売買契約を締結した後にどうしてもキャンセルしたい場合はどうなるの？と不安を持つ方は多いです。
基本的には契約後のキャンセルはできないため、特別な事情がある場合はペナルティが課せられる可能性があります。
本記事では、売買契約後の手付解除とは何かお伝えしたうえで、方法と仲介手数料について解説します。
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売買契約後の手付解除とは何か
手付解除とは、不動産売買契約で売主買主双方が納得した解除期日までであれば、今までの取引をすべて解除できる条項です。
期日内であれば、基本的には理由を問わず手付放棄したり、手付金を返金したうえで同額を全員に支払う手付倍返しをしたりしてキャンセルできます。
不動産業界の専門用語では、理由のいらないキャンセルのため「無理由解除」と呼ばれるケースも多いです。
売買契約を締結するまでは膨大なやり取りをするからこそ、本来であれば締結後のキャンセルは相手や業者に迷惑がかかるため、やってはいけません。
しかし、どうしても契約後に住みたい物件がほかに見つかったり、緊急の事情で資金の用意ができなかったりするケースも出てきます。
期日内であれば理由を問わずキャンセルできる制度のため、期日に猶予を設けていると売主としても買主としても不安になるでしょう。
そこで、契約締結からいつまではキャンセルできるのかを明確に決める必要があります。
民法第55条第1項では「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し売主はその倍額を償還して契約の解除ができる」と記載されています。
法律的には履行に着手するまでが期日と取り決めがあるものの、具体性に欠けるため、買主と売主の双方で具体的な日程を決めなければなりません。
民法に対する特約として決められており、期日を明確にしたうえで契約締結へと進みます。
期日は、締結日から決済日までの日程を考慮したうえで、双方が納得する時期を選びます。
決済までの期間が1か月以内の場合は、残金支払日の1週間〜10日前までです。
決済までの期間が1か月〜3か月の場合は、残金支払日の1か月前後です。
決済までの期間が4か月〜6か月の場合は、残金支払日の2〜3か月が目安となっています。
契約締結から決済日までの期間に内金を支払うように設定している場合に限っては、内金支払日以降の期日設定は避けた方が賢明です。
なぜなら、民法上の特約があるとはいっても内金の支払い自体が履行に着手したと判断されて、トラブルに発展する可能性があるからです。
ただし、売主と買主の意向が一致したために内金支払日よりも後に期日を設定するケースもありますが、トラブルが起こらないように特約を定めるようにしてください。
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売買契約の手付解除の方法
売買契約の手付解除は、書面による通知でおこなう方法があります。
ただし「通知をした」「通知を受けてない」でトラブルになる可能性も考えられるため、配達証明付きの内容証明郵便を使うようにしてください。
配達証明付き内容証明郵便を利用すれば、買主と売主の間で通知の有無に関する揉め事のリスクは最小限に抑えられます。
売主が手付解除を希望する場合、手付金とほかに買主から受け取った資金をすべて返金したうえで、受け取った合計金額を追加で支払う必要があります。
追加での支払いを手付倍返しと呼び、契約締結後に手付放棄するペナルティのようなものです。
追加の支払いがあるため、通知をしたあとに振込先の銀行口座の情報を共有してもらい、実際に振り込みが完了して相手が確認するまではキャンセルできません。
相手が振り込みを確認したら、正式に手付解除の完了です。
ただし、追加料金を支払えば期日内であってもキャンセルができるとは限りません。
買主が売主側に支払い準備が完了している旨を伝えていた場合、すでに履行に着手している状態に該当するため、追加料金を支払ってもキャンセルはできません。
一般的な不動産取引では、契約締結から引き渡しと決済日までの期間が少し空きます。
引き渡しと決済日のスケジュール調整は、買主と売主がおこなうため、短期間にも設定できますが時期が異なるからこそキャンセルのリスクが生まれてしまうのが現状です。
不動産に関する法律では、契約締結日から引き渡しと決済日までの期間における決まり事が安定していないため一部の支払いを先にする慣行が誕生しました。
つまり売買契約を締結した時点で、契約書の内容に同意して取引をすると約束している状態であるため、キャンセルは原則不可です。
しかし、例外的に期日内であれば理由を問わずキャンセル申請ができる制度が設けられていますが、あくまで買主が支払い準備を進める前の段階でなければなりません。
支払う意思を表明している状態で売主都合のキャンセルは、買主に損害が生まれる可能性が高いため、追加料金の支払い有無を問わず却下されます。
まずは、契約締結する時点で本当に「売る意思があるのか」「買う意思があるのか」を考慮したうえで、合意するようにしてください。
契約締結後にどうしてもキャンセルの希望を出すのであれば、できるだけ早急に申請手続きをおこないましょう。
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売買契約の手付解除した場合の仲介手数料はどうなるのか
売買契約の手付解除をした場合の仲介手数料は、キャンセルに至った経緯によって扱いが異なります。
そもそも不動産取引における仲介手数料とは、取引価格に応じて金額が決まりますが、上限額は「売却価格×3.15%+ 6万3,000円」と決められています。
不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは媒介契約時に決めますが、一般的には売買契約締結時に50%・引き渡しと決済日に50%のケースが多いです。
ただし、一部の不動産会社は引き渡しと決済が完了しないと取引が成立したとみなさないとして、引き渡しと決済日に仲介手数料100%を請求する場合もあります。
ここで気になるのが、売買契約締結後にキャンセルになった場合は、不動産会社への仲介手数料の支払いがどうなるかです。
売主もしくは買主の債務不履行を理由にキャンセルした場合、仲介手数料は発生します。
売主の過失で物件が焼失したケースなどが該当します。
手付放棄もしくは手付倍返しを理由にキャンセルした場合、不動産会社ごとに解釈が異なるため、媒介契約の書面で確認が必要です。
売主の権利として認めている不動産会社であれば仲介手数料は返還されますが、すでに契約の意思があったと判断する不動産会社であれば仲介手数料は返還されません。
買主と売主の双方で合意してキャンセルする場合、すでに契約締結後であれば基本的に仲介手数料が発生します。
ただし、不動産会社の詐欺行為・義務違反行為が発覚したなど特別な背景があれば、支払う義務は生じません。
住宅ローン特約を理由にキャンセルした場合、国土交通省の定める標準媒介契約約款に基づく媒介契約であれば支払い義務は生じず、すでに支払った分は返還されます。
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まとめ
売買契約を締結したあとでも、買主と売主が取り決めた期日内であれば手付解除をする権利はあります。
ただし、基本的には相手や不動産会社に迷惑がかかるうえ、売主都合であれば買主への支払額も大きくなるため注意が必要です。
引き渡しまでいかなかったとしてもキャンセルになった理由によっては、仲介手数料の支払い義務が生じるため、あらかじめ確認しておきましょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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