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小規模宅地等の特例とは?対象となる土地の種類や要件をご紹介

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小規模宅地等の特例とは?対象となる土地の種類や要件をご紹介

小規模宅地等の特例とは?対象となる土地の種類や要件をご紹介

土地の売買をお考えの方は小規模宅地等の特例を知っておくと、具体的な資金計画が立てられるのでおすすめです。
小規模宅地等の特例は節税対策として大きな効果を発揮する制度です。
今回は、土地の小規模宅地等の特例とはなにか、また、対象となる土地の種類や適用される要件をご紹介します。
土地の用途や面積によって減額率が異なるため、制度を活用するために詳細を整理しておくと安心です。

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土地の相続時の小規模宅地等の特例とは?

土地の相続時の小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、土地を相続するときに税額がマイナスできる制度であり、適用するかしないかで大きな差が生まれます。
大きな影響を与える特例のため、複雑な点も多く、要件は厳しく設定されています。
小規模宅地等の特例を正しく活用するために、概要をおさえておきましょう。

小規模宅地等の特例とは

被相続人が亡くなると、相続人は財産を引き継ぎ、財産に応じた相続税が課税されます。
相続税は税金のなかでも高額になることが多いため、事前にどのくらいかかるかを想定して土地を売買すると安心でしょう。
相続税は現預金や株式、家や土地などの財産すべてにかかり、財産の評価額によって税額が変わります。
不動産評価額とは土地や家の価値を示す基準であり、不動産取引において重要な要素になるため、意識して取引をおこなうと良いでしょう。
土地の評価額は面積や立地によって決まり、地価が高いエリアだと数千万〜数億円に及ぶことも少なくありません。
評価額が高くなれば税金が高額になってしまうので、事前に評価額を把握しておくと安心です。
そして相続税の負担を軽減するのが、小規模宅地等の特例です。
特例が該当すれば評価額を減らせるため、家計に大きな影響を及ぼすでしょう。
名前に「等」が付いているのは、小規模な宅地だけでなく借地権など土地に権利が付いている場合はその権利にも効果が及ぶことを示しています。

小規模宅地等の特例制度がうまれた背景

不動産を引き継ぐときには相続税が課税されますが、土地の評価額が高いと相続税があまりにも高額になり、遺族の負担になります。
とくに高度経済成長期は地価が高騰し、相続税の負担が大きすぎることから、家を不本意に手放すケースが増えました。
事業用の土地が手放してしまうと生計が立てられなくなり、これまでと同じ暮らしが続けられません。
相続税によって生活が一変する方を救済するために、小規模宅地等の特例がうまれました。

小規模宅地等の特例のメリット

もっとも大きなメリットは、相続税が大幅に軽減できるところでしょう。
相続時はさまざまな支払いが生じるので、家計の負担を減らせます。
相続税は税率や控除額によっても左右されますが、小規模宅地等の特例が適用されると基礎控除額に収まるということもあるでしょう。
土地の価値はそのままに、相続税を下げられるので適用すると恩恵は大きいでしょう。
ただしメリットが大きい制度であるため要件は厳しく設定されています。
要件違反にならないように気を付けましょう。
また法定相続人でなくても、遺言で相続した場合にも要件に当てはまっていれば評価額が減額します。
どのくらいの効果があるか対象の土地で計算してみてはいかがでしょうか。

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小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類とは

小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類とは

小規模宅地等の特例を活用するには、対象となる土地の種類を理解しておく必要があります。
対象となる土地の種類は3種類あり、特例を受けるにはいずれかに該当していなければいけません。
土地の種類について見ていきましょう。

土地の種類①特定居住用宅地等

特例が利用される土地の種類で代表的な事案は、「特定居住用宅地等」です。
被相続人が死亡する直前まで居住していた土地のことであり、330㎡までの面積において2割まで評価額を下げることが可能です。
具体的な例をあげて計算してみましょう。
面積が300㎡で土地評価額が8,000万円で相続人が1人だった場合は、以下の計算になります。

●8,000万円×20%=1,600万円
課税対象が8,000万円から1,600万円になり、基礎控除額の3,000万円以内のため非課税になります。
インパクトが大きいことが実感できるのではないでしょうか。

土地の種類②特定事業用宅地等

「特定事業用宅地等」とは、亡くなった方が職を営むために所有していた土地のことで、400㎡までの面積において8割まで評価を下げられます。
特定事業用宅地等は、被相続人が登記している土地で個人名義の事業をおこなっているケースが該当します。
花屋や八百屋などの個人商店、事務所などをイメージするとわかりやすいでしょう。
間違えやすいケースとして、法人名義の土地で親族によって事業を経営している場合があげられます。
このようなケースは「特定同族会社事業用宅地」であり、400㎡まで評価額が8割減額します。
土地の名義によって土地の種類は異なりますが、減額できることをおさえておきましょう。

土地の種類③貸付事業用宅地等

「貸付事業用宅地等」とは、被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が、不動産貸付業や駐車場業に活用していた土地のことをいいます。
要件が満たせば、評価額が200㎡まで5割減額します。
ただし、一般相場とかけ離れた金額で身内に貸していた場合は適用しないので注意しましょう。
また、相続が始まる3年以上前から継続して事業をおこなっていることが条件です。
亡くなる前3年以内に事業を始めた場合や、長期に渡って借主を募集しないまま空室になっている場合は該当しないので気を付けましょう。

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小規模宅地等の特例に該当する土地の要件とは

小規模宅地等の特例に該当する土地の要件とは

小規模宅地等の特例を活用するには、土地の種類とあわせて要件を満たす必要があります。
適用する土地の要件を整理していきましょう。

適用要件

まずチェックすべき要件は、亡くなった方または亡くなった方と生計を一にしていた親族の住まいでなければならないという点です。
そして取得者は、配偶者か同居親族が一般的です。
親と子どもが一緒に暮らしていて、親が生活費をまかなっているときに適用されると理解しておくとわかりやすいでしょう。
また、親と子どもが別々に住んでいて、子どもが親からの仕送りで暮らしていた場合に関しても子どもの家は特定居住用宅地等に該当します。
特例を活用するときは、こまかい要件をクリアしなければならないので慎重に確認しましょう。

2世帯住宅の場合

2世帯住宅は、登記の仕方によって適用の可否が異なるので注意しましょう。
注目すべき点は区分所有登記がされているかどうかです。
建物の区分所有登記がおこなわれている2世帯住宅は、小規模宅地等の特例の適用外になります。
たとえ建物の内部がつながっていなくて、行き来ができない構造だとしても、区分所有登記がされていない家に関しては特例が適用するというわけです。
建物の構造は考慮せず、登記の状況によって左右されることを覚えておきましょう。

被相続人が老人ホームに入居している場合

被相続人が高齢の場合は、亡くなる直前まで自宅ではなく老人ホームに入居しているケースは少なくありません。
老人ホームに入居している場合でも、被相続人が要支援や要介護の認定を受けている場合は、適用されるのでご安心ください。
入居施設は、特別養護老人ホームやサービス付き高齢者用住宅などが対象です。
障がい者認定を受けて、障がい者支援施設や生活援助を受けられる住居に住んでいて場合も同様です。

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まとめ

土地の売買をおこなうときは、小規模宅地等の特例について知っておくと役に立つでしょう。
相続時には土地評価額を大幅に下げることが可能になり、節税効果が高いです。
該当する土地の種類や要件を今一度確認しておくと良いでしょう。

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