マンションを購入する際、定期借地権付き物件を検討する方もいるでしょう。
土地を所有せずに住めるため、価格が抑えられる一方、契約期間満了後の返還義務が発生します。
一般的な分譲マンションとは異なる特性を理解し、自分に合った選択をすることが大切です。
本記事では、定期借地権付きマンションの特徴やメリット・デメリット、購入に適した方について解説します。
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「定期借地権付きマンション」とは
マンションの購入を検討する際、「定期借地権付きマンション」という言葉を耳にすることがあります。
これは、土地を一定期間借り、その上に建てられたマンションを指します。
一般的な分譲マンションとの違いを理解することで、より適切な選択ができるでしょう。
分譲マンションとの違い①土地
定期借地権付きマンションでは、土地の所有権は地主にあり、購入者は建物のみを所有します。
そのため、土地の固定資産税や都市計画税の負担がなく、同じエリアの所有権付きマンションより購入費用を抑えやすい傾向があります。
一方で、土地は借りているものなので、毎月の地代が必要となり、将来的に地代の見直しがおこなわれる可能性もあるのです。
契約期間が長期に及ぶ場合でも、土地の評価額が変動すれば、地代に影響が出ることがあるため、長期的な負担を見据えた計画が求められます。
また、土地を所有しないことで、将来的な地価の上昇による資産性を得にくい点も考慮が必要です。
分譲マンションとの違い②資産性
一般的な分譲マンション（所有権付き）では、土地と建物の両方を取得するため、資産としての安定性が期待できます。
これに対して、定期借地権付きマンションは、土地の所有権を持たないかわりに契約期間が設定されており、期間満了後は地主に返還しなければなりません。
多くの場合、契約期間は50年以上と長期ですが、満了時には建物を解体して更地に戻す義務が生じます。
また、売却を検討する際には、残存期間が短くなるほど買い手がつきにくく、資産価値の下落リスクが高まる点が所有権付きマンションとの大きな違いです。
金融機関のローン審査では、所有権付きに比べて融資条件が厳しくなる場合もあるため、購入時に確認しておくことが大切です。
分譲マンションとの違い③種類
定期借地権には、主に3つの種類があります。
一つ目は「一般定期借地権」で、契約期間は50年以上とされ、終了後には建物を解体し更地にして返還する必要があります。
二つ目は「建物譲渡特約付借地権」で、契約期間が30年以上に設定され、終了時に地主が建物を買い取る特約があるため、解体の必要がありません。
三つ目は「事業用定期借地権」で、契約期間は10年以上50年未満と幅があり、商業施設や事業用建物を建てる際に活用されることが多いものです。
定期借地権付きマンションには、「一般定期借地権」が用いられることが一般的で、契約期間の長さや満了後の手続き、地代の改定条件などを十分に理解しておく必要があります。
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定期借地権付きマンション購入のメリット・デメリット
マンションの購入を考える際、定期借地権付きマンションを選択肢の一つとして検討する方もいるでしょう。
ここでは、そのメリットとデメリットを整理して解説します。
デメリット：返還義務
定期借地権付きマンションの最大のデメリットは、契約期間終了後に土地を返還する義務がある点です。
長期にわたって住み続ける場合でも、満了時に建物を解体して更地に戻す必要があり、解体費用が区分所有者で分担されることになります。
また、残存期間が短くなるほど売却時の資産価値が下がりやすいため、将来的な住み替えや資産処分を考える際に不利になるかもしれません。
金融機関の融資審査が厳しくなるケースもあるので、資金調達の段階で計画的に検討することが求められます。
さらに、契約期間の途中で地主が変わることがあっても、地代の条件や契約内容が変動する場合があるため、安定性を重視する方には不安要素となるでしょう。
メリット：価格や立地
土地を所有しないぶん、同じエリアの所有権付きマンションと比較すると、購入価格が2～3割程度安くなることが多いです。
予算内でより広い間取りや立地の良い物件を確保しやすくなる点は、定期借地権付きマンションの大きなメリットといえます。
さらに、土地の固定資産税や都市計画税が不要であるため、購入後の維持費を軽減できる魅力もあります。
好立地に建設されるケースが多い背景には、地主が土地を手放さずに地代収入を得る目的があるため、利便性の高い場所に建つ物件を検討できる可能性が高まるといえるでしょう。
注意点：資金計画
契約期間が満了した際、建物を解体する費用や撤去にかかる手続きが区分所有者の負担となります。
解体費用は、建物の構造や築年数によって変動が大きいため、契約時からある程度の積み立てや費用予測をしておくことが大切です。
期間満了が近づいた段階で大規模リフォームをおこなうと、回収できない可能性も高まるため、修繕計画や資金計画は慎重に検討しましょう。
また、地主による地代の改定がおこなわれることもあるため、長期的な目線で返還までの総コストを把握する必要があります。
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定期借地権付きのマンション購入に向いている方
費用面や相続面など、個々の事情によっては定期借地権付きマンションが大きな魅力を発揮します。
向いている方①費用を抑えたい方
初期費用を抑えたい方や、限られた予算で広い部屋を探している方にとっては、有力な選択肢となるでしょう。
土地にかかる税金を負担しなくて済む点は、年間の維持費を低く抑えられる要因です。
都心部や駅近といった人気の高いエリアでも、所有権付きマンションに比べると手が届きやすい場合が多く、利便性を重視する方には魅力的です。
また、ライフステージの変化に応じて、物件を買い替えたり住み替えを検討したりする際も、初期費用が低めであるメリットが生かせるでしょう。
地方自治体によっては、地代や契約に関する独自の取り組みをおこなっている場合もあり、条件をよく調べることでより有利な選択ができる可能性があります。
さらに、同じ価格帯でも所有権付きマンションよりグレードの高い設備を備えた住戸を選べる場合もあるため、快適な暮らしを実現しやすい点も見逃せません。
向いている方②相続税の負担を抑えたい方
定期借地権付きマンションは、相続税の評価額が土地を含む場合より低く算定される傾向があります。
そのため、相続税の負担を抑えたい方にとっては、有利な選択肢になる可能性があります。
また、契約期間満了時に建物を解体して返還する仕組み上、不動産の処分に関する悩みを子どもや親族に先送りしなくて済む点もメリットです。
将来的に不動産を相続させる予定がない方や、自分の代だけで住み終える前提の方にとっては、計画的に暮らしを組み立てやすいでしょう。
資産を子どもに残したくないわけではないけれど、高額な不動産の処分をめぐる負担を軽くしたいと考えるケースにも適しています。
相続にあたり契約の更新や地主との協議が必要になる場合もあるため、早めに専門家に相談しておくことが望ましいでしょう。
もし、将来的に相続する側が定期借地権付きマンションを維持する意向を持たないなら、期間満了に合わせて建物の解体を進めるなど、負担を最小限に抑える計画が立てやすいメリットもあります。
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まとめ
定期借地権付きマンションは土地を所有しないため、購入価格を抑えられる一方で、契約満了時に返還義務が発生します。
メリットとデメリットを理解し、将来のライフプランに合った選択をすることが重要です。
初期費用を抑えたい方や相続時の負担を軽減したい方にとって、有利な選択肢となる可能性があります。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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