築年数の古い中古マンションのなかには、旧耐震基準で建てられた物件があります。
そのため、中古マンションを購入する場合には、耐震基準について知ることが大切です。
そこで今回は、耐震基準とはどのようなものなのか、新耐震基準・旧耐震基準の確認方法と、中古マンションにおける耐震補強について解説します。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買マンション一覧へ進む
中古マンションにおける耐震基準とは
中古マンションの購入では耐震基準に注意する必要がありますが、そもそも耐震基準とはどのようなものかご存じない方もいらっしゃるかもしれません。
まずは、耐震基準とはどのようなものなのか、新耐震基準と旧耐震基準の違いについてチェックしてみましょう。
耐震基準とは
耐震基準とは、建物に対して求められる地震への耐性に関する基準です。
この耐震基準は、建築基準法やその施行例で定められており、長い歴史のなかで幾度かの改正が行われています。
立地が良く室内が魅力的な中古マンションには、築年数が古いものもあります。
室内がリノベーションで一新されている場合でも、旧耐震基準や旧々耐震基準で建てられたマンションには注意が必要です。
旧耐震基準とは
日本において建築基準法の基礎となる市街地建設物法が施行されたのは1920年のことですが、この時点では耐震基準に関するルールは存在していませんでした。
しかし、1924年に市街地建築物法が改正され、初めて耐震基準に関するルールが明文化されました。
さらに、1968年に北海道十勝沖地震が発生し、住宅に大きな被害が出たことを受けて、1971年には柱の強度などに関する建築基準法の改正がおこなわれます。
この年に定められた耐震基準は旧耐震基準と呼ばれ、これ以前の基準は旧旧耐震基準と呼ばれます。
旧旧耐震基準および旧耐震基準では、震度5の揺れにも耐えることが基準として定められていました。
新耐震基準とは
新耐震基準とは、1981年に宮城県沖地震を契機に大幅に改正された耐震基準を指します。
1981年以降に建てられた建物には、震度6強から震度7の揺れでも倒壊しないことが基準として盛り込まれています。
新耐震基準が設けられた後に発生した阪神淡路大震災では、新耐震基準に基づく建物に比べ、旧耐震基準で建てられた建物に小破・中破・大破が多く見られました。
とくに鉄筋コンクリート造のマンションでは、旧耐震基準で建てられたものに鉄筋を巻いている帯筋が不足しているものが多く、これが大破の原因とされています。
こうした大地震における被害の大きさを踏まえると、新耐震基準で建てられた中古マンションの方が高い安全性を持つと言えます。
▼この記事も読まれています
家を購入時の住所変更のタイミングはいつがいいの？住宅ローンが関係あり
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買マンション一覧へ進む
中古マンションの購入における旧耐震基準・新耐震基準の確認方法
旧耐震基準と新耐震基準では、耐えられる地震の揺れに違いがあります。
中古マンションを購入する前には、購入を検討している中古マンションの耐震基準についてチェックしてみましょう。
具体的な確認方法
購入する中古マンションが旧耐震基準で建てられたものか、新耐震基準で建てられたものかを確認するには、建築確認をおこなった日付をチェックすることが重要です。
中古マンションの建築確認をおこなった日付は、検査機関の建築確認証や検査済証に記載されています。
建築確認証・検査済証に1981年6月1日以降の日付が記載されていれば、新耐震基準で建てられた建物です。
一方、1981年6月1日以前の日付であれば、旧耐震基準で建てられたことになります。
耐震基準を確認する際に注意すべき点は、竣工日ではなく建築確認日を確認することです。
1981年6月1日以降に完成した建物でも、旧耐震基準で建築確認をおこなった中古マンションがあります。
新耐震基準の適用前後では、どちらの基準が適用されたかをしっかり確認することが大切です。
建物登記簿謄本には新築年月日が記載されていますが、この日付から耐震基準を判断するのではなく、必ず建築確認証・検査済証で確認しましょう。
旧耐震基準・新耐震基準を確認する目的
旧耐震基準と新耐震基準では、耐えられる揺れの大きさに違いがあります。
そのため、自分や家族の安全を確保するために、旧耐震基準と新耐震基準を確認することが重要です。
しかし、安全性以外の目的でも、旧耐震基準と新耐震基準を確認することがあります。
