マイホームなどの不動産購入を予定している方のなかには、固定資産税以外に都市計画税もかかると知って驚いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
都市計画税は、計画的に市街地を開発するための税金です。
この記事では、不動産にかかる都市計画税とはなにか、計算方法や軽減措置もご紹介しますので、不動産の購入前に読んでみてください。
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購入した不動産にかかる都市計画税とは？
不動産を購入すると、固定資産税がかかりますが、同時に都市計画税もかかります。
しかし、すべての不動産が課税対象にならないなど、固定資産税とは違いのある税金です。
都市計画税とは？
都市計画税は、その年の1月1日に市街化区域内にある物件を所有する方が納める税金であり、すべての土地や建物が対象にはなりません。
市街化区域の都市計画事業や土地区画整理事業に充当する目的の税金であり、税率は固定資産税評価額の0.3％を上限にした制限税率です。
一方、1月1日に所有している物件に対しては、すべての物件を対象に市区町村が課税する固定資産税もあります。
税率は、固定資産税評価額の1.4％が標準税率となっており、自治体によって違いが生じる点が特徴です。
通常は、固定資産税と同時に納付する方法により、区別がつきにくくなっています。
どちらも不動産所有者に納税義務が発生しますが、ポイントは土地や建物の所在地です。
所有者の居住地とは関係なく、所在地の自治体が課税および徴収するため、お住まいの地域の税率とは異なる点に注意しましょう。
市街化区域とは？区域外はどんな土地？
市街化区域とは、都市計画法に基づいて、自治体が優先して市街地として開発を手掛けるエリアです。
一方、区域以外の場所は市街化調整区域と呼ばれ、農業や漁業、林業などをおこなっており、これらの産業を保護する目的で都市化を控えている区域です。
そのため、上下水道の敷設や道路網を整備していません。
都市化を避ける目的で、市街化調整区域では、建築できる建物などにも制限があります。
市街化調整区域は、環境に配慮しつつ、農業や漁業など国の基幹産業の保護を目的としたエリアです。
市街化調整区域に建物を建築するにはいくつかの要件を満たさなければなりません。
所有する土地が、市街化地域になっているかを確認するには、購入する前に自治体の窓口に問い合わせると把握できます。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、土地や建物などに対する評価額のことで、所在地の市区町村が3年ごとに見直しをおこないます。
総務省の定めた基準に基づいており、土地は地価公示価格の7割が目安になります。
建物に対しては経年劣化を盛り込んでいますが、基本的には同じ建材を使用して、今建築するとどの程度かかるかの金額です。
当初の建築費用の5～7割を目安にすると、おおむね一致します。
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不動産購入後に納める都市計画税の計算方法
都市計画税はそれぞれの自治体が計算して通知するため、計算方法を知らなくても問題は生じません。
しかし、計算方法を理解しておくと年間に納める税額を把握できるなど、資金計画を立案しやすくなるなどのメリットがあります。
都市計画税の計算方法
税額の計算方法は、固定資産税評価額に制限税率の0.3％を乗じて算出します。
土地と建物は個別に評価額が記載してあり、個別に算出してから合算します。
たとえば、土地が1,000万円、建物が3,000万円の固定資産税評価額であった場合、税額は土地が3万円、建物は9万円となり、合算した12万円が納付額です。
しかし、年度途中に購入した物件は、売主にその年の固定資産評価通知書や納税通知書を送付しており、固定資産税評価額がわかりません。
このような場合は、固定資産税評価額が時価の7割が目安になる点を活用した計算方法が一般的です。
とはいえ、あくまでも目安であり、3年ごとの見直し時期に遭遇すると、税額に差が生じる可能性に留意しましょう。
固定資産税の計算方法
通常、都市計画税と計算は別になっていますが、納付書の合計額だけを確認しがちまなので、固定資産税の税額を計算する方法もお伝えします。
固定資産税は固定資産税評価額に標準税率の1.4％を乗じて算出しますが、自治体によって税率が異なる点に注意が必要です。
先ほどの例の物件では、土地は14万円、建物は42万円となり、合計額は56万円になります。
納税通知書には2つの税金の合計額が記載してあり、納付額は56万円+12万円＝68万円です。
都市計画税の納付方法
固定資産税などの納税通知書は、ほとんどの自治体で4～6月に不動産所有者に届きます。
年間の総額を一括納付する方法も可能ですが、4回の分割納付でもかまいません。
納税通知書に同封してある納付書を使って納付しますが、いずれの方法を選択してもそれぞれの納付期限までに納付を済ませましょう。
納付方法は、自治体の窓口でおこなうほか、金融機関やコンビニエンスストアなどからも可能です。
現金以外に、クレジットカードや各種決済サービスおよび決済アプリが利用できるうえ、口座振替への設定もできます。
期限内に納付できる方法を選択し、納付漏れを防ぎましょう。
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不動産の購入前に把握しておくべき都市計画税の軽減措置
都市計画税は、固定資産税とセットに考えがちですが、軽減措置には違いがあります。
同じ軽減措置であっても軽減率が異なるなど、注意が必要です。
住宅用地に対する軽減措置
都市計画税の住宅用地の軽減措置は、マイホームなど住宅用地が対象になります。
店舗や事務所などとの併用住宅の場合は、建物の4分の1以上を自宅用に利用していなければなりません。
200ｍ²までの小規模住宅用地に対しては、課税標準額が3分の1となります。
小規模住宅用地よりも広い物件に対しては、200㎡までは3分の1、200㎡を超える部分は3分の2となる措置です。
坪単価12万円、300㎡の物件では、標準課税額が200㎡までは坪単価4万円、超過した部分は8万円で計算します。
その結果、200㎡までは200÷3.3×4＝242万円、超過した100㎡は100÷3.3×8＝242万円の合計484万円が標準課税額です（1坪＝３．３㎡）。
したがって、都市計画税は、標準課税額に0.3％を乗じた702円になります。
軽減措置がなかった場合は、坪単価12万円、300㎡での計算となり、標準課税額は300÷3.3×12＝1,090万円、税額は32,700円です。
固定資産税も軽減措置の対象
固定資産税の軽減措置は、200㎡までの小規模住宅用地に対する標準課税額が6分の1、それ以上の住宅用地は3分の1になります。
坪単価12万円300㎡の物件では、200㎡までの坪単価が2万円、超過した部分は4万円での計算です。
200㎡までは200÷3.3×2＝242万円、超過した100㎡は100÷3.3×4＝242万円の合計484万円が標準課税額になります。
固定資産税額は、標準課税額に1.4％を乗じた67,760円です。
軽減措置がない場合の標準課税額は1,090万円、固定資産税額は同じ税率を乗じた152,600円になります。
固定資産税の税率は自治体で異なりますが、軽減率は自治体による違いはありません。
軽減措置に関する注意点
住宅用地に対する軽減措置は、建物を建築している土地が対象です。
したがって、土地と建物を同時に購入する建売住宅では問題はありませんが、土地の購入後、建築せずに放置していると軽減措置の対象になりません。
注文住宅などは、購入した年の年末までに着工するなど、1月1日に住宅用地と確認できる状況にしておきます。
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まとめ
都市計画税とは、購入した不動産が市街化区域内にあるときにかかる税金であり、通知書は固定資産税と合算した金額です。
計算方法は、固定資産税評価額に制限税率の0.3％を乗じて算出します。
小規模住宅用地は課税評価額が3分の1、それ以上の広さは3分の2となるなど負担が軽くなる軽減税率の措置もあります。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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