マンションの修繕費が値上げされて負担に感じる方は多いのではないでしょうか。
集合住宅の場合は、共有スペース・屋根・外壁などを所有者みんなで管理するからこそ、想定していなかった出費が発生する可能性があるため、注意するようにしましょう。
本記事では、マンションの修繕積立金の目的と管理費との違いをお伝えしたうえで、値上げの理由と適正値を解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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マンションの修繕積立金の目的と管理費との違い
修繕積立金とは、建物の状態を把握し、修繕工事を実施するための費用です。
マンションの所有者から決められた金額を毎月徴収し、積み立てています。
将来的に大規模修繕が必要になった際には、その費用に充てられます。
具体的な金額は、長期修繕計画によって定められ、基本的には所有割合や所有戸数に基づいて決定されます。
長期修繕計画
長期修繕計画とは、建物の老朽化や劣化を未然に防ぎ、性能を維持するために管理組合が作成する長期的な修繕計画のことです。
最近のマンションは性能が高いため、耐用年数は50～100年とされています。
しかし、建物の建て替えが必要なくても、外壁、屋根、エレベーターなどの設備は定期的な修繕工事が必要になります。
つまり、修繕積立金は建物を維持するための重要なメンテナンスや工事に必要不可欠ということです。
管理費
同時に知っておきたいのが、管理費でしょう。
管理費は、建物の共有部分に設置されている設備の維持・管理のための費用です。
各部屋やベランダは入居者または所有者が定期的に掃除やメンテナンスをおこないますが、共有部分については役割分担がされていません。
そのため、共有部分の清掃費用、水道光熱費、管理人の人件費などは、管理費として所有者に請求されます。
これらは日々の生活を快適に送るために必要な費用を所有者が出し合うものです。
修繕積立金と管理費は混同されがちですが、計画的な修繕か日常的な管理かによって異なります。
管理や修繕のための費用は不要なのか
「管理や修繕のための費用は積み立てるべきなのか？不要では？」と考える方もいますが、住環境を整えるためには必要不可欠です。
修繕工事は大規模なものが12年～15年に1回ほどのペースで実施されますが、1回の費用が高額になることがあります。
そのため、修繕工事をおこなうタイミングで突然数十万～百万円以上の修繕費を請求されることがあり、支払えない人が出てくる可能性が高いです。
修繕費用が集まらなければ工事ができず、建物の老朽化や劣化が進行し、将来的な修繕工事がさらに大規模になる可能性があります。
適切なタイミングで修繕工事をおこなうためにも、毎月の積み立てが重要になります。
修繕積立金と管理費は、マンションの購入代金には含まれません。
住宅ローンを契約した場合、ローン残高に加えて固定費として支払う必要があります。
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マンションの修繕積立金が値上げされる理由
修繕積立金の徴収方法には、段階増額方式と均等積立方式の2種類があります。
段階増額方式
段階増額方式とは、建物の築年数に応じて所有者から徴収する金額を増額する方法のことです。
基本的にマンションに限らず物件は、築年数が古くなるほど老朽化・劣化が進行するため、修繕費用も高くなってしまいます。
新築物件で最初におこなう修繕工事は、基本的には外壁や屋根の塗り直しですが、築年数が経過することで水漏れや設備故障などが発生する可能性があります。
修繕に必要な項目が増えると、販売時に記載されていた積立金額では不足することがあるでしょう。
修繕費用が高額で積立金が不足する場合、一時金として差額を所有者から徴収します。
追加費用が少額であれば資金が集まりますが、高額すぎると全ての所有者が資金を用意できるとは限りません。
必要な資金が集まらなければ、物件に問題が生じていても修繕工事を先延ばしにせざるを得ない可能性があります。
徐々に積立金が増額される徴収方法は、永住を前提に物件を購入している方にとって不安要素となるでしょう。
しかし、将来的に修繕費用が不足し、一度に高額請求されるよりも、定期的に積み立てておくほうが負担になりにくくなります。
修繕が必要なタイミングですぐに工事をおこない、物件を良好な状態で維持するためにも、定期的に金額を見直し、必要に応じて増額する判断が重要になります。
均等積立方式
均等積立方式とは、建物や設備の維持・管理に必要な費用を、できるだけ均等にし、将来的な負担を軽減する方法のことです。
将来的に固定費の増額の心配がないため、永住を前提に物件選びをしている方でも家計管理がしやすい点がメリットと言えるでしょう。
ただし、あらかじめ比較的高額な積立金が設定される傾向があるため、将来的に住み替えを検討している方には割高に感じる可能性があります。
新築マンションは、段階増額方式が一般的に採用されており、中古マンションでも段階増額方式を採用している物件が多いでしょう。
長期的な資金計画で問題がなければ、どちらの徴収方法を採用してもよいですが、均等積立方式の安定性も評価されています。
国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを公表しているため、積立金の基準に迷っている場合は参考にするとよいでしょう。
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マンションの修繕積立金の適正値とは
「これから購入する予定のマンションの修繕積立金は適正値なのだろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。
法律で基準が設けられているわけではない
基本的に、法律で基準が設けられているわけではないため、各物件ごとに設定されている金額に納得できるかどうかで判断するようにしましょう。
安価であれば、毎月の固定費が抑えられるため、金銭的な負担は軽減されますが、長期的に建物を健全な状態で維持するために修繕工事がおこなえない可能性があるでしょう。
建物は定期的なメンテナンスをおこなわなければ、著しい速さで老朽化・劣化が進むため、永住を前提に購入するのであればリスクが高いです。
そこで、安すぎず高すぎない修繕積立金の適正値を知る必要があります。
マンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表
国土交通省は2011年にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表しました。
新築マンションを購入する予定の方が、修繕積立金の額の水準が適切かどうかを判断するため、見直しの必要性や所有者間の合意形成を促進する目的で作成されています。
2021年9月には新築マンションだけでなく、中古マンションでも活用できるようにガイドラインが改正されました。
ガイドライン改正により、修繕費用のサンプル数が大幅に増加し、目安となる金額が示されています。
ただし、国土交通省が発表したガイドラインの数字はあくまで平均値となります。
そのため、物件の広さ・築年数・立地などの詳細な条件によっては、必ずしも平均値の金額が適切とは限りません。
「ガイドラインではこう説明されているから」と安易に判断するのではなく、あくまで参考にしたうえで、自分たちのマンションの適正値を見極めるようにしてください。
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まとめ
マンションの所有者になると、修繕積立金や管理費が固定費として発生するため、注意するようにしましょう。
固定費は安く抑えられたほうが金銭的な負担が少ないものの、物件を健全な状態で維持するために必要不可欠な費用であるため、必要な額を支払いましょう。
また、国土交通省が修繕費用に関するガイドラインを発表しているので、金額か適切かどうかを判断する基準として利用することが可能です。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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