中古マンションの購入後に、必ず加入することになるのが管理組合です。
共同住宅である中古マンションは、住民で構成された管理組合の活動によって、適切に管理されています。
今回は、中古マンションの購入をお考えの方に向けて、管理組合の概要や活動内容、管理会社と管理組合の関係などを解説します。
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購入後は必ず加入！中古マンションの管理組合とは？
適切な管理がおこなわれている中古マンションは、管理組合がしっかりと機能しているものです。
まずは、中古マンションを購入する際に押さえておきたい、管理組合の概要から解説します。
管理組合とはどんな団体？
中古マンションは、共同住宅の一種です。
共同住宅とは、各住戸を購入者がそれぞれ所有し、共用部分はすべての住民で共有する住まいのことです。
そのため、中古マンションの管理や維持は、全員でおこなうことが定められています。
管理団体とは、区分所有者（購入者）で組織された、マンション管理をおこなうための団体です。
管理組合があることにより、住環境が快適に維持されています。
購入した中古マンションの資産価値を維持するためにも、あらゆる活動をおこなっている団体です。
中古マンションを購入した区分所有者は、基本的に、全員が管理組合の組合員になります。
管理組合自体も、任意で構成されるものではなく、法律によって定められているものです。
具体的には、区分所有法により、すべての区分所有者で建物と敷地、付属施設の管理をする団体を構成することと規定されています。
管理組合の役割とは？
中古マンションの管理組合の役割とは、適切な管理によって、快適な住環境と資産価値を守ることです。
実際の業務としては、共用部分の管理や管理規約の作成、管理費の徴収などになります。
購入者は必ず加入し、組合員の一員となりますが、実務を全員でおこなうわけではありません。
実際に運営をおこなうのは、組合員のなかから選出された役員で構成される「理事会」です。
理事長は、総会を開く、代表となる役員です。
ほかにも、理事長の補佐を務める副理事長や、会計業務の担当、監事などの役職が挙げられます。
監事とは、決議には加わらない存在で、監査機関の役割を担っています。
理事会の役員は、組合員のなかで、持ち回りで務めるケースが一般的です。
通常は、1年から2年ほどの任期となっています。
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中古マンション購入者が主体！管理組合の活動内容とは？
区分所有者が主体となって、中古マンションの管理をおこなう団体が、管理組合です。
中古マンションの購入後は組合員になるため、活動内容を把握しておくことは大切です。
管理組合の活動内容
中古マンションの管理組合の活動内容は、多岐にわたります。
大別すると、住環境の管理に関連する業務と、長期修繕計画に関連する業務に分けられます。
住環境の管理は、共用部分の維持管理のほか、火災保険や損害保険の管理などです。
共用部分とは、エントランスやエレベーター、廊下や駐車場など、住民が共有して使用する場所です。
たとえば、エレベーターの点検や故障したときの修理、そのほかの共用部分の掃除などは、代表的な活動内容になります。
長期修繕計画に関連する活動内容は、計画の策定や見直し、計画書の管理です。
管理組合の活動内容は、中古マンションを購入した区分所有者が、気持ちの良い暮らしを送るための取り組みとも言えます。
大規模な中古マンションでは、緑化委員会や総務委員会、修繕委員会などを独自に組織している場合もあります。
ほかにも、お祭りや料理教室など、参加型の企画を実施しているケースなどは好事例のひとつです。
管理組合の活動内容が、住民同士の良好なコミュニティーを形成することに貢献しています。
管理組合の総会
中古マンションを購入し、組合になると、総会に参加することになります。
総会とは、購入した区分所有者が集合し、運営方針に関わる重要な意思決定をおこなう場です。
総会には、通常総会のほかに、臨時の総会が開かれる場合もあります。
通常総会は、1年に1回は実施されるべき重要な業務として、法律でも義務づけられています。
臨時総会は、理事長が必要と判断したときにおこなわれる総会です。
通常総会で議案とされるのは、管理規約の変更や管理費などの金額の見直しと決定、管理組合の収支決算などです。
理事会の役員を組合員のなかから選任するのも、通常総会のときになります。
いずれも、中古マンションの運営に関わる重要な事項です。
組合員は、集会における議決権を持っています。
議決権は、区分所有者が所有する専有面積の割合に応じて、権利を与えられています。
議案が可決されるためには、議決権の過半数、かつ区分所有者の過半数の賛成が必要です。
中古マンションを購入した区分所有者は、議決権をもつことにより、重要な議案に対して意思表示をすることができるのです。
また、理事長や役員については、総会のほかにも、活動内容として定期的に理事会を実施しています。
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中古マンション購入で加入する管理組合！管理会社との違いを解説
中古マンションの管理組合と、管理会社の違いがあいまいになっているケースもあるのではないでしょうか。
ここでは、中古マンションの管理組合と、管理会社の関係性や役割の違いを解説します。
管理組合と管理会社の関係性
言葉は似ていますが、管理組合と管理会社の役割は異なります。
管理組合は、理事会が中心となり維持・管理をおこなう団体です。
中古マンションの管理の範囲は幅広く、日常的な業務には、共用部分の清掃や電気設備の点検・保守、管理費や修繕積立金の管理などが含まれます。
ほかに、屋根の防水や外装の整備などの大規模修繕に関わる業務や会計業務も重要です。
管理組合は幅広い業務をカバーしているだけでなく、専門知識が求められることも少なくありません。
しかし、これらの業務を組合員のなかから選任された、理事会メンバーだけでおこなうことは困難です。
そこで、多くの中古マンションが、管理会社への委託をおこなっています。
管理会社は、管理業務を専門とする会社のことです。
委託をする場合には、管理組合と管理会社の間で、管理委託契約を締結します。
管理委託契約の種類は、多くの業務を管理会社に依頼する全部委託管理と、業務の一部だけを依頼する一部委託管理の2つです。
ちなみに、管理会社への委託を利用せず、管理組合が管理人を直接雇用する場合は、自主管理方式といいます。
管理業務のプロである管理会社に委託する場合でも、中古マンションの管理の主軸と言えるのは、管理組合です。
管理会社が対応する業務
購入した中古マンションの管理を委託できる管理会社の対応範囲は、契約内容によって異なってきます。
代表的な業務には、管理人業務が挙げられます。
受付業務や問い合わせ対応のほか、建物の巡回や備品の管理、設備点検の立ち会いなどが管理人業務です。
ほかにも、住民が支払う管理費や修繕積立金の督促などの管理業務も委託できます。
これらの委託にかかる費用は、管理費から支払われることが一般的です。
管理費の管理も委託できますが、管理費の金額が妥当であるかは、管理組合が判断します。
中古マンションの管理方針は、購入者で構成される管理組合で判断することが、大切なポイントと言えます。
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まとめ
中古マンションを購入したあとは、必ず管理組合に加入することになります。
管理組合が機能している中古マンションは、適切な管理がおこなわれていると考えられます。
快適な住環境の維持管理だけでなく、物件の資産価値を守ることにも貢献しているのが、管理組合です。
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シルバシティ スタッフブログ編集部
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