気に入った場所にある土地が、公の道路と接していない袋地の場合でも、法律によってほかの土地を通行することが認められています。
一方で、そのままでは再建築不可とされていますが、必ずしも建て直しをあきらめる必要はなく、建築可能にする方法を知っておくことが重要です。
今回は、袋地の土地購入でふまえておきたい再建築が不可の理由や、再建築を可能にする方法を解説します。
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土地購入で押さえておきたい！袋地の特徴と通行権とは？
袋地とは、どのような特徴を備えた土地を指すのでしょうか。
また、土地を購入する際に押さえておきたい袋地の基礎知識と、通行権についてご紹介します。
「袋地」の土地とは？
袋地とは、敷地の四方を囲繞地に囲まれており、公道に接しておらず、道に出ていくことができない土地のことです。
公道に出入りするための通路となる道がないため、無道路地と呼ばれることもあります。
囲繞地とは、袋地を囲むようにある土地のことです。
ちなみに、道路に出るために河川や池などを利用することになる土地や、崖などで公道との間に著しい高低差がある土地は、準袋地といわれます。
袋地は、建築基準法に基づき、既存の建物を解体すると、新しく建築することはできないとされています。
袋地ができる理由は、もともとは広い一筆の土地があり、それを分割して譲渡や売却したことが要因です。
袋地の土地は、評価が低い傾向にあり、比較的リーズナブルに購入しやすいでしょう。
そのままでは新たに建築することは認められていませんが、購入後、既存の建物に住むことも可能です。
袋地の通行
袋地の土地購入を検討するとき、公道までの通行は気になるポイントです。
一般的な道路に面した土地とは異なり、袋地の場合は、基本的に囲繞地を通って道路に出ることになります。
民法では、袋地の所有者が出入りするための権利として、囲繞地通行権を定めています。
囲繞地通行権とは、囲繞地の所有者の合意を得ることなく、囲繞地を通行することが可能とするものです。
ただし、通行をするには、通ることになる土地の所有者に、通行の対価として通行料を支払います。
通行料は、囲繞地の所有者と話し合って決めますが、周辺の通行料の相場や駐車場の相場をもとに検討することが一般的です。
必要な場合には、道路の開設も認められますが、通行料のほかに開設の損害費用も見ておく必要があります。
なお、通行に必要な最低限の道路となるため、ケースによって異なるものの、90㎝から2mほどの道路幅になることが多いです。
また、例外的なケースとして、分筆などによって生じた袋地の場合は、分筆以前に一筆だった土地は通行料が不要となります。
袋地に、囲繞地通行権が生じることを理解して分筆したものと扱われるためです。
ほかにも、以前から無償で通行に使っているケースも、継続して通行料が生じずに使用できます。
このケースでの通行できる権利は、通行地役権といわれるもので、囲繞地通行権とは異なり、合意を得ることや契約が必要です。
地役通行権では、契約内容により通行料を無償にするほか、通行に使用する範囲も定めることが可能です。
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購入したい袋地が再建築不可になる理由！土地の接道義務を解説
土地の購入を検討していると、再建築不可の言葉を見かけたことがあるかもしれません。
ここでは、不動産購入をする際の予備知識となる、袋地の土地が再建築不可となる理由とケースについて解説します。
再建築不可となる理由
再建築不可物件では、一度、取り壊してしまうと新たに建築することができません。
袋地の土地も再建築不可の物件になり、新築や建て替えができないとされます。
再建築不可と判断される理由は、建築基準法の接道義務を満たしているかどうかです。
接道義務をクリアする2つの条件
接道義務は、建築基準法で定められたルールで、「建築物の敷地は4m以上の幅員の道路に、2m以上接しなければならない」とするものです。
つまり、1つ目の条件として、土地が公道に接している幅は2m以上確保されていなければなりません。
同時に、2つ目の条件として、敷地が接している公道も、幅が4m以上なくてはなりません。
たとえば、購入する土地が、道路に3m接していた場合でも、公道が4m未満であるケースは接道義務をクリアしていないことになります。
袋地とイメージの似たものに旗竿地がありますが、これは道路に面する間口が狭く、間口から伸びた通路のような部分の奥に、まとまった敷地がある土地です。
旗竿地の場合は、袋地と異なり道路に接する間口があるものの、接している幅が2ｍ未満なら接道義務はクリアしておらず、再建築不可物件とみなされるケースになります。
しかし、再建築不可とみなされる土地であっても、購入後に接道義務をクリアすることにより、再建築を可能にする考え方もあります。
接道義務を満たすことができれば、既存の建物を解体して、家族が希望するマイホームに立て替えるといったことも可能です。
袋地はそのままでは再建築不可にはなりますが、比較的リーズナブルに得られる物件であるため、建築可能にできる見通しがつけば購入も検討しやすくなるでしょう。
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土地購入後に建築するために！袋地で再建築する方法をご紹介
土地購入した物件が袋地の場合で、建て替えや建築ができるようにするには、いくつかの方法があります。
ここでは、袋地での再建築を可能にする3つの方法をご紹介します。
隣地を購入する
袋地の土地を再建築できるようにする方法のひとつが、公道に接している隣地の土地を購入することです。
たとえば、隣地の土地をすべて購入するのではなく、普段、通行に使用している部分を購入するといった方法です。
その際、接道義務をクリアするための重要なポイントとして、幅員4m以上の公道に土地が2m以上接するようにしましょう。
隣地の購入にあたっては、囲繞地の所有者に、通行に使用している部分を売却してもらうよう合意を得ることが必要です。
また、購入代金のほかに、登記費用などもかかってくることも想定しておくことが大切です。
隣地の土地と等価交換する
袋地での再建築を可能とする方法に、等価交換も挙げられます。
等価交換とは、自分が所有する土地と同じ広さの土地を交換する方法です。
具体的には、接道条件をクリアできるように、隣家の土地から道路に接する一部の土地を交換してもらいます。
建物が建っている状況によっては、等価交換が困難な場合もありますが、この方法であれば隣地の購入よりも費用が抑えられます。
通行地役権の設定
次に、隣地の幅2m以上の土地に通行地役権の設定をすることにより、再建築を可能とする方法です。
通行地役権は、隣地の所有者と双方で合意がとれれば、契約を結ぶことが可能です。
囲繞地通行権では、袋地の所有者の通行権は必要最小限の範囲に限られ、通行は基本的に有償になります。
一方、通行地役権は当事者間で合意がとれれば、無償にすることもできます。
なお、通行地役権を設定したら、隣地の所有者と共同で、法務局に登記の申請が必要です。
袋地の土地も、建築が可能になる方法は複数ありますが、いずれもスムーズに進めるためには、隣地の所有者との良好な関係性を大切にすることもポイントといえそうです。
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まとめ
袋地の土地は、そのままでは再建築はできませんが、接道義務をクリアする方法をとることにより、建て替えや建築も可能になってきます。
接道義務をクリアするためには、隣地の購入や等価交換などの方法から、ケースに応じて検討することができます。
再建築できる見通しがつくと、袋地の物件は価格も比較的リーズナブルな傾向にあるため、検討しやすくなるでしょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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