マイホーム探しで「借地権付き建物」の価格の安さに惹かれつつも、一般的な所有権との違いや、複雑な仕組みに不安を感じてお悩みではありませんか。
土地の所有権を持たない特殊な権利形態であるため、メリットだけでなく特有のリスクや注意点を理解しておかないと、購入後に後悔してしまう可能性があります。
本記事では、借地権付き建物を購入する際のメリット・デメリットから、トラブルを未然に防ぎ安全に購入するためのチェックリストまでを解説いたします。
予算を抑えて理想の住まいを手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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借地権付き建物を購入する3つのメリット
借地権付き建物の購入を検討する際は、その仕組みが生むメリットを正しく理解することが重要です。
ここでは、金銭面や生活設計におけるメリットについて、解説していきます。
購入価格を抑えられる
借地権付き建物は土地を購入しないため、建物代金と借地権の費用だけでマイホームを手に入れられるのが特徴です。
同じエリアの所有権のある物件と比べると価格はおよそ60〜80%程度となり、1億円の立地でも6,000万〜8,000万円ほどで購入できる場合があります。
その分、より広いお部屋を選べたり、設備のグレードを上げたりと、理想の住まいに近づけやすくなります。
また、浮いた資金をリノベーション費用やインテリア購入に回したり、教育資金や貯蓄として確保することも可能です。
土地代がかからないメリットを活かし、初期費用を抑えつつ希望条件を叶えやすい点は、借地権付き建物の魅力と言えます。
長期利用の安心と柔軟性
土地を借りていると聞くと契約期間が心配になりますが、日本には借りる側の権利を守るための法律が整っています。
一般的な「普通借地権」であれば、契約満了時に更新を希望すれば原則更新され、地主が断るには正当な理由が必要です。
そのため、実際に土地を所有しているのに近い感覚で、長く住み続けられる安心があります。
一方で、更新のない「定期借地権」でも、多くは50年以上の長期契約となっているため、住まいとして十分な期間が確保されています。
住める年数が明確な分、将来の計画が立てやすいという点も、借地権付き建物のメリットと言えるでしょう。
税金の負担が軽くなる
不動産には、毎年固定資産税と都市計画税がかかりますが、所有権のある物件では土地と建物の両方が課税対象になります。
一方で、借地権付き建物は土地を所有しないため、購入者が負担するのは建物分の税金のみです。
土地の評価額が高いエリアほど負担差が大きく、所有権と比べて長期的なランニングコストを抑えやすくなります。
さらに、建物の評価額は経年で下がるため、固定資産税も徐々に軽くなっていきます。
このように、土地分の税金が不要なため修繕費や教育費などに費用を回せる点は、将来の資金計画においてメリットとなるでしょう。
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購入前に知っておくべきデメリット
前章では、借地権付き建物のメリットについて述べましたが、土地を所有しないため借地権付き建物特有の確認事項も存在します。
ここでは、購入後に後悔しないために知っておくべきデメリットと、対処法について解説いたします。
毎月の地代について理解する
借地権付き建物では、土地を借りる対価として毎月の地代が必要になるため、家計にきちんと組み込んでおくことが大切です。
地代は、地域や土地価格によって変わりますが、一般的には土地価格の数%が年間地代の目安とされています。
たとえば、土地評価額5,000万円で年2%の場合、年間100万円、月あたり約8万円となります。
なお、実際の金額は契約内容や地価によって変動するため、気になる物件では地代を事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの返済額と合わせて毎月の負担を把握し、無理のない資金計画を立てることが安心につながります。
住宅ローン利用時のポイント
借地権付き建物は土地を担保にできないため、金融機関ごとに取り扱いや融資条件が異なる点を理解しておきましょう。
審査では、借地契約の残り期間や更新の可否が重要となり、返済期間とのバランスがチェックされます。
そのため、検討段階で早めに金融機関へ相談し、借地権に詳しい担当者から条件を確認しておくと安心です。
住宅金融支援機構の商品や、借地権向けローンを用意している銀行もあるため、金利や手数料を比較しながら選ぶことが大切です。
また、借地契約書や建物の書類を事前に準備しておくと審査がスムーズに進み、手続きも滞りなく進められます。
増改築や売却時の手続き
借地権付き建物では、リフォームや建て替え、将来の売却をおこなう際に、地主の承諾が必要となる点を理解しておきましょう。
承諾時に「承諾料」がかかる場合もあるため、金額や支払いタイミングは、契約書で事前確認しておくことが重要です。
リフォームの規模によっては、図面の提出を求められることもあるため、計画段階から施工会社と相談できる準備を整えておくと安心です。
また、売却時には買主へ借地権を引き継ぐ許可が必要で、売買契約と並行して手続きを進めます。
こうした流れは、重要事項説明書に記載されているため、購入前に疑問点を解消し、ルールを理解したうえで対応することが大切です。
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安全に購入するための注意点
ここまで、借地権付き建物のメリットとデメリットを解説しましたが、スムーズな取引のために確認すべき事項もおさえておきましょう。
最後に、契約や交渉をおこなう際に気を付けるべき注意点について、解説していきます。
権利形態と残存期間
借地権には、「普通借地権」や「定期借地権」などの種類があり、契約期間や更新のルールが異なるため事前確認が欠かせません。
普通借地権は初回約30年で、満了後に更新を希望すれば原則継続できるため、長く住みたい方に向いています。
一方で、定期借地権は更新がなく、50年以上住めるケースが多いものの、契約終了時には更地にして返還する必要があります。
中古物件では、残存期間が短いと住宅ローンの返済期間に影響するため、契約期間と返済計画のバランスを確認しておきましょう。
不明点があれば担当者に図や資料で説明してもらい、ライフプランに合うか納得できるまで確認することが大切です。
契約書類の確認項目
借地権付き建物を購入する際は、売買契約書だけでなく借地契約書も確認が必要で、チェックすべき項目が多くあります。
とくに、地代の金額や支払い方法、改定ルール、更新料の有無は家計に直結するため、確認しておきましょう。
また、高さ制限やリフォーム時の取り決め、承諾料の扱いなども記載されているため、将来の暮らしをイメージしながら内容を把握することが大切です。
費用の金額や支払い時期、説明内容をメモや書面に残しておくことで、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。
専門家へ相談をする
借地権の仕組みや契約条件には専門性があるため、迷ったときは自分だけで判断せず、専門家の力をうまく活用することが大切です。
不動産会社は相場や近隣事例に詳しく、地代や更新料が適正か、価格のバランスはどうかといった点をデータをもとにアドバイスしてくれます。
契約内容や権利関係に不安がある場合は、弁護士や司法書士に相談すると法的な観点から確認してもらえ、客観的な意見も得られるでしょう。
将来、借地権が設定されている底地を買い取ることを視野に入れる場合は、税理士に相続や税金の試算をお願いすることで、より具体的な計画を立てやすくなります。
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まとめ
借地権付き建物は土地代が不要な分、初期費用を相場の6～8割に抑えられ、固定資産税の負担も軽くなる点が魅力です。
一方で、毎月の地代や更新料がかかるほか、増改築や売却時には地主の承諾や承諾料が必要になるなど、一定の制約もあります。
トラブルを防ぐためには、借地権の種類や残存期間を正しく理解し、専門家の力も借りながら契約内容を丁寧に確認しておくことが重要です。
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シルバシティ
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