中古マンションを購入した場合は、公的な手続きや税金の支払いなどを忘れずにおこなう必要があります。
物件価格以外にかかる諸費用をあらかじめ把握しておけば、資金不足で困る事態を避けられるでしょう。
そこで今回は、中古マンションの購入時に必要な登記や登録免許税、かかる諸費用について解説します。
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中古マンションの購入時に必要な登記
中古マンションを購入した場合を含め、不動産を所有すると登記をする必要が生じます。
初めて不動産を持つ方のなかには、登記とはどのような手続きなのかわからない方もいるかもしれません。
ここでは、登記とはなにか、その概要をはじめ、中古マンション購入で必要になる2種類の登記を解説します。
登記とは
登記とは、不動産の状態や所有者について記録する公的な手続きです。
不動産の権利関係を明確にするため、新たに所有した場合や所有者が変わった場合に登記手続きをおこないます。
不動産登記には主に、所有権保存登記と所有権移転登記、抵当権設定登記の3種類があります。
所有権保存登記とは、住宅を新築した場合に必要となる手続きです。
中古マンション購入時に関係する登記は所有権移転登記と抵当権設定登記の2つです。
所有権移転登記
所有権移転登記は、不動産の所有権がもとの所有者から新しい所有者に移ったことを示す手続きです。
この登記をおこなっていない不動産は、実質の使用者が変わっていても、法的に新しい所有者の権利を主張できないため、重要な手続きといえます。
所有権移転登記は決済と引き渡しの段階で同時におこなうケースが多いです。
登記の手続きは、司法書士に代行を依頼することが一般的です。
抵当権設定登記
抵当権設定登記は、住宅ローンを組むために必要な登記です。
住宅ローンを組む場合は、購入する不動産を担保に入れ、万一返済不能に陥った場合の保証とする必要があります。
金融機関を抵当権者とし、対象の不動産を担保に入れる手続きが抵当権設定登記です。
抵当権が設定された不動産は、住宅ローンの支払いが滞った場合、競売にかけられます。
競売で売却した代金を残債の返済に充てるのが、住宅ローンと抵当権の仕組みです。
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中古マンションの購入時にかかる登録免許税
中古マンションの登記時には、登録免許税がかかります。
また、登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬の支払いも必要です。
ここでは、所有権移転登記と抵当権設定登記でかかる登録免許税と、司法書士への報酬にかかる費用について解説します。
所有権移転登記にかかる登録免許税
中古マンションの所有権移転登記の場合、土地と建物にそれぞれ異なる税率の登録免許税がかかります。
登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて税額を求めます。
土地の税率は本則2.0％ですが、 現在は2026年3月31日までの軽減措置として1.5％です。
建物の税率も本則は2.0％ですが、2027年3月31日の軽減措置として0.3%となっています。
さらにマンションについては、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、特定の増改築等がされた住宅用家屋に当てはまる場合、0.1%まで軽減されます。
所有権移転登記の手続きには、本人確認書類のほか、以下の書類も必要です。
●売買契約書
●登記識別情報または登記済証
●印鑑証明書
●固定資産評価証明書
●委任状
税金を支払うための費用と書類を忘れずに準備しておくようにしましょう。
抵当権設定登記にかかる登録免許税
抵当権設定登記の登録免許税の税額は、抵当権設定額に税率をかけて求めます。
抵当権設定登記の税率は本則が0.4％で、2027年3月31日まで軽減措置として0.1％が定められています。
抵当権設定登記の軽減措置を受けるためには、以下の要件を満たさなければいけません。
●自己の居住用住宅であること
●床面積が50平方メートル以上であること
●購入後1年以内の登記であること
●築20年以内の建築物であること
また、抵当権設定登記でも本人確認書類に加え、以下の書類が必要です。
●抵当権設定契約書
●登記識別情報または登記済証
●印鑑証明書
●抵当権者の資格証明書
住宅ローンの完済後は、抵当権の抹消登記も忘れずにおこないましょう。
司法書士への報酬
中古マンションの購入時の登記は、自分でおこなうことも可能です。
しかし、登記は不動産所有権に関わる重要な手続きであり、正確におこなうためには専門家である司法書士に依頼するのがおすすめです。
司法書士への依頼費用は不動産の購入価格や地域によっても異なりますが、中古マンションの購入では約7万～13万円程度かかります。
高いと感じる方もいるかもしれませんが、自分で手続きをする場合の時間や労力を考えると、必要経費とも言えるでしょう。
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中古マンションの購入時にかかる諸費用
中古マンションの購入時には、物件価格だけではなく諸費用も計算に含め、かかる総費用を把握しておく必要があります。
中古マンションの購入では、物件価格の6～9％の諸費用がかかることが一般的です。
ここでは、物件の購入にかかる費用と住宅ローン利用にかかる費用、税金や保険に分けて解説します。
中古マンションの物件購入にかかる費用
中古マンションの物件購入にかかる費用には、主に以下が挙げられます。
●手付金
●仲介手数料
●固定資産税清算金
●管理費などの精算
手付金は売買契約時に支払う費用で、物件価格の5～10%の額が一般的です。
手付金は後に購入代金から差し引かれますが、契約時には現金で支払う必要があります。
仲介手数料は、不動産会社に対して支払う成功報酬で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限と定められています。
固定資産税清算金は、年の途中で不動産を購入する場合、売主がすでに支払った固定資産税を精算するための費用です。
固定資産税の精算は、契約日からその年の残りの日数を日割りで計算することが一般的です。
またマンションでは、翌月の管理費や修繕積立金を前月に支払うケースが多いです。
売主がすでに支払った管理費関連の費用も日割り計算をして精算する必要があります。
住宅ローン利用にかかる費用
中古マンションの購入で住宅ローンを利用する場合にかかる費用は、以下のとおりです。
●ローン手数料
●ローン保証料
●物件調査料
ローン手数料はローン契約時に金融機関に支払う手数料で、約3万～5万円ほどかかるのが一般的です。
また、ローンによっては保証会社との契約も必要となり、保証料として借り入れ額の0.5～2％を支払います。
契約者が万一ローン返済できなくなった場合に、保証会社が保証人として代わりに残債を支払うのが保証料の仕組みです。
住宅ローンでは保証料不要とする代わりに、事務手数料を高額に設定している場合もあります。
また、住宅ローンの審査時に物件が融資基準を満たしているかを調査するための物件調査料として、約4万～6万円の費用がかかる場合もあります。
中古マンション購入でかかる税金や保険
中古マンション購入では以下の税金や保険料がかかります。
●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税
●固定資産税と都市計画税
●火災保険料
印紙税は契約書類に貼る印紙代で、売買契約や住宅ローンの契約時にそれぞれ約1万～4万円ほどかかります。
所有権の移転や抵当権の設定をおこなう登記時には、前述のとおり登録免許税がかかります。
登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬の支払いが必要です。
不動産取得税は、マンションの購入時に1度だけかかる税金で、固定資産税と都市計画税は毎年支払う税金です。
どちらの税金も固定資産税評価額を基準に課税されます。
またマンション購入時には、10年間15万円ほどの費用の火災保険に入ることが一般的です。
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まとめ
中古マンションの購入時には、所有権移転登記と抵当権設定登記の手続きが必要です。
どちらの種類の登記にも登録免許税がかかりますが、現在は軽減措置期間中につき低い税率となっています。
中古マンションの購入時には物件費用のほかにも手数料や税金、保険料などの諸費用がかかるため、総額をしっかりと把握しておきましょう。
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シルバシティ
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