土地の売買をおこなう前には、売買をご検討中の土地にどんな制限がかかっているのかを知ってしておくことが重要です。
なかでも、景観地区ではエリアによってさまざまな制限がかかっているため、売買を予定している土地が景観地区にある場合は注意が必要です。
この記事では、景観地区の概要や制限、美観地区との違いなど、土地の取引をおこなう前に知っておきたいポイントをご紹介します。
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土地の売買前に知っておきたい「景観地区」とは
土地の売買をご検討中の方のなかには、景観地区がどのような地区なのかを詳しく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、景観地区の概要をご紹介します。
景観地区とは
景観地区とは、市街地における良好な景観の形成を目的とした地区です。
景観法で規定される都市計画上の区域の1つで、歴史的な建造物が立ち並ぶエリアなど、景観の保存や継承が求められる市街地が指定されます。
景観地区内では建築物のデザインや色彩が規制されるほか、建築物・工作物の高さや一定の開発行為などに制限をくわえることも可能です。
そのため、制限の具体的な内容には全国的な基準がなく、その内容はエリアによって異なります。
景観地区として指定されるのは、都市計画区域内と準都市計画区域内にあるエリアです。
それ以外のエリアを指定したい場合は、条例を制定して準景観地区を設定することができます。
準景観地区に指定されたエリアでも、建築物などに制限がかかるのは景観地区と同じです。
景観地区の強制力
景観地区に定められたエリアでは、自治体が強制力を持って建築物の建造や規模を規制できると定められています。
景観地区内で建築をおこなう際には、形態意匠の制限に適合しているかどうか市町村長の認定を受けなければなりません。
もし従わない場合には、工事停止や是正命令を受けることになります。
工事停止や是正命令に違反した場合は、懲役刑や罰金刑になるおそれもあります。
景観地区に該当するかどうか調べるには
令和5年3月31日現在、日本国内の景観地区は56地区、準景観地区は9地区です。
ご自身が売買を検討している土地が景観地区に該当するかを知りたい場合は、国土交通省が提供するホームページで確認できます。
ただし、国土交通省のホームページでは、市区町村まではわかっても具体的なエリアまでは確認できないケースもあります。
より正確なエリアを知りたい場合は、その土地を管轄する自治体のホームページを確認するか、市町村役場・役所に問い合わせると良いでしょう。
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景観地区内の土地にかかる制限の内容
前述のとおり、景観地区内の土地にはさまざまな制限がかかります。
その制限の内容は、必ず定める必要があるものと、各自治体が必要に応じて定めるものの2つにわけられます。
前者が必須事項、後者が選択事項です。
これらの制限についてご紹介します。
必須事項
必須事項とは、景観地区内で必ず定める必要がある制限のことです。
建築物の形態意匠の制限がこれに該当します。
「意匠」はデザインと似た意味を持ちますが、デザインとは異なる部分もあります。
意匠とは、ものの形状や模様、色彩などの結合で、視覚を通じて美観を起こすものです。
建築物のデザインだけでは意匠にはならず、周囲の景色や街並みと一体となってはじめて意匠になります。
地区ごとに風景や街並みは異なるため、建築物の形態意匠の制限に全国一律の基準を設定するのは困難です。
そこで、建築物の形態意匠の制限は、その地区ごとにそれぞれ基準が定められています。
たとえば、神奈川県藤沢市の景観地区の制限を見てみましょう。
藤沢市では、江の島地区を景観地区に指定し、建築物の形態意匠をはじめとした制限を設定しています。
なかでも特徴的なのが、遠景・中景・近景の3項目にわけて形態意匠の制限をしている点です。
遠景では対岸や会場からの眺望に、中景では島内における見下ろしや見上げ景観に、近景では街並みとの連続性に配慮することと定められています。
このように、必須事項では、その地域の特色や目指すべき景観の姿に応じた制限がなされています。
選択事項
選択事項とは、各自治体が必要に応じて定められる制限です。
条例によって、以下のものに対して制限を設けられます。
●建築物
●工作物
●開発行為やそのほかの行為
建築物に対しては、壁面の位置や敷地面積の最低限度をはじめ、高さの最高・最低限度などを都市計画で定められます。
工作物や開発行為については、条例で定めることが可能です。
工作物については、形態意匠や最高限度・最低限度のほか、壁面後退区域における工作物の設置の制限もできます。
開発行為やそのほかの行為は、土地の形質形状や木竹の伐採などが該当します。
では、実際の景観地区ではどのような制限がおこなわれているのでしょうか。
前述の神奈川県藤沢市の江の島地区では、建築物の最高限度や工作物の高さの制限、建築物・工作物の形態意匠に制限が設けられています。
また、開発行為については、切土または盛土によって生じる法の高さを制限しています。
このように、必須事項だけでは不足すると想定される部分を補う役割を果たしているのが選択事項の特徴です。
土地活用の方法に対しても大きな影響を与えるので、土地の取引をおこなう前に忘れずに確認しておきましょう。
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土地の取引前に把握しておきたい景観地区と美観地区の違い
土地の売買をご検討中の方のなかには、美観地区という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
景観地区と美観地区はよく似ていますが、異なる点も存在します。
両者の違いについてご紹介します。
美観地区とは
美観地区とは、地区の美観を守ることを目的として、建築制限などを設定できる地区です。
現存する地区の美観を将来にわたって維持するために、建築物に関する規制ができます。
具体的な建築物に関する規制の内容として、建築物の色彩や屋外広告の規制が挙げられます。
2005年の景観法施行にともない、美観地区は廃止され景観地区に移行されました。
しかし、条例などで景観地区を美観地区と呼ぶ自治体が存在するため、一部の地域やエリアでは美観地区という呼称が残っていることもあります。
したがって、制度が廃止された現在でも、美観地区という名称がそのまま使われているケースも見られます。
景観地区と美観地区の違い
美観地区は廃止されて景観地区に取って代わられた制度なので、同じものだとお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、景観地区と美観地区は、目的に大きな違いがあります。
美観地区の目的は、現在ある良好な景観を維持することです。
そのため、美観地区はすでに優れた景観が形成されている場所が指定されます。
それに対して、景観地区の目的は、これからの良好な景観の形成を図ることです。
このように、美観地区が現存する街並みの維持を目指しているのに対し、景観地区では将来の街並みの形成を目指している点が大きく異なります。
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まとめ
景観地区は、良好な景観の形成を目的として設定される市街地内の地区であり、指定されたエリア内では建築物のデザインや色彩などが規制されます。
規制には国内一律の基準があるわけではなく、それぞれの地区の景観や目指す街並みに応じた規制が設けられているのが特徴です。
景観地区内の土地を取引する際には、その土地の開発行為や建築物にどのような制限がかかるのかをあらかじめ確認しておきましょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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