不動産を購入する場合、不動産会社の仲介を受けて売買契約を締結することが一般的です。
しかし、不動産会社の仲介を受けず、売主から直接売却してもらう「売主直売」で不動産を購入するケースも見られます。
今回は、売主直売の特徴と、売主直売を利用する場合は不動産の知識が必要になることなどのデメリットを解説します。
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物件における売主直売の特徴について
不動産の売主直売とは、不動産会社による仲介を依頼せず、売主と買主が直接交渉して売買することです。
ただし、不動産売買には専門的な知識が求められるため、売主直売の売主は不動産業者であるケースも目立ちます。
まずは売主直売の不動産にはどのような特徴があるのか見てみましょう。
売主直売（売主直販）とは
売主直売は「売主直販」と呼ばれることもありますが、どちらも取引の内容は同じです。
不動産会社の仲介を受けずに物件を売買するため、問い合わせをする場合のレスポンスが早く、売買を効率良く進めやすいことが特徴といえます。
ただし、不動産のプロである不動産会社の仲介を受けないため、売主と買主の双方もしくはいずれかの不動産知識が不足していると、話が嚙み合わずに取引が停滞する場合があることはデメリットです。
売主と交渉を直接することが特徴
売主直売の特徴は、買主と売主が交渉を直接おこない、物件を売買することです。
売主に対して価格交渉をするなど、何らかの要望を伝える場合は、不動産会社の担当者を介さず、売主に要望を直接伝えられます。
不動産会社の仲介を受ける場合、交渉の窓口となるのは不動産会社の担当者です。
そのため、買主に要望が伝わるまでに時間がかかったり、売主の意思とは異なるニュアンスの要望が買主に伝わったりする可能性があることがデメリットといえます。
買主に不動産売買の知識がある場合は、自分の意思を直接売主に伝えられる売主直売を選んだほうが、良い結果につながることもあるでしょう。
売主直売は仲介手数料がかからない
売主直売における費用面の特徴は、仲介手数料がかからないことです。
不動産会社の仲介を受けて物件を売買する場合、成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。
仲介手数料の上限額は法律で決められており、物件の売買金額が400万円超えの場合の上限額は、「売買金額×3％＋6万円＋消費税」です。
仲介手数料は100万円を上回る場合もあるため、売主直売で物件を購入すると、費用面で大きなメリットを感じられるでしょう。
ただし、不動産会社に仲介を依頼すると、物件の売買後に何らかの問題が発生した場合、不動産会社に助けを求められます。
仲介手数料の支払いを免れられる代わりに、万が一の場合にプロを頼れないことは、売主直売のデメリットと考えなければなりません。
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売主直売で物件を購入する場合は不動産の知識が必要
売主直売で物件を購入すると、仲介手数料がかからないなどのメリットを得られることは、先ほどお伝えしたとおりです。
しかし、売主直売で物件を購入する場合は、一定以上の不動産知識が買主に求められます。
ここでは、売主直売を利用するデメリットを、4つのポイントから解説します。
デメリット①自分でおこなうことが多い
売主直売で物件を購入する場合、自分でおこなわなければならない作業が多いことがデメリットです。
不動産会社に仲介を依頼すると、物件の購入で発生するさまざまな手続きのサポートをおこないます。
しかし、売主直売では売買契約書や重要事項説明書の確認も自分でおこなわなければならず、不動産の知識が不十分な場合、買主に不利な条件を見落としてしまうかもしれません。
デメリット②売主に足元を見られる可能性がある
買主が不動産の知識をもっていない場合、売主に足元を見られる可能性があることは、売主直売で物件を購入するデメリットです。
物件の不具合や破損といった瑕疵を隠されてしまったり、値引き交渉を受け付けてくれなかったりするリスクがあります。
不動産会社を仲介する場合は、第三者の視点から物件の購入に関するアドバイスを受けられます。
しかし、売主直売ではすべて買主の責任で決断を下す必要があるため、知識が少ない場合は売主直売の利用は不向きです。
デメリット③売主に偏った契約書を提示されることがある
売主直売で物件を売買する場合は、売買を仲介する不動産会社ではなく、売主みずからが用意した売買契約書を用いて契約します。
そのため、売主にとって都合の良い内容に偏った契約書を提示されることがある点もデメリットです。
契約書は宅地建物取引業者が作成したものを準拠するため、大きく売主に偏った契約書が作成されることはほとんどありませんが、契約書の正当性を見極めるには不動産知識が必要になります。
デメリット④トラブル対応を自分でおこなわなければならない
不動産会社の仲介を受けると、トラブル発生時にはプロに相談でき、充実したサポートを受けられます。
しかし、売主直売の場合は、物件の購入後、契約書に記載されていない瑕疵が見つかったなどの重大なトラブルが発生したとしても、自分自身で対応しなければなりません。
売主が告知義務に違反している場合、買主には損害賠償などの請求をおこなう権利がありますが、専門知識がなければ、損害賠償を請求できる瑕疵かどうかの判断自体が難しいでしょう。
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売主直売の物件を購入する際のデメリット！選択肢は少なくなる？
売主直売で不動産を購入する場合のデメリットとして覚えておきたいのは、物件の選択肢が少なくなることです。
大半の物件が不動産会社を通して売買されるため、売主直売にこだわると選択肢が狭まり、理想とする物件を見落としてしまうかもしれません。
ここでは、売主直売の選択肢が限られる理由や、売主直売での取引に向いている方の特徴を解説します。
売主が所有する物件の中からしか選択できない
売主直売の物件は、契約を結ぶ予定の売主が所有する物件の中からしか選択できません。
所有している物件が多いか少ないかは、契約する売主の事業規模によってまちまちです。
しかし、多くの物件を取り扱っている売主だとしても、所有している物件の数には限りがあるため選択肢が少なく、理想を満たす物件を見つけることは難しいでしょう。
不動産会社を通すと選択肢を広げられる
不動産会社は、長年の取引歴により独自の売買ルートを築いているケースもあり、取り扱っている物件の選択肢が豊富です。
不動産会社を通さなければ購入できない物件も豊富であるため、希望する立地や間取りといった条件を満たした物件の紹介を受けやすいでしょう。
物件の選択肢を増やし、優良物件を購入したい場合は、不動産会社の仲介を受けることをおすすめします。
売主直売での取引に向いている方
買主が不動産の知識を十分に有している場合は、売主直売の取引が向いています。
売主直売にはさまざまなデメリットがありますが、先述したとおり仲介手数料がかからないことなどはメリットです。
十分な不動産知識をもち、トラブルにも自分で対処する自信がある場合は、売主直売で売買することにより、スムーズかつ有利な条件で物件を購入できるでしょう。
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まとめ
売主直売の物件とは、買主が売主と直接交渉をおこなって売買するといった特徴をもつ、不動産売買の方法です。
ただし、売主直売で物件を購入するためには、不動産に関する十分な知識が求められます。
物件の選択肢を広げたい場合や、トラブルを避けて不動産売買をおこないたい場合は、不動産会社の仲介を受けることをおすすめします。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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