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失敗のリスクを減らす!中古一戸建ての選び方

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失敗のリスクを減らす!中古一戸建ての選び方

失敗のリスクを減らす!中古一戸建ての選び方

一戸建てを購入するとき、新築と中古どちらがいいのかで悩む方は少なくありません。
中古一戸建ては、築年数が経っていて古いと懸念されがちですが、中古ならではのメリットもあります。
そこでこの記事では、中古一戸建てのメリットやデメリット、選び方やそのポイントについて解説します。
中古一戸建ての購入に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

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中古一戸建てのメリットは?選び方の前に基礎知識を知ろう!

中古一戸建てのメリットは?選び方の前に基礎知識を知ろう!

中古一戸建ての選び方の前に、まずは中古住宅の定義や、中古一戸建てのメリット・デメリットなどを解説していきます。

中古住宅の定義とは

中古住宅とは、すでに一度人が住んだことのある住宅、または竣工してから1年以上経過した住宅のことを指します。
現在、中古住宅の流通は年々増加しており、中古一戸建ては年間50万戸以上、取引されています。

中古一戸建てのメリット

中古一戸建ての最大のメリットは、新築一戸建てに比べてより手頃な価格で購入できる点です。
新築一戸建てよりも価格を抑えて、快適な住環境を手に入れられることもあり、希望条件を満たしやすいです。
また、さまざまな築年数や立地条件の物件が市場に出ているので、ご自身のライフスタイルや優先したい条件に合わせて、住まい探しをすることが可能でしょう。
近年では、中古一戸建てを購入してリフォームやリノベーションする方も増えています。
その場合は、ご自身の好みや使いやすさに合わせて、自由に改装できるメリットがあります。
さらに内覧してから購入できるため、入居後のギャップを最小限に抑えることができる点もメリットといえるでしょう。

中古一戸建てのデメリット

中古一戸建てにはいくつかのデメリットも存在します。
まず、表面上では見えない建物の構造や状態の確認が難しい点です。
リフォームやリノベーションを行う際に、柱や梁などの重要な部分が損傷していることが判明し、追加費用が発生するケースもあります。
また、築年数が経過するにつれて設備や構造面の老朽化が進み、問題が生じる可能性があります。
さらに、瑕疵担保期間が短いことも懸念される点です。
中古一戸建ては新築一戸建てと異なり、瑕疵担保期間が数カ月から2年と短く、一部の建物では保証が一切ない場合もあります。
加えて、物件自体の価値が下がっているため、住宅ローンの審査が厳しくなることも考えられます。
中古一戸建てを購入する場合には、上記のデメリットを理解した上で、なるべくリスクの少ない物件を選びましょう。

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失敗のリスクを減らす!中古一戸建ての選び方は?

失敗のリスクを減らす!中古一戸建ての選び方は?

続いて、中古一戸建ての選び方を解説していきます。
失敗のリスクを減らすためにも、前提条件や設備関係の状況、耐震性を確認しておきましょう。

失敗しない選び方①物件の前提条件を把握する

中古一戸建てを検討する際には、物件の前提条件をしっかりと把握することが肝要です。
前の所有者がなぜ手放したのか、土地の権利関係や境界線、再建築は問題なくできるのか、などを調査しておきましょう。
売り出された理由
まずは物件が売り出された理由を確認しましょう。
離婚や引っ越しなどの理由は問題ありませんが、「日当たりや見晴らしが悪くなった」などの理由は注意が必要です。
条件が良いにも関わらず、相場より安すぎる物件には注意しましょう。
土地の権利関係や境界線
土地の権利関係や境界を確認することも重要です。
抵当権や、その他の土地に関する権利の状態を必ずチェックしましょう。
また、境界線に境界杭などがない場合は、隣家とも相談して土地家屋調査士に依頼し、境界をはっきりさせる必要があります。
再建築が可能か
敷地の条件によっては、再建築をするときに、今建っている建物より小さな建物しか建築できないことがあります。
自分で判断するのが難しい場合は、役所に図面を持っていけば再建築可能か確認してもらえます。

