土地を購入する際に、覚えておきたい費用の1つに地盤改良費用があります。
購入する土地の地盤が弱い場合は、地盤沈下する恐れがあるため、地盤を補強する工事の地盤改良が必要です。
そこで、土地の地盤改良とはなにか、費用や注意点について解説します。
土地の購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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土地の地盤改良とは？
土地の地盤が弱い場合は、建物を安全に支えるための地盤改良が必要になります。
ここでは、地盤改良とはなにか解説します。
地盤改良とは
土地の地盤が弱いと、その上に建つ家が時間が経過するとともに傾いたり揺れたり、また地盤沈下を生じることがあります。
そこで、建物を安全に支える状態にする工事が「地盤改良」です。
土地に家を建てる際は、まずは地盤調査をおこない、必要に応じて地盤改良をする必要があります。
建物の基礎は2種類に分けられる
建物の基礎は「直接基礎」と「杭基礎」に分けられます。
直接基礎とは、建物の基礎を固い地盤のうえに作り、地盤の広い範囲に荷重を分散させる形式の基礎のことです。
直接基礎は、木造の戸建て住宅などの自重が比較的軽い建物の場合や、支持層が浅い場合に用いられます。
一方で、杭基礎とは、杭を用いて建物を深い位置の固い地盤で支持する形式の基礎のことで、賃貸マンションなど自重が重い建物に用いられることが多いです。
地盤改良工事は、直接基礎では建てられない場合において、基礎の下の地盤を頑丈にするためにおこなわれる工事です。
そのため、基本的には、木造住宅など軽くて小さな建物を建てる場合に用いることが多いといえるでしょう。
地盤改良工事の工法
地盤調査の結果、地盤改良が必要な場合、以下の3つの方法により地盤の強度を高めていきます。
●表層改良工法
●柱状改良工法
●鋼管杭工法
表層改良工法とは、深さ2mほどの土を掘りながらセメント系固化材を入れて、土と強固材を混ぜ合わせることで地盤を頑丈にする方法です。
一般的に地盤改良と呼ばれる工事は、この表層改良工法を指します。
柱状改良工法は、表層改良工法で地盤の強度を出すのが難しい場合に用いられる工法です。
コンクリートの柱を何本も注入して、地盤を頑丈にしていきます。
一戸建てはもちろんのこと、マンションやビルなどで多く用いられます。
鋼管杭工法は、柱状改良工法と同じ要領でおこないますが、違う点はコンクリートではなく鋼管を使用する点です。
軟弱な地盤が5～10m程度の場合に必要になる工事で、鋼管杭を埋め込み地盤を強固にしていきます。
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土地の地盤改良にかかる費用
続いて、地盤改良にかかる費用について見ていきましょう。
上記でご説明した改良工法によって、費用が大きく異なるため注意しましょう。
ここでは、地盤調査にかかる費用と地盤改良工事にかかる費用について解説します。
地盤調査にかかる費用
地盤調査の調査方法には、「スクリューウエイト貫入試験」と「ボーリング調査」の2種類があります。
スクリューウエイト貫入試験は、土地の4隅と中心の計5か所を調査します。
費用は5万円程度で、工期はおよそ半日です。
ボーリング調査は、支持層と呼ばれる硬い地層に達するまで地面をくり抜いてN値を測り、地盤の強度を調査する方法になります。
調査する個所数や深さに比例して費用は高くなるものの、費用相場はおよそ20万～35万円です。
また、工期は数日程度かかるのが一般的です。
地盤改良にかかる費用と工期
地盤改良にかかる費用は、土を掘る深さや杭を打ち込む深さによって、費用が異なってきます。
また、支える建物に重量がある場合や、支持層が深い場所にある場合は、通常よりも費用が高くなることが多いです。
表層改良工法の費用
表層改良工法の費用相場は、およそ30～50万円程度です。
工期は、土地の広さにもよりますが、おおよそ1～2日程度で完了します。
柱状改良工法の費用
柱状改良工法の費用相場は、およそ50～100万円程度です。
一般的な工期は、改良杭の数が30本程度であれば、2～3日で工事は完了します。
ただし、改良杭の本数や杭長により費用が高くなり、かつ工期も長くなる可能性があります。
鋼管杭工法の費用
鋼管杭工法の費用相場は、およそ100～200万円程度です。
一般的な工期は、だいたい1～2日で済みます。
ただし、地域や杭の本数、杭長により費用は変動します。
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土地の地盤改良の注意点
最後に、土地の地盤改良で注意すべき点について解説します。
トラブル防止のためにも、注意点をしっかりと把握しておきましょう。
おもな注意点は以下の3つです。
●予算を見込んでおく
●工事内容をしっかり把握する
●地盤改良工事報告書を発行してもらう
上記3つの注意点について順にご説明します。
注意点①予算を見込んでおく
地盤改良の悩ましいところは、すぐに地盤改良費が確定できない点です。
なぜなら、地盤調査したあとでないと、地盤改良費がわからないからです。
地盤調査をおこない、その結果地盤が固いと判断されれば地盤改良工事は必要ありません。
一方で、軟弱地盤であれば前述したいずれかの工法で工事が必要になり、ここで初めて地盤改良工事費用が提示されます。
このように事前に金額を把握できない点がデメリットといえます。
しかし、地盤改良工事費は、ある程度の予測によりあらかじめ予算を見込んでおくことも可能です。
市区町村には、周辺の土地の地盤調査をした結果がわかる地盤資料があるためです。
つまり、あらかじめそれを閲覧することにより、地盤の強弱を把握することかできます。
なお、自治体によってはボーリング調査の結果がホームページ上に掲載されているケースもあります。
しかし、ボーリング調査は専門家でないとわかりづらいでしょう。
ハウスメーカーなどに事前に周辺の地盤調査の結果を調べてもらうのもおすすめです。
周辺の土地の地盤調査の結果をもとに予算を見込んでおけば、想定外の出費に慌てる心配もなくなります。
注意点②工事内容をしっかり把握する
地盤改良をおこなう際は、依頼先の工事会社に丸投げをするのではなく、工事内容をしっかりと説明してもらい内容を把握しておくようにしましょう。
工事内容をしっかり理解していれば、地盤改良が完了した際に工事状況をチェックすることができます。
また、万が一不備があった場合も指摘することができ、トラブルを防止できるでしょう。
さらに、地盤改良によって出る残土をどうするのか、またその費用についても明確にしておくことが大切です。
基本的には、残土処理も施行会社に依頼することになりますが、別の業者に依頼したいという場合は、早めに相談しておきましょう。
注意点③地盤改良工事報告書を発行してもらう
改良工事が済んだら、依頼した業者から地盤改良工事報告書を発行してもらうようにしましょう。
地盤改良が適切におこなわれていたかどうか土地を見ただけでは判断が付きません。
そこで、地盤改良工事報告書を発行してもらえば、どのようにして地盤改良がおこなわれたのか把握することができます。
後々のトラブルを回避するためにも、改良工事が済んだあとに地盤改良工事報告書を受け取ることをおすすめします。
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まとめ
土地を購入する際に、地盤調査により土地が軟弱と判断された場合は、地盤改良が必要になります。
地盤改良には、表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の3つの種類があり、それぞれやり方も費用も異なります。
地盤改良をおこなってもらう際は、工事内容をしっかりと把握し、トラブル防止のためにも工事完了後は地盤改良工事報告書を受け取っておきましょう。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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