今の家から新しい家に住み替える際には、買い先行と売り先行の2つから選びます。
買い先行にはさまざまなコツがあるため、事前に知っておけばスムーズに進められます。
今回は、買い先行で住み替えをおこなう際のメリットやコツを解説するので、住み替える際のご参考になさってください。
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住み替えの買い先行とは何か
買い先行が何かを知っておかなければ、住み替えを進められません。
最初に買い先行について解説します。
買い先行とは
買い先行とは、住み替えの際に先に新居を購入してから、住んでいる家を売却する方法です。
今の家に住みながら新居をゆっくり選べるうえに、仮住まいを用意する必要がない点がメリットです。
ただし、住んでいる家のローンが残っている場合は、新しい家のローンとのダブルローンとなります。
ローンが残っている場合は、家の売却を急がなければダブルローンの期間が長くなるため、覚えておいてください。
買い先行の反対に、先に家を売却してから新居を購入する、売り先行があります。
新居を見つけるまでの仮住まいを用意しなければいけないため、今の家と仮住まいと新居、2回分の引っ越し費用を支払わなければいけません。
また、住み替えには売り買い同時進行と呼ばれる方法があります。
住んでいる家のローン完済と、新居のローン借り入れを同日におこなう方法であり、仮住まいを用意する必要がありません。
ただし、スケジュール調整が必要であるため、買い先行のようにゆっくりと新居を選べないデメリットがあります。
購入したい物件が決まっているときは、売り買い同時進行がおすすめです。
ダブルローンの場合の流れ
ダブルローンになる場合とつなぎ融資の場合とで、違う流れとなります。
ダブルローンは、住んでいる家のローンが残ったまま、新居のローンを契約する方法です。
2つ分のローンを払うために審査が厳しくなり、審査に通っても返済額が高くなってしまいます。
ダブルローンも、新居を探すところから始まります。
そして新居の購入契約を結んでから、住宅ローン審査を受けてください。
新居の引き渡しを受けたら、元の家と新居のダブルローンになります。
元の家の売却活動をおこない、売買契約から決済をするまで、元の家のローンが残ります。
売却活動が長引くとダブルローンの状態も長くなるため、注意してください。
つなぎ融資の場合の流れ
つなぎ融資とは、新居の購入費用を金融機関からの融資でまかない、売却と同時に金融機関の借り入れを完済する方法です。
元の家のローンを完済させられるため、ダブルローンにならない点がメリットです。
つなぎ融資の流れは、融資審査から始まります。
審査に通過してから新居の売買契約をおこない、つなぎ融資分で新居の決済をします。
元の家の売却活動をおこない、売買契約後に売却代金を受け取ってから、つなぎ融資の残債を返済して終わりです。
元の家の売却金でつなぎ融資を完済しなければいけないため、新居の購入金額は住んでいる家の売却金額の6割～8割に抑えなければいけません。
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住み替えで買い先行をおこなうメリットは
買い先行で住み替えをおこなうメリットとデメリットを知っておけば、自分に合っているかどうかがわかります。
ここではメリットとデメリットを解説するので、参考にしてみてください。
メリット
買い先行は、住んでいる家の売却より、新居への引っ越しを先におこないます。
新居を決めるまでは手続きが始まらないため、新居選びをゆっくりできる点がメリットです。
住みたい家が決まっていない状況であれば、買い先行でゆっくりと引っ越し先を選んでください。
新居を先に購入して入居できるため、仮住まいを用意する必要がありません。
引っ越しが1度で済むため、費用と心理的な負担を抑えられます。
売却においても、売却活動が引っ越しのあとであり、生活感をチェックされずに済む点もメリットです。
空き家であれば購入希望者がゆっくり見学できるため、心象も良くなります。
鍵を不動産会社に預けておけば不動産会社が購入希望者に案内してくれるため、立会いの必要もありません。
予約の必要がなく見学できるオープンハウスであれば内覧が多くなるため、住んでいる家が売れやすくなります。
デメリット
買い先行のデメリットは、ダブルローンに陥る点です。
ダブルローンとは、住んでいる家の住宅ローンと、新居のローンが二重に請求される状態です。
2倍の住宅ローンを支払うため、経済的な負担が大きくなります。
ダブルローンを解消するには、住んでいる家を早く売り、ローンの返済にあてるのがおすすめです。
ダブルローンは毎月の支払いが大きくなるため、審査は厳しくなります。
とくに、年収や勤続年数、ローンの滞納履歴がないかを厳しく見られます。
毎月の支払いが不安であれば、ダブルローンではなくつなぎ融資を使ってください。
新居購入費用が足りないときに、一時的に金融機関から受けられる融資です。
家を売却したら、つなぎ融資の返済をおこないます。
ダブルローンだけではなく、売却金額が確定しない点もデメリットです。
売却金額が決まる前に新居に引っ越すため、思っていたよりも売却金額が低いとリスクが大きくなります。
家計が厳しくなるばかりか、ローン残債を払いきれず今まで住んでいた家を売れない可能性もあります。
ボーナス払いを避けるなど、ローンの借り方や返済について考えておきましょう。
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住み替えで買い先行を成功させるコツ
買い先行の住み替えを成功させるには、コツがあります。
ここでは3つのコツを解説するので、覚えておいてください。
売却価格を理解しておく
売却価格が把握していない状態で住み替えをおこなうのは、危険です。
売却金額でもローン残債を払いきれない場合は、家が売却できなくなるからです。
すでに新居を購入しているためにローンの支払いが発生して、ダブルローン状態に陥ります。
新居を購入する前に売却価格がわかっていれば、購入するか控えるかの判断ができます。
売却価格が予想より低い場合は購入を控え、予想より多い場合はローン残債を払いきって残りを貯金しましょう。
信用できる不動産会社に相談する
住み替えを成功させるには、新居を購入したあとに、今の家の売却戦略が必要になります。
早く売却できればダブルローンを早く解消できて、家計の負担を減らせるためです。
売却戦略や販売スケジュールの管理を立てるには、信頼できる不動産会社に依頼するのが先決です。
今の家があるエリアに詳しい不動産会社であれば、地域の事情に詳しいため売却戦略も立てやすくなります。
全般的なサポートを承っている会社であれば、新居の購入と住んでいる家の売却戦略を一括で任せられるため、便利です。
売却と購入を同じ会社に依頼する
新居の購入と住んでいる家の売却を同時におこなうため、購入と売却を同じ会社に依頼すれば成功しやすくなります。
住んでいる家と新居のダブルローン状態は、住んでいる家を売却してローンを返済しきれば解消できます。
購入と売却を同じ不動産会社に依頼すれば、購入と売却のタイミングを近づけられて、ダブルローンの期間を短くできるためおすすめです。
反対に購入と売却を別々の会社に依頼すると、2つの不動産会社を行き来するため時間と労力がかかってしまいます。
精神的な負担を減らすためにも、購入と売却を同じ不動産会社に依頼してください。
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まとめ
住み替えの買い先行とは、先に新居を購入して引っ越しをしてから、これまで住んでいた家を売却する方法です。
ゆっくり新居を探せるメリットがありますが、今まで住んでいた家と新居のダブルローン状態に陥ります。
購入と売却を同じ不動産会社に依頼しておけば、購入後にすぐ売却できるためローンを完済できます。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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