失敗しない選び方②設備関係の状況を確認する

中古一戸建てを選ぶ上で、設備関係の状況を確認することは重要です。
特に注意すべきポイントは次の通りです。
水回り・配管
築年数の古い住宅では、水回りや配管に関するトラブルが起きやすい傾向にあります。
配管の状態だけでなく、位置によってはリフォームに制限が生じることもありますので、注意が必要です。
電気容量
古い物件では電気容量が不足している場合もあります。
IH機器や電気式床暖房などを想定している場合は、適切な電気容量が確保されているかを確認しましょう。
既存の容量が20~30A(アンペア)だと、電化製品が多い場合少し不安が残ります。
多くの電気設備を使用するのであれば、60A以上が目安です。

失敗しない選び方③中古一戸建ての耐震性を確かめる

日本は地震大国なので、中古一戸建てを選ぶ上で、耐震性は必ず確認しておきたいところです。
耐震性を確かめるためには、建築時期が一つの目安となります。
建築確認を受けたのが1981年5月31日までと、1981年6月1日以降では、建築基準法で定められている構造の耐震基準が異なります。

●「旧耐震」住宅:1981年5月31日までに建築確認を受けた物件
●「新耐震」住宅:1981年6月1日から2000年5月31日までに建築確認を受けた物件
●「新耐震」の中でも現行基準に即した住宅:2000年6月1日以降に建築確認を受けた物件


築40年を超える「旧耐震」の中古一戸建てを選ぶ場合は、過去に耐震診断や補強が行われているかどうかを確認することが大切です。
建築時期は、施主が保管する「確認通知書(副)」か、都道府県または市町村の建築課で発行できる「確認台帳記載事項証明」で確認できます。
もちろん旧耐震基準のすべての物件が、耐久性がなく危険というわけではありません。

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中古一戸建ての選び方で失敗しないためのポイント

中古一戸建ての選び方で失敗しないためのポイント

最後に、中古一戸建ての選び方で失敗しないためのポイントを説明します。

ポイント①中古一戸建てをプロに診断してもらう

中古一戸建ての購入を検討する際、ホームインスペクション(住宅診断)を利用しましょう。
建物の劣化や安全性の判断するのは難しいため、プロの目線による診断があれば安心です。
ホームインスペクションを利用すれば、修繕が必要な箇所や劣化している部分を詳細に把握でき、リフォーム費用の見積もりにも役立ちます。
費用の相場は5万円~10万円程度となっています。

ポイント②既存住宅売買瑕疵保険を利用する

中古一戸建ての購入後、欠陥が見つかるリスクを軽減するために、既存住宅売買瑕疵保険の利用がおすすめです。
中古物件の売買では、売主が宅建業者の場合、2年以上の瑕疵担保責任があります。
しかし、3年以上経過した後の保証は義務付けられていません。
安心して長く住むためにも、売主に既存住宅売買瑕疵保険へ加入してもらうことをおすすめします。
売主と打ち合わせを行い、既存住宅売買瑕疵保険を利用したいことを伝えましょう。

ポイント③断熱・耐震性能のある中古一戸建てを選ぶ

中古一戸建てを選ぶ際には、断熱性能と耐震性能も重要なポイントです。
良好な断熱性能を持つ住宅は、室内温度を一定に保ちやすく、冷暖房の使用を減らすことができます。
また、耐震性能は地震のリスクを軽減し、安全性を確保するために不可欠です。
特に築年数の経過した中古一戸建ては、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、注意が必要です。
これらの性能を確認するためには、不動産会社に問い合わせるか、住宅性能評価書を確認しましょう。
住宅性能評価書には、耐震性能や断熱性能を示す耐震等級・電熱等性能等級が記載されているので、参考にしてください。

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まとめ

中古一戸建てのメリットをはじめ、失敗のリスクを減らす選び方やポイントを説明してきました。
中古一戸建ての最大のメリットは手頃な価格ですが、一方でデメリットも存在します。
前提条件や設備関係の状況、耐震性を確認したり、プロに診断してもらうことで、失敗のリスクを減らすことができるでしょう。

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