近年、新築住宅の価格高騰や空き家数の増加に伴い、中古住宅を検討する方が増えています。
しかし、築年数が何年の建物が購入に適しているのかなど、一般の方には分かりにくい点が多いのが現状です。
本記事では、どの築年数の中古住宅が狙い目なのか、その理由やポイント、注意点を詳しく解説します。
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中古住宅の狙い目の築年数は20～25年！その理由は？
中古住宅の購入時には築年数が重要なポイントですが、狙い目の築年数とはどのくらいなのでしょうか？
まずはじめに、中古住宅購入時に狙い目となる築年数の目安とその理由を解説します。
中古住宅の狙い目となる築年数の目安
中古住宅の狙い目の築年数は20～25年です。
理由として、中古住宅は築20年以降に価格が下がり始めます。
特に築20～25年の住宅は、耐震性や住宅性能、コストパフォーマンスを考慮すると総合的に評価が高いです。
この狙い目の築年数が適している理由を、一戸建てとマンションに分けて詳しく解説します。
築20～25年の中古住宅が狙い目の理由
一戸建ての場合
中古一戸建てを選ぶ際には、価格や耐震性、住宅性能の観点から、特に2000年以降に建てられた物件が狙い目です。
一戸建ては築20年を過ぎると建物の価値がほぼゼロとなり、土地代のみの価格となります。
このため、築20年を境に価格が下げ止まる傾向があります。
築30年と築31年以降では、価格差が500万円程度しかなく、築30年以上の物件は価格の下げ幅が小さいと言えます。
また、2000年以降に建てられた一戸建ては、新耐震基準（震度6強の地震で倒れない）に適合し、住宅性能表示制度により性能が向上しているのも特徴です。
2000年以前の住宅は、耐震性や断熱性が不十分であったり、見えない部分の劣化が進み、リフォーム費用が予想以上にかかるケースもあります。
一戸建ての状態は築年数だけでは判断できないため、特に2000年以前の中古住宅については、専門家によるインスペクション（第三者的立場での住宅診断）を実施することが重要です。
マンションの場合
中古マンションの場合、築25年を過ぎると価格が安定し、資産価値が大きく減少しにくくなります。
マンションは耐震性や構造の劣化など安全性に関わる部分が共用部分であるため、購入後に個人での改修工事は必要ありません。
そのため、間取りやデザインの変更などにお金を使えるのがメリットです。
また、住宅開発は駅前や商業エリアなど立地条件の良い場所から進むため、築浅の物件よりも、築20～25年の物件の方が好立地のものを見つけやすいという利点もあります。
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築年数20～25年の中古住宅が狙い目！購入時のポイント
築20～25年の中古住宅を購入する際には、以下のポイントを押さえておくことが重要です。
続いて、築20～25年の中古住宅購入時のポイントを解説します。
築20年以上の一戸建てはRC造やS造がおすすめ
築20年以上の一戸建てを購入する場合、木造住宅よりもRC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）の方が望ましいです。
これらの構造は耐震性が高く、100年程度住み続けることが可能なため、中古住宅としても価値があります。
同じ条件でRC造やS造の物件がある場合は、木造ではなくRC造やS造を選びましょう。
耐震基準を満たしている
築20～25年の中古住宅は、1981年に改正された新耐震基準を満たしており、大規模地震でも倒壊・崩壊のリスクが低いです。
さらに、阪神淡路大震災以降、木造住宅については2000年基準という新しい耐震基準が設けられました。
築20～25年の中古住宅はこの厳しい耐震基準を満たしているため、構造的には現行の新築住宅と同等の安全性が期待できます。
周辺環境など変えられない部分を確認する
物件を内覧する際には、周辺環境や眺望を中心に確認することが重要です。
内外装の劣化や間取りはリノベーションで改善できますが、周辺環境や眺望は変更できません。
例えば、近くの学校の校内放送の騒音や、通勤時間が想定より長くなることなどがあります。
購入を検討している中古住宅は、実際に住むことを想定して複数の時間帯や曜日に訪問し、確認しておくと安心です。
売却理由が明確な物件を狙う
築20～25年の中古住宅を購入するなら、売却理由が明確な物件を選ぶことをおすすめします。
転居に伴う売却など、理由がはっきりしていれば安心して購入できます。
逆に、売却理由が曖昧な物件は、心理的な問題や周辺環境の問題が隠されている可能性があります。
購入後に住みづらい・売りづらい物件を抱え込まないように、売却理由が明確な物件を選びましょう。
トラブルは目に見えないため、少しでも不安を感じた場合はしっかりと確認することが大切です。
マンションは購入前に物件の管理状態を確認する
マンションでは、建物のメンテナンスや管理は管理組合が主に行っています。
そのため、購入前に管理規約や長期修繕計画を取り寄せ、物件の管理状態を確認することが重要です。
まず、長期修繕計画が予定通りに進んでいるか、過去の修繕履歴を確認しましょう。
また、修繕計画が定期的に見直されているか、修繕積立金が適切に積み立てられているかも確認ポイントです。
管理組合の総会議事録には決算報告が記載されているので、未収金や滞納者がいないかもチェックしましょう。
これらの資料を読み解くには、不動産と建物両方の知識が必要です。
リノベーション会社にも資料を見てもらい、理想の住まいが実現できるか確認しておくことをおすすめします。
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築年数20～25年の中古住宅リノベーションの注意点は？
中古住宅を購入して、自分好みにリノベーションしたいという方も多いでしょう。
リノベーションを前提に物件を購入する際には、以下の4つのポイントに注意する必要があります。
築25年を超えるとリノベーション費用が上がる
築25年を超える中古住宅の場合、床下や給水管、シロアリ駆除などのリノベーションが必要になることが多く、物件価格が安くてもリノベーション費用が高額になる可能性があります。
将来的なリノベーション費用を考慮した上で、築25年以上の物件を購入するかどうかを検討しましょう。
購入費用とリノベーション費用のバランスを考える
全面リノベーションを前提に中古住宅を選ぶ場合、物件購入費用とリノベーション費用のバランスが重要です。
予算配分を誤ると、リノベーション費用が不足する可能性があります。
マンションや一戸建てのどちらを選ぶにしても、建物の状況によってリノベーション費用は変動するため、トータル金額を把握してから購入を決めましょう。
修繕履歴を確認する
マンションならこれまでの修繕記録を、一戸建てなら住宅のどの部分を修繕したかを売主に確認しましょう。
修繕記録を確認することで、問題のある箇所を把握しやすくなり、リノベーション時の参考になります。
特に、構造や基礎など重要な部分に繰り返し修繕が行われている場合は、購入を見送ることも検討すべきです。
希望のリノベーションが可能かプロに確認する
住宅には構造的に動かせない壁や柱があります。
中古住宅の購入前に、希望のリノベーションが可能かどうかをプロに確認してもらうことが重要です。
実際に壁や床を取り払わないと分からないこともありますが、間取り変更の範囲や可能なリノベーション内容については、ある程度把握できます。
特に中古マンションの場合、管理規約などでリノベーションに制限があることがあります。その内容も含めて、プロに確認してもらうと安心です。
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まとめ
中古住宅の狙い目の築年数は20～25年で、その理由は価格、耐震性、住宅性能のバランスが良いためです。
特に2000年以降の一戸建ては、新耐震基準を満たしており、リフォーム費用が予想以上にかかるリスクが低くなり、マンションは資産価値が減少しにくく、好立地の物件を見つけやすくなります。
リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合、リフォーム費用や修繕履歴の確認が重要で、希望のリノベーションが可能かプロに確認してもらうことをおすすめします。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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