不動産の購入を検討するにあたり、あらかじめ売主との間で結んだ売買契約を買主側から解除できるのか知っておきたい方もいるでしょう。
売買契約を結んだあとに解除するためには、ローン特約や買い替え特約に関する知識を蓄えておくことが大切です。
そこで今回は、売買契約を結んでから解除する場合に必要となるローン特約と買い替え特約について、仲介手数料を交えて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
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売買契約の解除に適用できるローン特約とは
ローン特約とは、住宅ローンの借り入れを希望していた不動産の買主が審査に落ちて売買契約を解除しても、買主に金銭的な負担が生じないようにする取り決めのことです。
融資特約または融資条項など別の名称が使われることもあります。
基本的に不動産の売買契約を買主側の都合により解除すると、すでに売主に支払った手付金は返還されません。
売買契約を解除した時期などによっては手付金の返還不可にくわえて、違約金の支払いが生じる場合もあります。
売主からすれば、売却活動を止めた段階で買主から売買契約を解除されるのは大きな痛手であり、違約金を支払ってもらいたいと思うのは当然ともいえます。
しかし、住宅ローンの利用可否が決定するタイミングは売買契約を結んだあとです。
住宅ローンが組めないことを理由に売買契約を解除した場合でも、買主は手付金の放棄など金銭的ペナルティが課されます。
このような事態を防ぐため、買主保護を目的として売買契約に付帯するのがローン特約なのです。
ローン特約は2種類
売買契約の解除に適用可能なローン特約は「解除条件型」「解除権留保型」の2種類です。
解除条件型のローン特約とは、住宅ローン審査に落ちた場合、あらかじめ取り決めた期限に売買契約が解除される特約のことです。
売買契約の解除は自動的におこなわれるため、買主から売主に解除する旨を伝える必要はありません。
解除条件型ローン特約は異なる金融機関からの借り入れが可能であり、住宅ローンに落ちても、別の審査を通過できれば不動産の購入資金を借り入れられます。
一方、解除権留保型のローン特約とは、住宅ローンに落ちた場合、売買契約の解除を申請できる権利が一定期間発生する特約のことです。
解除条件型とは異なり、審査に落ちた買主は一定期間のうちに売主へ売買契約を解除する旨を伝えなければなりません。
住宅ローン審査に落ちたあと、別の金融機関から融資を受けることができない点にも注意が必要です。
ローン特約を付帯するための記載内容
売買契約にローン特約を付帯するためには、売買契約書に必要事項を記載する必要があります。
記載すべき内容は、住宅ローンを申し込む金融機関、借り入れ金額、借り入れ可否を把握する期日です。
住宅ローン審査に落ちた場合、売買契約を解除する期日も記載しましょう。
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売買契約の解除に適用できる買い替え特約とは
買い替え特約とは、住まいを別の物件に買い替える場合、不動産の買主を対象として売買契約に付帯できる特約のことです。
住まいの買い替えは現在住んでいる自宅を売却し、新しい住まいを購入することを意味しますが、必ずしも買い替えが成功するとは限りません。
たとえば新たな住まいとして気になる不動産が見つかり売買契約を結んだとしても、指定期日のうちに現在住んでいる自宅の売却先が見つからないと、買い替えは困難です。
自宅の売却代金が希望価格に満たない場合も同様に買い替えは難しいでしょう。
自宅が売却できないことを理由に新たな住まいの売買契約を解除すると、買主には手付金の没収および違約金の支払いが生じます。
あらかじめ買い替え特約を付帯しておけば、買い替えが失敗に終わる場合に新たな住まいの売買契約を白紙撤回できます。
売主に支払う違約金は0円になり、事前に支払った手付金も買主に返却される仕組みです。
買い替え特約の付帯は難しい
買主にとって大きなメリットとなる買い替え特約ですが、必ずしも売買契約に付帯できるとは限りません。
なぜなら、売主側からすると、売買契約を結んだ相手が現在住んでいる自宅を希望の金額で売却できる保証はなく、買い替え特約の付帯はリスクが高いと感じるためです。
少しでも安心感を与えて買い替え特約の付帯に納得してもらうためには、売却活動の依頼先である不動産会社と専属専任媒介契約または専任媒介契約を結びましょう。
売却活動の依頼先を1社に限定する媒介契約であり、積極的に売却活動に取り組んでもらえる点が特徴です。
期日内の売買成立に意欲的であることが、買い替え先となる住まいの売主に伝わり、買い替え特約の付帯を認めてもらえる可能性が高まります。
より強く期日内の売買成立を目指していることを売主側に示すためには、買い替え特約に記載する内容も工夫してください。
有効な策として、売却活動の依頼先と専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだことを記載する方法がおすすめです。
その場合は、現在住んでいる自宅の所在地や床面積を含む物件情報、契約先の不動産会社名および所在地を記載しましょう。
併せて、売却価格や引渡しを予定している時期など、売り渡しに関する条件も記載すると、買い替え特約の付帯に応じてもらえる可能性が高まります。
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特約で売買契約を解除すると仲介手数料はどうなるのか
ローン特約あるいは買い替え特約にて売買契約を解除しても、仲介手数料の負担は必要ありません。
ローン特約の場合は適用されると白紙解約となり、そもそも最初から売買契約されていなかったとみなされるためです。
住宅ローン審査に落ちてローン特約により売買契約を解除すると、買主は手付金を変換されると同時に、不動産会社に仲介手数料を支払う必要もなくなります。
買い替え特約も同様に、期日内の売却が困難であれば、売買契約を結んだあとで解除を申し入れても仲介手数料の支払い義務は生じません。
仲介手数料を支払う必要があるケース
一方で、仲介手数料を支払う義務が生じるのは、買主が手付金を放棄して売買契約を解除する手付解除です。
売主側が手付金の2倍の金額を買主に返還する方法も手付解除となり、仲介手数料の支払いが生じます。
買主が物件の購入代金を用意できない、あるいは売主側の不備などにより引渡しできないケースは債務不履行に該当するため、仲介手数料を支払わなければなりません。
債務不履行になると、売買契約を結んだ相手から損害賠償請求される恐れがあります。
また、売買契約を結んでから買主と売主の間で話し合いがおこなわれ、契約解除となった場合も仲介手数料の支払いが生じるケースのひとつです。
特約の利用における注意点
売買契約にてローン特約を付帯する場合、売買契約書には具体的な金融機関名を記載しましょう。
「金融機関等」と記載してしまうと、一度金融機関の住宅ローン審査に落ちたとしても、別の金融機関が提供しているローン審査に通過する可能性があると判断されます。
その場合、ローン特約による売買契約では解除できなくなるため、住宅ローン審査を受ける金融機関の名称は正式なものを記載してください。
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まとめ
ローン特約とは、住宅ローンの審査に落ちたことを理由に売買契約を解除しても、買主側に金銭的負担が生じない特約のことです。
買い替え特約は、自宅の買い替えにおいて現在住んでいる自宅が期日内に売れず売買契約を解除する場合、契約自体を白紙にできます。
ローン特約も買い替え特約も、売買契約の解除時に仲介手数料を支払う必要はありません。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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