たとえば、中古マンションで耐震診断や耐震補強工事をおこなう場合、旧耐震基準や旧旧耐震基準で建てられた建物では、多額の費用負担が必要です。
そのため、中古マンションを購入したあとの費用負担リスクを避けるためには、新耐震基準で建てられていることを確認する必要があります。
また、旧耐震基準で建てられた中古マンションは、金融機関の住宅ローン審査に通らない可能性があることにも注意が必要です。
一部の金融機関では、新耐震基準を満たすことを融資の条件としている場合があります。
ただし、旧耐震基準で建てられた物件でも、耐震補強工事がおこなわれていれば、大きな揺れにも耐えられると認められることが一般的です。
▼この記事も読まれています
住宅購入で親から援助してもらうときの頼み方は？非課税範囲と注意点を解説
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買マンション一覧へ進む
中古マンションにおける耐震補強工事
便利な立地にある中古マンションは古い時代に建てられたものが多く、耐震基準に不安を覚える場合があります。
こうした不安を解消する手段として、耐震補強工事の実施が挙げられます。
中古マンションで耐震補強工事はできる？
中古マンションでは、区分所有者の半数または4分の3の同意があれば、耐震補強工事をおこなうことができます。
このような意思決定は、耐震補強工事だけでなく、さまざまな工事にも適用されます。
中古マンションで耐震補強工事をおこなう場合、具体的には総会での合意・承認が必要です。
所有者の半数または4分の3の同意が求められますが、この割合は工事内容や変更箇所によって異なります。
中古マンションの耐震補強工事における注意点
総会で一定数の合意・承認を得て耐震補強工事が決定しても、建物全体への大規模な工事は実施が難しい場合がほとんどです。
具体的には、壁を壊す工事や窓、居住面積に関わる工事は、中古マンションでは困難です。
また、中古マンションの耐震補強工事は、住人が生活している状態でおこなわれることも注意しましょう。
数か月にわたる工事では、騒音や振動による影響が懸念されます。
ただし、バルコニーなどを取り払わずに補強部材を設置するアウトフレーム工法を選択すれば、騒音や振動を抑えつつ耐震補強をおこなうことが可能です。
耐震補強工事の履歴を確認する場合の注意点
購入を検討している中古マンションの中には、すでに耐震補強工事を終えているものもあります。
しかし、中古マンションによっては十分な地震対策がおこなわれておらず、新耐震基準を満たしていない場合もあります。
そのため、中古マンションの補強履歴を確認する際には、新耐震基準を満たしていることを確認することが重要です。
新耐震基準を満たさない中古マンションでは、大きな揺れによる倒壊リスクがあるだけでなく、住宅ローン控除の税金優遇の対象とならない可能性もあります。
また、補強履歴と併せてチェックしたいのが、修繕計画と修繕のための資金計画です。
具体的には、長期修繕計画が定期的に見直されているかを確認することが重要になります。
さらに、計画内容にくわえて、エントランスやごみ置き場などの共用部分が日常的に適切に管理されているかを実際に確認することも大切です。
修繕のための資金計画では、修繕内容や修繕計画に基づき、必要な資金が十分に集められているか、修繕費用に対して資金が不足していないかを確認することが必要です。
▼この記事も読まれています
失敗しないマンションの買い替え方とは？それぞれの特徴と注意点をご紹介
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買マンション一覧へ進む
まとめ
中古マンションにおける耐震基準とは、どの程度の揺れに耐えられるかといった地震への耐性基準です。
耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があり、どちらに当てはまるか確認するには建築確認証・検査済証の日付を見ると良いです。
中古マンションでは、一定数の同意があれば耐震補強工事が可能ですが、住みながらの工事になることは注意点といえます。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買マンション一覧へ進む
シルバシティ スタッフブログ編集部
ファミリー向けの土地・一戸建てをお探しでしたら、【公式】株式会社シルバシティにおまかせください！弊社では、目黒区・渋谷区を中心に世田谷区や港区の不動産情報も豊富にご紹介しております。ブログでも不動産に関するコンテンツをご提供します。
