほかの工作物の新築、改築、増築、宅地の造成、土石の採取、土地の形質変更、水面の埋立て、干拓などを行う際には、区市町村の長から許可を受ける必要があります。
ただし、公共施設の設置や管理、都市計画に基づいてすでに着手されている場合や非常災害のための応急措置としておこなう場合は、上記制限の対象外です。

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土地売買前にチェック!生産緑地地区が作られた背景とは?

土地売買前にチェック!生産緑地地区が作られた背景とは?

生産緑地地区が作られた背景には、高度経済成長期の影響があります。
1950年代から1970年代の日本は、高度経済成長を遂げました。
この時期、多くの方々が仕事を求めて都市部に移住しました。
その結果、急速な都市化により、都市周辺の農地が無秩序に宅地開発されることが増え、都市環境が悪化した背景があります。
生産緑地地区の制度は、上記のような状況に対処するために設けられました。
制度の目的は、都市近郊の農地を計画的に保全し、将来的に公共施設の用地として利用することです。
これにより、都市の緑化を促進し、生態系の保護、環境の改善を図ることが目指されました。

2022年問題とは

生産緑地地区の土地は、2022年問題により価格が暴落すると言われていました。
1991年に長期営農継続制度が廃止されたことにより、生産緑地の指定条件が緩和されたことが原因です。
生産緑地地区の指定解除ができる30年後は2022年のため、農家の高齢化や後継者不足により、多くの生産緑地が指定解除される恐れがあります。
つまり「生産緑地地区の土地が宅地として不動産市場に多く出されると、地価の大幅な下落につながる」と懸念されたのです。

2022年問題の対策

前述のとおり、2017年に生産緑地法が改正され「特定生産緑地」の指定制度が導入されました。
そのため、自治体への買取申し出の期間が10年延長され、地価の急落を防ぐことができるようになったのです。
改正法では、農産物の加工・販売施設や食堂などの設置も許可されるようになり、農業の多角化や地域経済の活性化に寄与することが期待されています。
2022年の国土交通省の調査によると、1992年に生産緑地に指定された農地の大部分が「特定生産緑地」に指定されています。
この結果、不動産業界と専門家の間では、2022年問題が予想されたほどの大きな影響を及ぼさなかったとの認識が広まりました。
政策の効果により、農地の計画的な保全と都市部の環境改善が進んだと評価されています。
このように、生産緑地制度は、都市部の無秩序な開発を防ぎ、農地を保全することによって、環境の保護と持続可能な都市開発を目指しています。
また、2022年問題への対応策は、農地の指定解除による市場への影響を最小限に抑えることに成功しました。

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土地売買前にチェック!生産緑地地区の指定要件とは?

土地売買前にチェック!生産緑地地区の指定要件とは?

では、具体的にどのような土地が生産緑地地区に指定されているのでしょうか。
生産緑地地区の指定要件は、以下のとおりです。

①都市部の農地での実際の農業利用

指定される農地は、市街化区域内に位置している必要があります。
市街化区域内とは、すでに市街地化された地域や、今後市街化が進む可能性がある地域を意味します。
また、実際に農業に利用されている状態で、農作物の栽培などがおこなわれている土地であることが必要です。

②環境および公共施設用地としての適性

農地の保全が良好な生活環境の形成に効果的であることが必要です。
たとえば、災害の防止、美しい景観の維持、快適な生活環境の確保などが含まれます。
また、将来的に公共施設の建設用地としても使用できることが望まれます。

③最低面積基準

単独の農地、もしくは近隣の農地と合わせて、最低500㎡以上の面積が必要です。
ただし、一部の自治体では、この面積基準が300㎡以上に緩和されることがあります。
近接する他の方が所有する農地と合わせても、合計で300㎡以上の場合は、生産緑地の指定対象です。

④農業の継続性

農地は、用水路の整備や排水施設など、農業を継続するために必要な条件の備えが必要です。
条件には、適切な水の供給や排水、その他必要な農業施設の整備が含まれます。
なお、生産緑地地区に指定されてから30年が経過した土地については、特定生産緑地制度が適用されます。

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まとめ

生産緑地地区の指定は、都市部における農地の保全と持続可能な開発を促進するための重要な方策です。
生産緑地制度の背景には、高度経済成長期における都市環境の悪化が挙げられます。
指定要件は、都市部の農地での実際の農業利用や環境および公共施設用地としての適性などです。

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